建發(fā)房產，沒逃脫閩系房企熟悉的擴張配方

建發(fā)房產這幾年有多猛，不需要多加贅述。

一邊是民企日常經營資金都難以為繼，不得不讓出賽道；一邊是在中國500強排第11強的母公司——廈門國企建發(fā)股份給予加倍寵愛，建發(fā)房產一路揣著資金跑馬圈地，在2022年時站上了行業(yè)第十，在2023年時，進一步來到了行業(yè)第八。

一線城市廣州的地方國企越秀地產，都沒它秀。

這背后，除了要有錢，還需要舍得讓利。歸根結底，都是規(guī)模支配的倒逼行為。

在業(yè)績會上，建發(fā)國際（建發(fā)房產的地產開發(fā)上市平臺）的管理層也不掩飾對排名的執(zhí)念：要穩(wěn)定集團在行業(yè)中的排名，就算不進，但也絕不能退后。

“墊底”的利潤率

上一次那么清晰說出排名目標的，是2022年時的綠城中國。但綠城說得更低調些：動態(tài)守住行業(yè)TOP10。

這兩家企業(yè)為了追求排名，確實有一些相同的操作。

綠城中國2023年的綜合毛利率是13.0%，同比下降了4.3個百分點。

而建發(fā)國際的綜合毛利率是11.1%，同比也降了4.2個百分點。

這個毛利率水平在行業(yè)中處于一個什么位置呢，我們拿幾個已經發(fā)財報的房企對比一下。

2023年，同為地方龍頭國企的越秀地產，綜合毛利率為15.3%。

央企華潤置地綜合毛利率為25.2%，招商蛇口為15.89%。混合制的金地集團，單單房地產業(yè)務結算毛利率，仍還有16.16%。民企龍湖集團綜合毛利率16.9%。

不論放在哪個類型的企業(yè)賽道去比，建發(fā)國際都處于“墊底”位置。

為保地位不計成本拿地

其實這兩年，由于市場顯著下行，行業(yè)毛利下滑是普遍現象。但低于平均值，必然還有個體因素。

建發(fā)國際的一個關鍵影響點，就在于它還在高溢價率、大手筆拿地。

這邊需要插播一個點，建發(fā)國際是建發(fā)房產的上市平臺，但建發(fā)房產并不是把所有資產都裝進來了。

建發(fā)國際是地產上市平臺，建發(fā)物業(yè)是物管上市平臺

有不少時候，是建發(fā)房產/股份先把地拿了，過了幾個月，再裝入到建發(fā)國際平臺里。

比如2023年7月13日，廈門建垚悅聯合上海聯泓，以13.37億元競得上海浦東新區(qū)曹路基地15-01地塊（廈門建垚悅是建發(fā)房產子公司，上海聯泓背后是廈門聯發(fā)，是建發(fā)股份的子公司）。

后來9月26日，建發(fā)國際發(fā)布公告，旗下兩個全資子公司將合伙收購建垚悅，對價6.99億元（為股東貸款，包含本金及利息)，建發(fā)國際也由此獲得浦東地塊50%權益。

按一半股權計算，拿地時建垚悅掏的資金是6.685億元，按間隔75天粗略計算，利息0.305億元，建發(fā)房產的年化收益率有22.2%。

這里面你可以說建發(fā)房產“高利貸”，但從另一方面，建發(fā)國際也避開了集中使用資金的情況，可以等資金充足了再擇時機把地塊裝進來。

包括在輿情方面，還可以在一些機構測算企業(yè)拿地數額的時候，撇撇手：“不不不不是我們，是集團拿的，我們不知情，我們沒有那么激進。”

所以我們且不論建發(fā)房產/股份用的什么馬甲在拿地，先把它2023年整的拿地風格盤一下，了解一下它的拿地喜好。（畢竟后續(xù)大部分都會裝入建發(fā)國際，其實也就約等于了建發(fā)國際的拿地額）

《中指研究院》統計的2023年全年，房企權益拿地金額排名，建發(fā)房產以738億元排名行業(yè)第四。前三是保利、中海、華潤。

按全年權益銷售額1379.6億元算，權益投銷比達到了53.5%。

這里不完全統計幾宗40%以上溢價率的地塊：

4月，建發(fā)首入浙江麗水，9.73億元拿下中心城區(qū)一宗商住地，溢價率41%。

6月，建發(fā)首入福建晉江，在經歷了204輪競拍后，建發(fā)以4.7億元觸頂競配建競得陳埭鎮(zhèn)晉東新區(qū)地塊，溢價率47.78%；浙江臺州市椒江區(qū)葭沚街道地塊，157輪競價，最后建發(fā)以總價約9.64億元競得，溢價率49%。

7月，福建晉江池店中片區(qū)P2023-5號地塊，201輪競價，最后建發(fā)以4.6億元+配建4900平方米競得，溢價率48.86%；佛山大瀝河西商住地塊，建發(fā)超26億斬獲，溢價率超51.24%。

此外，《每經》統計過，在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競價所得。

有地產自媒體人一針見血指出：建發(fā)房產想要保住目前的行業(yè)地位，就只有每年保持住相對體量的土地拓展，才能支撐住目前的規(guī)模。

加倉三四線城市加劇風險

坦白說，建發(fā)房產重金求得的地塊，確實地段好。據壹線君了解，它在北京的幾個項目，相對去化速度也快。

只是這樣高的面粉價格，利潤空間，就確實自我壓縮了。

另外，這樣不計成本拿地的另一個風險是：上述好多高溢價拿地的城市，都是三四線城市。

有開發(fā)商人士和《界面》提過：在三四線城市，只要建發(fā)房產想要競獲的地塊，其它開發(fā)商都得敗陣而歸，因為建發(fā)在這些地塊上的成本授權要高的多。

在數據上，截至2023年底，建發(fā)國際集團持作銷售物業(yè)145.6億元，已較上一年度的77.93億元增加67.67億元。

新增投資的三四線城市貨值，下一步的去化效果如何，嗯，打個問號。