以為是個大利好，原來是可以多貸款了

1、剛剛推出的一系列重磅消息，算不算樓市利好？

算吧。如果說銀行、房企這都算是組成樓市的一部分，這一系列消息首先是對銀行金融機構、對房企形成了正向利好。

銀行業績擴表，房企借勢賣樓，盤活庫存產品、催動樓市沉淀購買力。

對于購房者而言，購房首付降低、貸款購房月供減少，這也算是利好。政策的基調還是鼓勵你使用杠桿、鼓勵你多貸款、鼓勵你趕緊買房。

但是多用杠桿多貸款，對于每個個體而言就因人而異了，需要結合自身情況判斷。小閑這兩年以來一直堅持個人要降杠桿，未來兩年依然堅持這個觀點。

2、既然放開限購，房住不炒這個原則，是不是已經淡出了？

不是。房住不炒的源頭在于遏制土地囤積、遏制金融資金大規模的、缺乏監控的流向房地產市場。目前對于房企的融資制約并沒有放松，對于土地囤積的管制也沒有收手，這在源頭上還再發力抑制炒房。

雖然因城施策逐步放開限購，但是打掉了房地產的金融屬性，降低了房地產的升值預期，提高了投資房地產的收益風險，這已經在很大程度上起到了遏制炒房的作用。

房住不炒，依然是核心、是關鍵、在繼續。

3、為什么還要鼓勵上杠桿購房？

因為當前的房價不宜再降了。對現有庫存的去化面臨著一個嚴重問題，就是以低于成本價售房去庫存，雖然可以比較快速的匯聚資金，但是賣的越多后面的窟窿越大，越往后期清償債務就越困難。

以低于成本價去庫存賣房，一方面造成交付資金不足，一方面造成抵押物估值降低；對保交樓也產生很大不利影響。

所以想要維持現有價格多買房，增加資金流轉速度，唯二的途徑，一個是國家隊下場收房，促進老舊房的賣房款流轉進新房市場。另一個途徑是降利率降和首付，推動更多購買力進入新房市場。

4、首付降低，買房就更容易了？

如果只降首付，是買房的門檻低了，但還貸壓力大了。如果降首付的同時降貸款利率降月供，雖然也相應里的減輕了一點還貸壓力，但是相應的包袱背負的更重了。

另外一個問題是，以前首付三成時，房價要下跌30%，購房者賣房才會血本無歸，用賣房款還給銀行自己最終兩手空空。現在首付一成半了，房價只需要再降15%，就能讓購房者達到兩手空空的狀態。

5、這一波政策對誰更利好？

顯然是對最近心動準備上車的購房者，是一個機遇；對剛步入工作積蓄并不多，但是特別渴望有屬于自己住所的年輕人，是極大的誘惑。

考慮到國家不可能真正推出紙面上的“零”利率。5月18日執行的公積金利率2.35%和2.85%這個利率，如果考慮到通貨膨脹和貨幣貶值的因素，已經基本上等同于零利率了。

但是欲戴王冠，必承其重。想要吃這波利好，也就要相應承擔可能存在的風險。

6、手里有一百萬，是買房還是買超長期30年國債？

首先這個超長期國債是賣給人家金融機構的，暫時不對個人。如果真有對個人的超長期國債，那這個就看收益了。

國債是半年支付一次利息，你可以假設這筆錢不貸款買房的前提下，能買到什么樣的房子，這房子按一年11個月計租能收回多少租金。與一年的國債收益兩相比對一下，就能做出決定。

7、三連擊的重磅政策之下，房會漲價嗎？

樓市相比四五年前，一個巨大的變革就是，規模性的大氣候，和普遍性的走勢已經不存在了。

精細化細分市場，讓日光盤與滯銷盤同在，虧存房企與暴雷房企并存。這是另一個角度的秋水與長天一色，落霞共孤鷺齊飛。

大勢讓普通人資產升值的窗口期，已經關閉且成為歷史。所以討論整體的房價走勢，沒有意義。

不如選一個靠近城區、配套齊全、名企操盤的樓盤居住。過好防盜門里的小日子。

8、寶坻和南開先后強調小升初房戶合一了，其他區域呢？

因城施策不斷細化的升級版，就是因區施策，這一點已經很有端倪了，天津430限購政策的發布已經很明顯，十個區分區調控區別對待，只要在購房區沒有房子就算首套，你如果只在市區有房，有本事在環城遠郊十個區同時買十套，都算首套。

所以各區對于房產戶籍類政策，只在自行申報后上級批準，所以南開區的學籍政策必然會引起效仿。

教育資源的缺位不止南開一家，需要學籍戶籍補漏的也不止南開一家，河西甚至河北河東紅橋，對于本區房戶合一要求，懸念只在于跟進的早晚，和給不給執行時間的緩沖區，這一點區別上。