這一波稅費調整，第一批“受害人”出現了

“買了140-144㎡房子的買家，是新型大冤種嗎？”

截至今日（11月22日），北上廣深四大一線全部取消普通住宅和非普通住宅標準，為增值稅減負。再加上10天之前財政部宣布140㎡以下減按1%征收契稅，這一波稅費調整減負效應明顯，有專家稱，“房地產相關稅負成本已降至歷史最低”。

但是卻有這樣一批買家卻表示“很受傷”。

因為此前區分“普宅”和“非普”一條重要界限是144㎡，而契稅征收的分水嶺是140㎡，兩條不同的“標準”，讓中間地帶的人感覺被“遺忘”了：“140-144㎡契稅就得交1.5%或者2%，可是我們曾經也是普通住宅啊，這次調整等于調了個寂寞嗎？”

根據最新契稅標準，140㎡以下首套房為1%，140㎡以上首套房1.5%，二套房2%，也就是說140-144㎡面積段的，首套房跟以前一樣按照1.5%。

01 為什么“豪宅稅”的征收界限是144㎡？

被判定為“普通住房”或“非普通住房”，到底會影響什么？最重要的一項影響是增值稅。

此前，上海個人賣家出售一套二手房，如果是非普通住房（面積大于144㎡）且持有不滿5年，需繳納全額增值稅，約為房屋總價的5%，1000萬的就要繳納50萬元左右。因為征收比例較高，普通住房標準影響下的增值稅，又被稱作“豪宅稅”。

2023年12月，上海宣布將普通住房的建筑面積標準從140㎡提高至144㎡，同時取消了環線與總價限制。

2024年11月18日，上海響應財政部政策，取消了普通住房和非普通住房標準。

為什么曾經上海的普通住房的分界線是140㎡？又為什么要從140㎡提高至144㎡？

其實這一切都有政策可依。

2005年4月，國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》（以下簡稱《意見》）的通知。《意見》指出，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。“普通住房”的條件之一為“單套建筑面積在120平方米以下”，各地可適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20%（即144㎡）。

彼時，各地為了促進樓市繁榮，大多按最高上浮限度144平方米確定“普通住宅”標準，例如廣州、天津等城市，但上海并未用足這個浮動比例。

2005年5月，上海市公布的的普通住房的面積標準是單套建筑面積在140平方米以下。此后，上海多次調整“普通住宅”的價格標準，但面積標準一直是140㎡，直至20年后的11月18日，才徹底廢除。

那為什么上海去年又將普通住宅的標準從140調整到144呢？業內人士告訴鳳凰網房產，彼時上海樓市對普通住房的總價標準調整呼聲很高，恰好當時政策工具包中還沒有用足面積上浮，“因此就一起調了”。

02 市場上為什么這么多房子卡位144㎡？

此次契稅及“普通住房”標準調整，“炸”出了一些質疑的聲音，這才讓我們發現，原來市場上有那么多140-144㎡的房子。

那么，為什么許多住宅卡位144㎡呢？這與房企需要繳納的一項“殺傷力”巨大的稅費有關，即土地增值稅。

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”

土地增值稅預征主要是針對房地產開發企業?。一般開發商僅開發、銷售環節（不含自持）全部稅費種一般將達到營業收入的15%～23%以上，在這之中，土地增值稅又是這里面最大頭稅種，是房地產開發企業稅負成本中占比最大的稅負。

土地增值稅實行四級超額累進稅率，具體計算方式較為復雜，但是此前國家又對土地增值稅有一項減免政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

建造普通住宅可以免征土地增值稅，這對于開發企業來說無疑是一項重要的減負依據，因此市場上出現了不少面積在140㎡或144㎡附近的房子。

以上海為例，當前在建新房項目中，中海領邸玖章、開云湖璟華庭等不少樓盤都有143㎡的戶型。

03 上海有多少140-144㎡的房子？

雖然我們“體感”140-144㎡有不少，但從成交數據上來看，這一面積段的占比并不算多。

根據網上房地產數據，2024年1-10月，上海新房成交45435套，其中140-144㎡面積段的共1045套，占比2.5%；二手房維度，今年前10月共成交16.3萬套，此面積段成交1461套，占比9%。

鏈家網的掛牌數據顯示，截至11月22日，上海二手房掛牌量為17.7萬套，140-144㎡面積段的房源不足2000套，占比1.1%。

還有一項值得關注的數據是，今年以來，140㎡以下的二手房成交了16萬套，占總量的94%；而140㎡以上的戶型，只占總成交的6%。

可以肯定的是，無論是契稅的調整還是普通住宅標準的取消，對市場的減負效應還是非常明顯的。即使是140-144㎡客群，原來二套房需要3%的契稅，如今已降至2%；原來作為普通住宅，滿5年才能免征增值稅，如今“滿2”即可，且原來普宅不滿5年全額征收增值稅，現在不滿2年才會征收。

截至11月21日，上海二手房已成交1.8萬套，而在12月1日，新政將會正式實施，或許會幫助上海樓市重現“翹尾”行情。