出售在農村集體土地上建設的小產權房，法院認為買賣合同無效？

邳州房產律師核心提示：房屋位于農村集體土地之上，基于房地一體的原則，買賣雙方簽訂的《房屋預售買賣合同》雖名為房屋買賣，實質上亦一并處分了房屋所在土地，而雙方當事人并非涉案土地所在集體經濟組織成員，亦未有證據顯示涉案土地被確定為工業、商業等經營性用途，且經土地所有權人出讓給李某某或其他主體使用。

因此，簽訂的涉案《房屋預售買賣合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，系無效合同。

上訴人（原審原告、反訴被告）：胡某某，男

上訴人（原審原告、反訴被告）：朱某某，女

被上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男

2021年2月6日，李某某作為甲方（賣方），胡某某、朱某某作為乙方（買方），簽訂《房屋預售買賣合同》，甲方將位于城南矮石片區××街××組××樓房屋出售給乙方。

邳州房產律師：一審法院認為《房屋預售買賣合同》有效

一審法院認為，本案是房屋買賣合同糾紛。胡某某、朱某某與李某某簽訂的《房屋預售買賣合同》，是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

邳州房產律師：二審法院認為《房屋預售買賣合同》無效

二審法院認為，關于涉案《房屋預售買賣合同》的效力如何認定的問題。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。”

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”的規定，從本案已查明的事實可知，涉案房屋位于農村集體土地之上，基于房地一體的原則，涉案合同雖名為房屋買賣，實質上亦一并處分了房屋所在土地，而雙方當事人并非涉案土地所在集體經濟組織成員，亦未有證據顯示涉案土地被確定為工業、商業等經營性用途，且經土地所有權人出讓給李某某或其他主體使用。

因此，胡某某、朱某某與李某某簽訂的涉案《房屋預售買賣合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，系無效合同，一審法院認定雙方當事人繼續履行涉案《房屋預售買賣合同》有誤，二審法院予以糾正。

邳州房產律師提醒：現實生活中，小產權因為價格比較低的緣故，頗受喜愛，但是，因為其各種手續并不齊全，而且并不符合相關的政策，故買賣雙方簽訂的合同效力傾向于是無效的。

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