被釘子戶拖垮、郊區(qū)大量房源，萬億資本逃出廣州

不妙！萬億資本平安正在清倉廣州地產(chǎn)項(xiàng)目。

前幾天，翻產(chǎn)權(quán)交易所時(shí)看到，廣州荔灣鶴洞村舊改、海珠新市頭舊改、花都金地TOD項(xiàng)目、從化時(shí)代印象項(xiàng)目股權(quán)被悄悄擺上了貨架。

公告并沒有披露具體公司，欲蓋彌彰

其中，鶴洞村舊改項(xiàng)目位于荔灣芳村大道、鶴洞路，占地面積3.55萬㎡，計(jì)容建面14.92萬㎡。項(xiàng)目由方圓操盤，占股比例為70%，這次股權(quán)出讓對外出售30%項(xiàng)目公司股權(quán)。鶴洞村舊改項(xiàng)目主體公司是廣州鶴洞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：鶴洞地產(chǎn)開發(fā)公司），成立于2017年7月。

2019年3月，鶴洞村舊改項(xiàng)目完成了招商，確定廣州方圓地產(chǎn)為意向合作企業(yè)，總投資超過50億元。兩個(gè)月后，鶴洞地產(chǎn)開發(fā)公司由原本鶴洞村經(jīng)濟(jì)聯(lián)社全資持有，轉(zhuǎn)為由廣州龍啟投資全資持有。

廣州龍啟投資，由三家公司共同持有：方圓地產(chǎn)、方圓服務(wù)和平安不動(dòng)產(chǎn)，通過間接子公司對應(yīng)持股比例為35%、35%和30%。

從持股比例來看，這次拋售股權(quán)的大概率就是平安不動(dòng)產(chǎn)。

為什么平安不動(dòng)產(chǎn)會(huì)選擇拋售鶴洞村舊改？或許是，被釘子戶拖垮了。

完成招商后，鶴洞村舊改拆遷速度非常之快，2019年7月，同意拆遷人數(shù)超過80%，同年12月簽約比例達(dá)到90%。

2021年8月底，拆遷待拆遷房屋1236棟，拆遷安置協(xié)議簽約1159棟，占比約94%。

出讓公告中，鶴洞村舊改項(xiàng)目總簽約率98%，僅剩下4.5棟未批為簽約。

結(jié)果，一個(gè)好的開頭被釘子戶，苦苦拖成了困境。

很早之前，鶴洞村村委不斷開會(huì)希望盡快完成拆遷、安置，但少數(shù)釘子戶依然不為所動(dòng)，比如：希望2023年底完成拆遷。但沒想到釘子戶簽約，方圓地產(chǎn)搶先爆雷了。

盡管釘子戶仍在、方圓已爆雷，但鶴洞村舊改絕大部分項(xiàng)目還是施工建設(shè)中。鶴洞村在今年年初說，部分復(fù)建安置地塊、集體物業(yè)、公建地塊已經(jīng)在施工中，預(yù)計(jì)2025年會(huì)陸續(xù)交付。

和同為老牌房企的奧園、佳兆業(yè)、時(shí)代等不同，方圓地產(chǎn)是沒有走高杠桿之路，早在2013年選擇調(diào)整戰(zhàn)略，聚焦在廣東省。

準(zhǔn)確來說，是廣州舊改市場。

之前，方圓在廣州合作或介入有17個(gè)舊村改造項(xiàng)目，是僅次于“兩大巨頭”富力、保利和時(shí)代之后的存在，特別是在南沙、從化兩個(gè)外圍區(qū)。

其中，位于廣州塔旁的新市頭村舊改項(xiàng)目已完成改造，案名方圓濱江壹號(hào)。但方圓依然沒能抵抗著下行趨勢，債務(wù)違約后，濱江壹號(hào)也因拖欠工程款被中建四局起訴。

從市場表現(xiàn)來看，濱江壹號(hào)銷售去化并不樂觀，除了四房大戶型受到追捧之外，其余戶型卻遇冷。這個(gè)時(shí)候，隱藏在身后的平安也選擇了拋售濱江壹號(hào)項(xiàng)目公司股權(quán)。

對于平安來說，時(shí)機(jī)早就錯(cuò)過了

過去兩年，廣州整體市場日漸低迷，供貨量大、項(xiàng)目內(nèi)卷嚴(yán)重下，荔灣區(qū)依然備受青睞，成交量和成交價(jià)仍相對平穩(wěn)，為6萬/㎡，677萬㎡。

但今年，荔灣成交開始出現(xiàn)大幅度下滑，其中4月份環(huán)比成交下跌幅度位居全市11區(qū)第二位。

海珠同樣如此

如果2021年完成拆遷，鶴洞村舊改項(xiàng)目批復(fù)速度夠快，預(yù)計(jì)第二年融資地塊就有機(jī)會(huì)入市銷售，加上鶴洞緊鄰珠江后航道，比現(xiàn)在的樓盤都有優(yōu)勢，相信銷售去化會(huì)很快。

如今融資部分中，有13.44萬㎡的住宅面積，和不小商業(yè)、公建，銷售去化有很大壓力。最新數(shù)據(jù)中，廣州去化周期已經(jīng)上升到了26個(gè)月，其中荔灣超過25個(gè)月，已是歷史高位。

新市頭村舊改也是一樣，雖是一個(gè)Mini舊改，但15.59萬㎡中，有9.72萬㎡復(fù)建安置面積，以及住宅面積的11%配建公共服務(wù)設(shè)施，給開發(fā)商實(shí)現(xiàn)盈利的空間微乎其微。

今年“五一”,濱江壹號(hào)已經(jīng)打出了：直降160萬，壓力可想而知。

縱使萬億資本背景的平安，算了一筆賬之后也明白：

是時(shí)候及時(shí)止損了

市區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目如此，郊區(qū)大盤項(xiàng)目更是苦不堪言。花都金地TOD項(xiàng)目、從化太平站地鐵站北側(cè)地塊項(xiàng)目，也被擺上了貨架。

花都金地TOD項(xiàng)目操盤公司是廣州威新睿達(dá)，金地占股60%、平安占股40%，項(xiàng)目占地面積將近11萬㎡，建設(shè)體量43.8萬㎡，2022年1月準(zhǔn)備入市，一邊建設(shè)一邊賣。

結(jié)果現(xiàn)在：兩年多了，還有24.5萬商住面積、2100個(gè)車位沒賣完。

從化那塊地在2021年已拿下了，操盤公司是廣州領(lǐng)匯寧，由增城國資增城中建、平安分別持有51%、49%股權(quán)，這次連同合作伙伴也跟著一起賣了。項(xiàng)目2023年8月建設(shè)許可證才受理、12月挖基坑。

但其實(shí)，花都、從化兩個(gè)項(xiàng)目都是舊改拆遷項(xiàng)目，前一個(gè)地塊八是復(fù)建安置地塊，后一個(gè)有2.4萬㎡安置面積。去年，花都整體房價(jià)下跌了7%，從化跌了16%。

天量房源的廣州郊區(qū)，又是舊改，兩筆投資注定會(huì)虧得一塌糊涂

原本，平安在廣州投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就不多，印象中，現(xiàn)在正在建設(shè)的項(xiàng)目只剩下和華潤合作的新溪村舊改。

這次平安拋售4個(gè)項(xiàng)目，差不多是

清倉式逃出廣州