同業競爭難題始終未解，“換帥”的保利置業仍在負重

今年3月，保利發展老將胡在新接手保利置業，任保利置業執行董事及董事總經理，負責保利置業整體戰略規劃及運營管理。

作為兄弟企業保利發展曾經的第三號人物，保利置業對胡在新的到來也寄予了厚望：“此次人事調整有望為公司帶來新的業務發展機遇，助力保利置業集團在二級市場的表現。”

然而，換帥后的保利置業，依舊未能擺脫目標落空的困擾，仍在負重前行。

8月29日，保利置業發布了2024年中期業績公告。上半年，保利置業完成合約銷售金額284億元，同比減少24%。

與此同時，期內的營收、歸母凈利也均有不同程度的下降，上半年保利置業收入124.57億元，較去年同期減少20.3%；股東應占溢利3.73億元，較去年同期減少41.6%。

同業瓜分資源 21年難做大?

已過而立之年的保利置業，目前正面臨著兩個煩惱。

其中，最為顯著的就是與兄弟公司保利發展之間長達19年的同業競爭問題，兩者共用“保利”的地產品牌，主營業務都是房地產開發，產品內容相似。同時在業務拓展區域有著諸多重合，尤其是在上海、廣州、重慶、武漢、北京、佛山等重點戰略布局的城市，雙方存在著嚴重的區域交叉。

“爭地盤”的事情不是小事，為此，保利集團曾出面調解雙方的同業競爭關系，雙方于2012年左右內部簽署了同業競爭協議，分區域而治。

按照2012年4月保利地產的股東大會上董事長宋廣菊的透露，“為了避免同業競爭，保利集團做了規定，對于雙方共同進入的上海、廣州（佛山）、重慶和武漢4個城市，兩家企業要協商發展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區域”。

在這個協議中，保利發展被擋在了深圳、蘇州、海南等市場的門外，而保利置業則要撤出北京等市場。

但照目前來看，這一承諾并未真正履行。根據公開報道統計，保利置業和保利發展布局重合的城市超過10個，既有北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，也有像蘇州、杭州、寧波、武漢、濟南等二線城市。

值得注意的是，雖說兩者是兄弟，但是市場表現卻大相徑庭。

規模方面，克而瑞《2023年中國房地產企業銷售TOP100》榜單顯示，2023年，保利置業銷售額為398.6億元，排名第24；而保利發展權益銷售金額為3057.1億元，排名第一，兩者的規模差距逾7倍。

營收方面，2024年上半年，保利置業實現營業收入124.57億元，較去年同期減少20.3%；而保利發展，2024年上半年實現營業收入1392.7億元，同比增長1.64%。

歸母凈利潤方面，2019年，保利置業歸母凈利潤為38.33億元，然而2023年，其歸母凈利潤降至14.45億元，進一步地，在今年上半年，其歸母凈利潤更是降至3.73億元；反觀保利發展，2019年時，歸母凈利潤在279.59億元，2023年，歸母凈利潤為120.67億元，今年上半年，歸母凈利潤則為74.2億元。

土儲方面，2024年上半年，保利置業新增土地儲備66.8萬平方米，截至2024年中期，保利置業的總土儲建面為1533萬平方米；而保利發展在2024年上半年，新增土地儲備116萬平方米，截至2024年中期，保利發展的總土儲建面為13097萬平方米。

上不去的規模

除了尚未解決的同行業競爭問題，保利置業亦正遭遇規模發展的困境。

保利置業管理層在2020年業績會上曾表示，“十四五”期間要再造一個保利置業，彼時，時任保利置業董事會主席的張炳南就提出要在“十四五”期間實現1000億元目標，且從2020年開始，每年增長15%，年復合增長率達到40%～50%。

不過，目標還未實現，保利置業迎來了一個重大人事變動。2021年10月26日，保利置業發布公告，張炳南因工作安排，已向保利置業辭去董事會主席及執行董事職務，同時委任萬宇清為新任董事會主席及執行董事。

萬宇清上任后，保利置業也是以千億元規模為沖擊目標。

為了沖擊千億元規模，那一年，在萬宇清的主導下，保利置業開啟了市場化用人的步伐，并積極招兵買馬。

2021年，前陽光城集團營銷副總經理吳志侃加入保利置業，任總部品牌營銷總經理一職。同年，前陽光城廣州區域營銷總吳淑琦加入保利置業，任廣州公司營銷總；前榮盛長沙公司營銷副總劉濤加入保利置業，任湖北公司營銷總。

2022年，保利置業進一步強化了市場化用人策略，幾乎每個職能部門都在積極招聘部門副總。至2022年年底，前旭輝集團投拓中心拓展管理部總經理竇義粟加入保利置業，擔任戰略投資中心副總經理。

2023年初，前融創上海區域集團產品中心總經理顧菲加入保利置業，任產品管理中心副總經理；2023下半年，前融創集團法務主管、法務經理、高級經理、杭州公司法務總監武志國加入保利置業，任法務合規中心副總經理；2023年年底，前陽光城總部營銷中心總監、川渝區域項目高級總監、廣州區域營銷總黃幸加入保利置業，任上海公司營銷負責人。

然而，這些年來，保利置業的業績始終跟“千億”存在一定的距離：2021年保利置業的實際銷售額為566億元人民幣，而隨后兩年，即2022年和2023年，其實際的合約銷售金額則分別為502億元和536億元人民幣。今年前10月，保利置業累計實現合同銷售金額約人民幣489億元。

旗下多個項目遭投訴

近些年，保利置業外部經營方面也是問題不斷，旗下多個項目遭遇購房者投訴。

今年6月份，有自稱瑧譽府購房者的網友在人民網領導留言板投訴稱，寧波瑧譽府項目在銷售中存在違規宣傳、涉嫌捂盤銷售、公示材料不全等多個問題，其中虛假宣傳表現在開發商在現場、公眾號等廣告中使用“萬億央企世界500強”、“全球嚴選”、“保利最高端譽系，寧波第一座譽系”等禁用極限詞語、夸張詞語，夸大宣傳，誤導消費者。

此外，開發商還營造項目周圍交通便利，宣傳學區、綠化等周邊設施誤導消費者；開發商對于車位的相關公示也明顯欠缺。

7月8日，寧波鄞州區市場監督管理局回復如下：“您在6月25日反映的問題收悉，對于舉報人舉報的事項，我局經核查，符合立案條件，依法開展立案調查。”

公開資料顯示，寧波瑧譽府，又名保利瑧譽，開發商為寧波保瑜置業有限公司，該公司的上屬股東寧波保盈置業有限公司由保利置業全資持股。

無獨有偶，去年3月份，有業主在某留言板上留言稱，保利置業存在銷售欺詐行為。蘇州保利獨墅西岸花園在銷售過程中，保利置業的宣傳海報明確標注原售樓部（即1號樓）未來將作為小區配套設施——藝術會所和游泳館對小區業主開放。然而，去年在小區業主及業委會毫不知情的情況下，該配套場所的用途被擅自改變，并轉讓給了保利置業的關聯公司——上海保利酒店管理公司。

據公開資料顯示，保利獨墅西岸花園由蘇州保利房地產開發有限公司開發，該公司的上屬股東保利江蘇置業有限公司由保利置業全資持股。

結語：

猶記得在保利置業于今年3月舉辦的業績發布會上，新任董事總經理胡在新首次亮相時曾明確表示，公司今年的銷售規模將至少保持在近年來的水平。

但如今看來，今年前10月保利置業旗開并未得勝。無論是銷售業績，還是公司口碑，抑或是解決行業內部競爭的問題，都困難重重，尚不明朗。

可以預見的是，隨著房地產行業進入深度調整期，等待胡在新的將是一個變量頗多的全新市場環境，規模“躍進”之路，仍任重而道遠。