大換血！房地產，規則徹底變了……

今年“兩會”上，房地產終于重回話題C位了。

我記得去年“兩會”的時候，報告中關于房地產的論述一共也就70多個字。

而今年的報告中，有關房地產的表述大概有350多個字，占據了一小節。

為什么今年給了房地產這么多戲份？

因為變革將至，一次房地產的大換血就要開始了……

3月9日，也就是上周末，在十四屆全國人大二次會議舉行的記者會上，住建部長系統而全面的告訴了我們，接下來的房地產市場會是什么樣子。

我總結了一部分重點表述。

一是最近一段時間屢次提到的房地產發展新模式。包括：

完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求；

建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房、以房定地、以房定錢；

下力氣建設好房子；

在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。

二是關于房地產政策端的變化，住建部長明確提到：

城市政府要用好調控自主權。現在已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要扛起責任，要根據人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。

三是關于防風險方面的表述。

這一部分很有意思，前一秒還慈眉善目地說：

會一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求。

緊接著下一秒就強調：

對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對于有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。

可以說這一次“兩會”對于房地產的表述已經很清晰了，說白了就是新房卷質量，房企拼耐力，地方比人力。

辦法有了，接下來對于各地的樓市和房企來說，將要面臨的則是一場“換血手術”。

這次變革最核心的動作，無疑是房地產發展新模式。

這個概念也是此次“兩會”關于房地產的表述中，占比篇幅最高的了。

那什么是房地產發展新模式呢？

這是一套包含了房地產雙軌制；“人、房、地、錢”要素聯動；現房銷售；三大工程在內的一系列政策動作。

這其中，像房地產雙軌制，這個概念早在1998年房改的時候就被提出了。

晚一點的像“人、房、地、錢”要素聯動，也在2022年就被住建部提出來了。

可見所謂的房地產發展新模式，絕不是一拍腦袋想出來的概念， 而是一盤布局已久的大棋。

這步棋之所以要謀劃這么久，就是因為它對房地產造成的影響實在是太大了，相當于一次心臟移植。

因為它切斷了當下房地產極度依賴的兩個“輸血管道”：

供地和預售。

關于供地，今年2月27日，住建部在《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》中已經明確提出了12個字：

以人定房，以房定地、以房定錢。

將新增住房、供地數量直接和人口增量掛鉤。

這直接從根本上顛覆了之前的供地方式。中央拒絕了地方繼續躺平吃土地財政，而是讓各地去搶人。

核心一二線城市要搶購買力，而三四線城市則是要爭奪發展權。

這一次兩會《報告》中提出了新型城鎮化。

把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。

這番話，其實就是說給城鎮化率還不高的三四線城市聽的。

要想發展就去搶人，搶不過大城市，就去虹吸農村的人口。

而對于取消房地產預售制，實現現房銷售，也將在今年有一個大的突破。

去年年初的時候，全國住房和城鄉建設工作會議中，對于現房銷售的表述還是：

房地產工作中，有條件的可以進行現房銷售。

而今年“兩會”中，相關表述已經變成了：

有力有序推進現房銷售。

這種表述上的變化就能說明很多事情了。

而事實上，早在去年開始，現房銷售確實是在不斷推進的。

比如從去年開始，深圳、北京全都在土拍中加入了“競現房銷售”的競拍指標，而且“競現房銷售”的地塊還都是核心區的靚地。

比如深圳就拿出了斷供多年的寶中核心區地塊，目前這個項目已經更名中鐵閱臻府，預計2027年交付。

今年“兩會”上，央行原行長易綱也建言，設立房地產預售資金保險機制，防止預售房屋爛尾，隨后向現房銷售過渡。

房地產預售制造就了樓市前20年的飛速擴張，而從當下開始，那個時代已經走向了終點。

在切斷了房地產原本依賴的輸血模式后，房地產發展新模式也為市場創造了新的增長點。

這其中最主要的就是三大工程，尤其是保障性住房建設和城中村改造，無疑是房地產市場最大的兩臺發展引擎。

住建部長在答記者問時說到：

對于房地產市場，我們不能光看短期，還要看中長期。當前，我國房地產市場調整轉型，穩定市場任務依然艱巨。

從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。

這段話表達了兩個意思。

一是我國房地產市場未來的最大增量，將主要來自于存量住房的改造。

二是，這是一個緩慢的過程，雖然無法短期內提振樓市，但是從中長期看，是一個可持續的路子。

這其中的存量房改造，其實就包括了城中村改造，以及保障房建設。

據統計，截至今年2月底，上海、廣州、北京及重慶、成都、南寧、佛山等城市，專項借款授信涉及城中村改造項目超400個，實際已授信金額超1萬億。

而且這個數字還會不斷增加。

去年中央政治局會議提出“三大工程”的時候，限定的范圍是全國35個超特大城市。

而今年1月24日住建部表示，納入城中村改造的城市擴圍，將由35個擴大至52個。

這也意味著，城中村改造帶來的資金體量將會超出想象的龐大。

除此之外，各地收購存量房用作保障性租賃住房的動作也在逐步加快。

2023年初，央行就設立了1000億元的“租賃住房貸款支持計劃”，選了8個試點城市。

從去年開始，福州、濟南、青島、天津等城市都開始下場收購存量住房了。

預計今年下場收房的城市還會繼續增加，這同樣是為樓市輸血的重要渠道。

另一個房地產市場的增長點，則是在商品房市場。

房地產雙軌制，除了需要保障房解決住的問題，更需要市場解決多層次多樣化的住房需求。

在前兩天采訪中，住建部長前后7次提及“好房子”。

這個好，其實指的是質量好、品質好，但是事實上，真正的好房子同樣也是地段好，價格好……

前兩天，上海第三批新房供應入市，價格掀翻了天花板。

此前上海新盤價格紀錄的保持者，是三年前的翠湖天地五期，價格是16.5萬元/㎡。

而這一次上海第三批新盤中，濱江凱旋門17.28萬元/㎡、中海順昌玖里17.2萬元/㎡、華山夏都17萬元/㎡……

新房市場正在悄然發生著改變，在保障房分流了剛需之后，越來越多核心城市的新房市場，正在向改善化、高端化轉移。

因為質量好的房子可以改變房地產的口碑，但是價值好的房子，才是拉動樓市的關鍵。

房地產市場大換血的同時，無數房企也在這一刻迎來了最終的命運。

菩薩低眉和金剛怒目，將是對待不同房企的兩種態度。

首先，住建部長明確說了，會一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求。

在行動上，則體現在房地產白名單的不斷擴容。

據統計，目前全國31個省份312個城市建立了房地產融資協調機制。

上報的“白名單”項目達到了6000多個，截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

而按照各大國有銀行實際對接的項目來看，這份白名單最后的數量將會超過8200個。

涉及的貸款總額將達到3.2萬億，而且其中三分之一都是新貸款。

這是一筆體量相當龐大的資金，甚至可以和城中村改造涉及的資金體量媲美。

而這也是央媽給到房企的最大誠意了。

房企把無力負擔的新房項目提交給銀行，讓銀行和政府兜底，而剩下的路怎么走，還得看自己。

所以最近大家可以發現，不少房企已經開啟了瘋狂“賣賣賣”模式。

萬達已經接連賣掉了太倉萬達、湖州萬達、廣州蘿崗萬達、上海松江萬達、周浦萬達……就在不久前，還將自己11萬㎡的上海金山萬達，賣給了中聯基金。

碧桂園也沒閑著，將位于廣州的多種物業，打包賣出。

萬科也在加緊回血，先是將深圳高新投6.16%股權出售給深投控，緊接著又將旗下最為優質的商業項目之一，上海七寶萬科廣場50%股權，以7折轉讓給領展……

那如果賣完了還是資不抵債，或者壓根就沒有什么資產可以賣的房企，又該怎么辦呢？

結局很明確：

對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對于有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。

接下來樓市的機會在哪里？答案已經很明晰了。

首先，一線城市虹吸全國，省會城市虹吸全省，三四線城市虹吸農村，城市分化已成定局。

而不同層次的購買力就決定了不同城市樓市的天花板。

吸引了商人、高級人才、高學歷人口的核心城市，樓市的價值將會迅速抬升。

而一心只想留下農民工兄弟的三四線城市，只能瘋狂打價格戰。

房企的陣線也會從三四線城市收縮。

事實上，早在前兩年開始，像碧桂園這樣堅定走三四線市場的房企，就已經開始拼命收縮了。

而收縮的方式則是降價甩賣。

去年開始，廣東這邊惠州，東莞，肇慶的一堆碧桂園樓盤都在降價。

東莞的萬江碧桂園云樾半島，原本3.5萬的房子，降價到2.5萬再賣。

惠州的碧桂園十里江南，原價一萬多，直接降到7字頭起，而且是精裝。

可即便如此，碧桂園的動作還是慢了。

有碧桂園的例子在前，今年房企收縮的動作無疑將更加猛烈。

而隨著人口和房企資金加速向核心城市集中，房地產將成為一個地域性的概念。

核心城市的房地產依舊是支柱產業，是經濟引擎，是壓艙石。

而其他城市，沒有房地產。