深圳灣悅府爆炸背后：樓盤價(jià)格18萬(wàn)一平，開(kāi)發(fā)商9天前拍下新地王

12月11日下午，據(jù)多家權(quán)威媒體消息，華潤(rùn)深圳灣悅府二期的住宅發(fā)生爆炸事故。

深圳消防當(dāng)晚發(fā)布情況通報(bào)稱，明火已撲滅，事故造成1人死亡。

事故引發(fā)網(wǎng)友熱議，其中有一個(gè)談?wù)撟疃嗟脑掝}：即使是每平方米近20萬(wàn)的豪宅，也會(huì)發(fā)生這樣的事故。

華潤(rùn)深圳灣悅府，位于深圳市南山區(qū)深圳灣，由華潤(rùn)置地操盤，屬于商品類住宅，小區(qū)物業(yè)公司為深圳華潤(rùn)物業(yè)管理有限公司。

圖源：AI繪圖

資料顯示，其總建筑面積達(dá)到861000平方米，共計(jì)房屋292戶。一期2017年交樓，二期2018年交樓。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，目前一期二手房?jī)r(jià)格達(dá)到26萬(wàn)/平方，二期則達(dá)到18萬(wàn)/平方。

近年來(lái)，華潤(rùn)置地在深圳灣后海片區(qū)進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目包括深圳灣萬(wàn)象城、“春筍”寫字樓、“春繭體育館”、深圳灣人才公園等。

就在9天前，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體剛在深圳灣花費(fèi)185.12億拿下T107-0107地塊，成為今年全國(guó)的總價(jià)“地王”，地價(jià)超越了11月29日北京拍出的153億。

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濱海豪宅

華潤(rùn)深圳灣悅府所在的深圳灣，可謂寸金寸土，集聚著全國(guó)乃至全球的尖端互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和人才，房產(chǎn)價(jià)格也是高昂。

據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)，深圳灣在售的24個(gè)小區(qū)，房?jī)r(jià)從14~29萬(wàn)/平方不等。以華潤(rùn)深圳灣悅府二期為例，166平方米的4室1廳售價(jià)3330萬(wàn)，224平方米的4室2廳售價(jià)高達(dá)5180萬(wàn)。

這片黃金寶地，華潤(rùn)置地吃下不少。澎湃新聞一篇題為《從深圳到上海，見(jiàn)證華潤(rùn)置地的城市匠心與夢(mèng)想》文中介紹：

2008年，華潤(rùn)置地開(kāi)始著手參與后海片區(qū)近60%的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，打造了深圳灣體育中心（春繭）、“后海地標(biāo)”中國(guó)華潤(rùn)大廈（春筍）、深圳人才公園為代表的深圳灣國(guó)際灣區(qū)綜合體。

此外，華潤(rùn)在后海片區(qū)還有著定位豪華奢侈型精品酒店的安達(dá)仕酒店，定位頂級(jí)商務(wù)公寓的瑞府，定位最高端的濱海豪宅的悅府等。

圖源：華潤(rùn)置地深圳公眾號(hào)

資料顯示，華潤(rùn)深圳灣悅府一期共兩棟，分別為52層及51層的超高層住宅，建面約250㎡-365㎡，2017年交樓。

二期則是南區(qū)的住宅，分南北塔2棟，合計(jì)350套。二期開(kāi)盤當(dāng)日，批準(zhǔn)銷售住宅350套，達(dá)成購(gòu)房意向263套，理論銷售率達(dá)到75%，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)客戶對(duì)這款高端豪宅非常滿意。

此前，華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合拿下的T107-0107地塊，位于2號(hào)線登良站上蓋，緊挨深圳灣一號(hào)，旁邊為華潤(rùn)的商業(yè)、體育館、人才公園和深圳灣的海景，地理位置很是優(yōu)越。

據(jù)鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)報(bào)道，雖然是聯(lián)合拿地，但T107-0107地塊將由華潤(rùn)置地進(jìn)行操盤，這也是近兩年華潤(rùn)在深圳再次拿地。

2023年，華潤(rùn)置地在深圳開(kāi)了11個(gè)樓盤，2024年卻因?yàn)闆](méi)拿地，無(wú)盤可開(kāi)。

02

逆勢(shì)擴(kuò)張

在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的當(dāng)下，多年堅(jiān)持“逆勢(shì)擴(kuò)張”的華潤(rùn)置地也失落了利潤(rùn)王寶座。

近年華潤(rùn)置地一直堅(jiān)持“逆勢(shì)擴(kuò)張”。

截至2023年財(cái)報(bào)，華潤(rùn)置地凈利潤(rùn)連續(xù)18年保持增長(zhǎng)。2023年還新增拿地項(xiàng)目68個(gè)，其中一、二線城市投資占比高達(dá)92.8%，權(quán)益拿地耗資高達(dá)1118億元。

到了今年，行業(yè)“寒風(fēng)”終于還是吹到了華潤(rùn)置地身上。

據(jù)2024年半年報(bào)，華潤(rùn)置地股東應(yīng)占溢利為102.5億元，同比下降25.4%，是2018年以來(lái)首次下降幅度超過(guò)20%。同時(shí)溢利也低于中海的103.1億元，利潤(rùn)王寶座再次交回給中海。

拖累華潤(rùn)置地的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。上半年，其營(yíng)收達(dá)到591.3億元，同比增長(zhǎng)8.3%；核心凈利潤(rùn)卻為52.2億元，同比下滑了19.0%。

不僅如此，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的毛利率幾乎腰斬。

2023年上半年從22.8%下降到17%，如今已經(jīng)降至12.4%。這樣的情況也與市場(chǎng)大勢(shì)相吻合。

當(dāng)然，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的困境，華潤(rùn)置地早年便布局第二增長(zhǎng)曲線。

圖源：華潤(rùn)置地半年報(bào)

2024年上半年，華潤(rùn)置地經(jīng)常性收入雖只占總營(yíng)業(yè)額25.3%，卻貢獻(xiàn)了51.4%的核心凈利潤(rùn)，首次超過(guò)了開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)。

華潤(rùn)置地的經(jīng)常性收入主要包括經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，包括經(jīng)營(yíng)著82個(gè)購(gòu)物中心，其中69個(gè)購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭?；華潤(rùn)置地寫字樓整體出租率為75.0%，領(lǐng)先均值。

但對(duì)一家開(kāi)發(fā)商而言，樓盤的開(kāi)發(fā)仍然是主業(yè)，日子雖然不好過(guò)，但能來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的也不多了。

拿下地王，推出豪宅，仍然是保證營(yíng)收與利潤(rùn)的主要方式。