深圳福田這座mall：勢能向上，「星味」漸濃

深圳從來不缺各種類型的mall，寸土寸金的福田中心區，一條1.1公里的節日大道就串聯起了六座項目。

與項目扎堆的福田中心區不同，福田中心區往北、相對獨立的深業上城，近兩年來，趁著“公園輕文旅”的東風一路疾行，其影響力也正在向項目以東的黃木崗板塊及深圳體育中心擴展。

其中，總建筑面積19.4萬m2的黃木崗交通樞紐，連通深圳體育中心、市二醫院、深圳實驗學校、華富村、華強北商業街、筆架山公園、中心公園等多個區域。

而有望于明年投入運營，建筑面積約37萬m2的復合型城市體育綜合體——深圳體育中心，也將迎來眾多賽事演藝活動的落地。

面對這樣的外部利好，如何實現運營的躍升？過去一年，深業上城“勢能不斷向上”的背后，究竟發生了怎樣的改變？這篇長文，我們試圖拆解一番。

◎圖源ShenzhenStyle

明星勢能不斷加持

持續放大聲量

站在運營快七年的節點，回顧深業上城的發展，行內人都會慨嘆其“設計的前瞻性”——作為城中頗具代表性的大型綜合體，深業上城占據深圳福田核心區位，整體建筑面積達120萬平方米，前瞻設計的“戶外小鎮+品牌街+購物中心”空間，通過景觀連廊連接蓮花山與筆架山，位于“五園”正中心的位置。（五園是指蓮花山公園-筆架山公園-中心公園-梅林山公園-銀湖山公園）。

◎深業上城位于”五園連通“的中心位置

圖源：深圳發布

從去年年中至今，“天然治愈系”的深業上城，其“明星效應”借助一系列的推廣傳播動作，聲量被放大了。

2024年的夏天，深業上城格外閃耀。

從游戲社交真人秀《城市捉迷藏》到全明星旅游IP節目《大地之旅》，再到由朱一龍主演的電影《負負得正》，這三個亮眼的“影視IP”，都將取景地鎖定了深業上城。

7月，湖南衛視、芒果TV聯合打造的社交真人秀《城市捉迷藏》，在深業上城拍攝。12位明星——王源、韓東君、郭俊辰、吳宣儀、王勉、翟瀟聞、敖子逸、謝可寅、李斯丹妮、魏哲鳴、徐夢潔、林一等，在項目周邊的公園、小鎮以及品牌門店玩起了捉迷藏，開啟“晚八點”的慢生活。

◎圖源：《城市捉迷藏》節目官方微博

這個節目有多火爆呢？

節目播出后，“深圳福田打卡城市捉迷藏”話題登上新浪微博熱搜深圳本地榜TOP 4。根據vlinkage專業視頻新媒體的數據，這檔節目累計播放量超過1億。

借由這一大火的IP，深業上城獨具特色的設計、兩座公園的綠意環繞，以及商業品牌的入駐情況，也為更多的人所了解。

◎明星王源、韓東君在深業上城聯合書店

除了《城市捉迷藏》，全明星旅游IP節目《大地之旅》第二季的取景地，也選擇了深業上城，知名音樂人吳克群、千萬粉絲旅游達人幻想家 Japaul一起作為“向導”，向全世界介紹深圳這座山海連城的魅力之都。

◎《大地之旅》即將播出

更早前的3月，TVB與深廣電聯合推出《愛?回家之開心速遞》粉絲見面會。《愛回家》是TVB制作的情景劇，七年間播出近3000集。

這一次，節目組將內地粉絲的第二場見面會，落地深業上城舉行，包括劉丹、羅樂林、樊亦敏、單立文、滕麗名等在內的眾多主演齊聚項目的東廣場，與粉絲親密互動。

此外，不少市民還曾在深業上城偶遇過惠英紅、黎姿等中國香港明星。

越來越潮流的深業上城，也成為品牌邀約明星打卡站臺的重地。

去年7月8日，知名藝人吳千語出席深業上城華南首家老佛爺百貨的開業儀式。

去年圣誕節，知名Rapper馬思唯也來到深業上城，為自己主理的潮牌AFGK華南首店開業站臺。

◎馬思唯為潮牌AFGK開業剪彩

今年1月，中國香港男演員、歌手、TVB視帝黃宗澤也來到深業上城，作為嵐圖汽車代言人，黃宗澤不僅喜提新車，還在現場向10位車主交付了新車。

深圳文華東方酒店，作為深業上城綜合體的重要組成部分，自2022年年初開業以來，就以頗具辨識度的東方美學，成為國內外明星藝人首選的下榻之地。

去年7月12日，DIOR在深圳舉行大秀。活動期間，迪麗熱巴、江疏影、吉娜等多位知名藝人入住深圳文華東方酒店。

此外，不少文化藝術名人如丁乙、徐震、陳漫等也都曾入住。

除了國內明星的頻頻造訪，2024年1月，深圳文華東方酒店還迎來了國際知名球星C羅及球隊利雅得勝利的入住。C羅太火了，第8次來到中國的他，甚至以一己之力提升了深圳全市住宿的預訂量，較去年同期增長約9倍。

今年5月，“國民男神”彭于晏入住深圳文華東方酒店，作為運動達人的他，還在深業上城旁的筆架山體育公園晨跑，并大贊這里設施豐富，連室外智能健身器材都有各種“黑科技”，引發了一波網友熱議。

在“流量即生意”的今天，這些娛樂、體育以及時尚圈的明星的加持，顯著提升了商場的知名度，也為商業的持續運營引來了更多流量。

公共空間情感化打造

強化“社交圈層”標簽

深圳商業項目的推廣，普遍都抓住了“社交圈層”這個關鍵詞。

不過，在高手如云的深圳，要給近幾年“推廣頻次和水準雙高”的項目排個名次，深業上城至少“位列前三”。尤其是在公共空間情感化打造和強化“社交圈層”標簽上面，尤為可圈可點。

圍繞“生活方式”這個關鍵詞，深業上城動作頻頻，深挖年輕力屬性、社交圈層文化，在延續項目調性的基礎上，不斷精進。近兩年落地的凡幾市集和銀鹽市集以及不止微醺節，依托項目設計原本就有的“治愈氣質”，為整體的推廣定了調。

今年6月下旬舉行的漫步面包節，團隊“大力出奇跡”——盡管天氣炎熱，但這擋不住年輕人追逐潮流的步伐，活動原本下午2點半開始，但下午1點現場已是“人山人海”，店主們顯然也低估了大家的熱情，不少面包攤位都“一包難求”。

一場活動能否“賓客盈門”，考驗的是策劃階段的功夫。

這次的漫步面包節深圳站，最突出的特色是全國知名手作面包品牌匯聚在一起，年輕人可以在一天內打卡來自全國17個城市、60多家獨具風格的面包鋪。

這場活動有多成功呢？不妨看看數據。

面包節舉行了三天，在這三天里，客流量環比增長40%，銷售額環比增長20%。

不久前剛剛閉幕的巴黎奧運會，也是全國商業項目“同題競技”的賽場，在很多同行都在卷項目現場跑道地貼顏色的時候，深業上城賭對了今年大火的網球。

在商場1樓中庭，搭建了一個“靜奢風”法式網球主題場景UpperHills Sports Club，揮著網球拍的半身女性美陳裝置，讓人仿佛置身奧運會比賽現場，能感受到大女主鄭欽文或是王欣瑜（福田體育形象大使，媒體采訪時表示很喜歡逛深業上城）縱身跳躍的爆發力。

好的企劃活動，需要與經營緊密結合。

在深業上城，不僅有迪卡儂運動超市，更有Wilson、lululemon和FILA，依托這個質感滿分的美陳，聯動場內的多個運動品牌打造了一個精致運動俱樂部——“同題競技奧運”這場考試，深業上城不小心拿了個高分。

除了這些頗具年輕力的企劃動作，作為市屬國企深業集團旗下深業商管的重磅項目，深業上城也肩負著提升城市形象、持續展現鵬城風情的使命。

今年3月底，深業上城聯動筆架山體育公園舉辦了“2024粵港澳大灣區花展”，整個花展10天，項目總客流量突破105萬人次，單日客流量最高超20萬人次。

花展之后，深業上城又舉行了持續兩個月的“Chill上城逛公園3.0”的活動，在大眾心目中強化項目毗鄰兩座公園的獨特優勢。這一活動也疊加了與德國海外商會聯盟·大中華區舉辦的“德中春日游園會”，向外界展示了深圳這座城市的開放與包容。

福田是深圳的首善之區，也是深圳文化氛圍最為濃郁的場域，每年11月的深圳讀書月，深業上城都會“身體力行”給予支持。

應該說，類似讀書月這樣的活動并不好做，商業與人文的結合不能生硬融合。

團隊想到的方法是打造一個溫柔的“詩歌小鎮”，隨處可見的詩句文字成為景觀，匆匆忙忙經過的深圳人，也在詩句的滋養中，得以享受片刻的“慢生活”。

今年五月知名作家馮唐“我是貓”藝術展全國首展在深業上城的落地，能看到項目的文化感在“延續”。

馮唐的這場展覽，展出了自己近些年創作的書道、小畫作品近90幅。在社交平臺上，與藝術展現場巨型貓爪裝置合影的照片比比皆是，人們也在觀展時，體會著“貓生亦是人生，都需要順其自然”的從容。

◎圖源ShenzhenLOOK

此外，深業上城也在今年嘗試推出了自營市集IP UpperMarket市集首期生鮮季，以及“城中瞬間”攝影展，在業內也引發了關注和效仿。

美國城市學者弗雷德·肯特（Fred Kent）曾經說過，只有當人們愿意在空間中投入時間，駐足感受并與之產生依戀時，公共空間才被賦予意義。

而商業推廣人要做的，就是基于當下的社會情緒，在商場這個特殊的“公共空間”里，為目標客群，創造出一個讓人“印象一致且深刻”的空間。

從這個角度來說，深業上城做到了。

“以點帶面”招商調改升級

“向上的勢能”日漸澎湃

一家商場的調改頻次與新入駐品牌的檔次，向外界證明著商場內在的勢能。很顯然，深業上城的勢能日漸”澎湃“。

過去一年里，深業上城調整超過100家店鋪，其中新開品牌86家。今年上半年開出的33家新店也頗有分量，引進的29家新品牌中，有18家為城市及區域首店。

尤其需要指出的是，這份亮眼的招商成績單，是在當下并不容易的大環境下取得的。

新一輪品牌調改重點是L2品牌街及L3小鎮，特別是原L2品牌街——THE STREET，將迎來全面煥新升級。

曾經的L3小鎮，因為獨特的設計風格，吸引了一大波個性品牌在此開設特色門店，將進入華南、深圳的第一站落子于此。

◎深業上城L3小鎮

伴隨著近兩年客流的明顯提升，且Z世代年輕人和中產家庭占比越來越高，如何更好地滿足這類群體的需求，并實現營收的提升？

嗅覺靈敏的品牌，更早感知到小鎮的勢能變化。

“持續點亮計劃”的第一棒，由lululemon開啟，事實證明這一選擇很正確——這家店的銷售業績在福田區位列前茅。

隨著lululemon的入駐，星星之火漸成燎原之勢，更多更具知名度的運動服飾品牌、餐飲品牌及寵物友好品牌也來到小鎮。

其中，又以創立自深圳的潮牌服飾masion prince、國際潮流運動品牌Wilson福田首店和Abercrombie & Fitch深圳首家旗艦店為代表。

寫到這里，我們不妨整體列舉一下，去年7月至今年12月，L3層小鎮已經開出、即將開出的門店。

國際品牌lululemon

國際潮流運動品牌Wilson

復古戶外機車服LIBERATURS

馬思唯主理潮牌AFGK

潮流買手店Double Check

本土潮流飾品品牌CASH HOOKED

設計師品牌haonanhuang

Abercrombie & Fitch深圳首家旗艦店

MASONPRINCE深圳首店

安踏球鞋品牌集合店ANTA- SNEAKERVERSE華南首家街區形象店

籃球鞋品牌EQLZ義闊華南首店

設計師品牌ZHUCHONGYUN

人寵市集品牌SUPAW HUB

復古品牌Army logic

甜品品牌TPD

仔細研究這份調改清單，我們發現與蓮花山相連的小鎮西段，這一輪的調整改造更強調“時尚運動”。

這一改變以Wilson為代表，這家紅磚復古風格的門店及臨近的SUPAW HUB，這一連片空間過往更多作為項目廣告位和DP打卡點存在，但伴隨著小鎮整體熱度的提升，Wilson、SUPAW HUB、KUDDO咖啡紛紛入駐，這一臨近小鎮西廣場的區域，熱度明顯提升。

尤其是SUPAW HUB的全展面打開，以及附近熱帶綠植的場景營造，寵物友好長椅的設計，讓人不自覺駐足游逛，成為客流聚集的“核心據點”。

在L3小鎮臨近筆架山公園的東廣場，也成為潮流品牌的聚集地，自扶梯進入小鎮，知名rapper馬思唯主理的潮牌AFGK、復古品牌Army logic、本土潮牌CASH HOOKED、設計師品牌haonanhuang、次世代先鋒籃球鞋品牌EQLZ義闊華南首店均落位在這一區域。

從整體來看，包括L3小鎮、盒子mall內部以及L2品牌街在內的空間，餐飲品類也迎來“換擋升級”。

這一方面是因為需求的變化，消費者對更多餐飲的品類有需求；另一方面，則是伴隨著商場勢能的提升，商務宴請和晚8點后“夜經濟”的需求，也可以有更多的品牌來滿足，而規劃設計前瞻的深業上城，也恰好有足夠的空間，在品牌調改中不斷進階。

這一長串餐飲新晉品牌名單里，有香港素食餐廳珺 Emerald（米其林星廚主理）、深圳本土西餐品牌pLeace全新概念店、Latina Prime巴西牛排館華南首店、蒲匠和牛燒肉蒲燒活鰻放題黑金店、川菜熱店隱廚、醒園公館深圳首店、大眾點評必吃榜木棉、云南野生菌石鍋雞專門店磨界、韓式烤肉東洞以及錢塘潮等。

這份名單背后，能看到上城不斷涌動的勢能，正在轉化為品牌商戶的開店熱情，在招商環境相當嚴峻的當下，相當不易。

變化萬千的商業世界里，新品牌和新項目總是更吸睛，但在運營時期不斷躍升的項目，更值得我們予以更多的關注。

我想，未來的深業上城，一定還會創造更多的可能。