惠及1.5億買房人！3000字解讀新政，樓市要起飛嗎？

今天上午，樓市突發重大利好！

在國務院新聞辦公室的新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布央行多項新政，其中兩大期待已久的利好終于落地：

利好1：降低存量房貸利率

引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

困擾樓市已久的存量房貸大山，終于迎來松動的機會。

利好2：統一房貸最低首付比例

將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

看似不痛不癢，但對不少一二線城市家庭客戶來說，二套房很多時候也是剛需。

除了兩大利好政策之外，其實還有幾個容易被忽略的重磅政策，比如優化保障性住房再貸款、支持收購房企層面的土地等。

今天總爺給大家做一個深度解讀，看看這次利好究竟會發揮怎樣作用。

01

存量房貸利率，被提前還款嚇怕了

所有買房人最關心的，必然是存量房貸利率的下調，這次新政力度很大：

1. 存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近；

2. 預計平均降幅大約在0.5個百分點左右；

存量房貸利率近年多輪下調，平均降幅達75BP，但與此同時，增量房貸利率在過去一年也大幅下調，這意味著：

過去幾年里，增量和存量房貸利差一直在拉大

這個差距大到什么程度，以上海為例，如果你近期購買首套房，最新LPR上海首套房貸利率為3.85%-45BP=3.4%。

單身如果你是再去年9月買房，那么當時是首套房的政策是LPR+35BP，調整最新LPR后也要3.85%+35BP=4.2%。

時隔一年購買首套房，利率卻差了0.8%，利息可能多還幾十萬

于是不服氣的買房人，這兩年開始瘋狂提前還款，甚至不惜借利息更低的消費貸去置換房貸，總爺身邊不少人都在這么操作。

銀行端數據也驗證了這個事實，2024年上半年六大國有銀行個人住房貸款余額減少了約3254.71億，凈減少達到4000億元。

結合提前還貸對消費市場、房地產市場的諸多影響，在幾乎全國買房人的呼吁下，存量房貸利率的大山終于在今天松動了。

不過具體怎么落地，還有至少三個細節沒有確定：

1. 降多少？平均降幅50BP，城市會有分化

從平均概念角度看，之前BP加點影響最大的城市，比如上海、北京、深圳等，有望迎來更多空間。

2. 何時降？合同更新期太久，有望年底落地

具體調整細節和時間還需要等商業銀行，看這次的聲勢，總爺認為應該不用等一年一度的合同更新期，有望年底前落地執行。

3. 怎么降？去銀行排隊等待，還是統一操作

總爺很多群友在聊細節，覺得可能到時候還得去銀行排隊申請，總爺認為這次屬于統一政策調整，大概率會由商業銀行統一操作。

無論是過程多么曲折，這次房貸利率的調整，可以說是“喜大普奔”，惠及約5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億：

畢竟把最切實的利益交給了存量業主手里，除了銀行沒人會拒絕，唯一可惜的是來的有點晚。

02

降低首付比例，現在還有用嗎？

這次第二大利好政策是降低首付比例，而且降得非常徹底：

將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

對于全國大部分市場來說，此舉都是毫無意義的，畢竟首付早已不再是什么限制了。

即使是身處上海，在五大新城很多地方，“返首付”開始成為心照不宣的常規操作，部分壓力大的房企開始各種“騷操作”。

以嘉定安亭的大華梧桐樾為例，先打折、再將首付現金補貼給你，各種操作下來幾乎八折賣房，把老業主直接干懵了。

不過總爺想說的是，這個利好對于部分市區改善型家庭來說，是存在一定利好的。

目前二手房低迷，不少業主手里尚有少量房貸的房子不想出手，手里有部分現金想再給子女或養老買套新房，這個政策就很有吸引力。

按照上海之前“527新政”，二套房比例35%，六大郊區可以做到30%，如今直接降到15%：

對于不少樂觀的改善型家庭、有房貸的置換型客戶，降低首付比例依舊存在刺激作用。

市區不少改善型新盤，可以利用這次機會，再重新梳理下手里客戶了。

03

還有三大利好，千萬不要錯過

除了降低存量房貸利率、調整首付比例兩大利好政策之外，會議上還有三個直接涉及房地產的利好，其實也都非常值得玩味。

1. 延長房地產金融政策期限，房企吃下定心丸

前期，金融管理部門出臺了“金融16條”、經營性物業貸款等政策，目的是維持房地產市場平穩健康。

民營房企最關注的“房企存量融資展期、經營性物業貸款”等階段性政策，原計劃是于年底到期，現在確認延期至2026年底。

央行還是要救房企、保穩定的，很多掙扎求生的邊緣房企依舊看到曙光。

2. 優化保障性住房再貸款，收購商品房去庫存

5月下旬，人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，這次利好擬將保障性住房再貸款政策中人民銀行的資金支持比例，由60%提高至100%:

這意味著地方國企，可以放開手腳收購已建成未出售商品房，加快助推去庫存了。

這條利好影響深遠，卻非常容易被忽視，以上海為例，據總爺了解很多實力雄厚的地方國企，早已啟動大規模的摸排，一大批房企存量房有望解套。

3. 支持收購房企存量土地，房企存量或迎來終局

收購庫存商品房力度還不夠，直接收購存量土地怎么樣？

這次新政明確指出，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

很多一線城市土地價值不菲但開發周期漫長，不少有能力的企業可能要出手了，這次新政明確了必要時人民銀行可提供再貸款政策支持。

這幾個利好雖不及降利率、降首付直接，但會對行業產生深遠的影響，尤其是為房企的存活帶來更多可能性方向。

02

接著奏樂接著舞，一切才剛剛開始

看完這次新政的解讀，我們再來看看新政的復雜背景：

1. 全國樓市繼續低迷，70個城市僅2個漲

根據國家統計局數據，2024年8月份70個大中城市中，僅上海和南京兩個城市的新建商品住宅價格環漲，漲幅僅為0.6%和0.3%。

上海和南京市場具體情況大家都很熟悉，南京是跌到谷底后的階段性反彈，市場低迷有目共睹。

上海樓市可以說也處于強弩之末，9月前22天二手房成交量10998套，環比減少11.33%，已連續三個月下滑。

一向敏銳的境外媒體9月又開始放風，傳言“相關部門正在考慮在北京、上海進一步放寬戶籍管理制度”。

真假暫且不論，但可以肯定的是，只要房價一日不起，更狠的政策永遠在路上，因為土地市場刻不容緩。

2. 土地市場更加低迷，同比幾乎腰斬

2024年8月，全國住宅用地出讓金為1256.74億元，同環比分別下降53.25%、15.37%；

2024年1-8月，土地出讓金為9714.06億元，較去年同期下降38.58%。

土地財政導向的各大城市，繼續更大力度政策刺激樓市和房企，激活土地市場活躍度。

在如此復雜的背景下，唯有“接著奏樂接著舞”這一條路，一切都剛剛開始，所以接下來很多更大力度的刺激政策，都還在醞釀中。

即使一線城市上海也身居大變革中，一切都充滿不確定，普通人尋找屬于自己和家庭的確定性？總爺給大家提點誠懇建議：

1. 優化房貸組合，尋求最安全形式規避風險

前段時間不少粉絲提到消費貸、甚至經營貸置換房貸，新政后存量房貸肯定會盡快落地，建議大家還是尋求更加安全的資金形式。

畢竟后市如何走向沒人能夠知道，一旦發生較大規模的資產價格波動，很多非標資金形式會成為壓垮駱駝的那根稻草。

2. 趁機優化資產，尋求最大流動性的房產標的

每一次的新政落地，都會對市場情緒造成影響，形成一個短暫窗口期。

趁著難得的窗口期，總爺一直建議粉絲可以優化下資產組合，回報率低、拆遷無望的老式住宅，居住不適、折舊加速的次新房，建議多看看置換機會。

未來樓市無論上行還是下行，贏家注定都屬于少數人，手握流動性強的優質資產，才有機會可以跑贏大盤。

對于今天央行突發重磅新政，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。