多地取消公攤面積，對上海樓市影響大嗎？

“我明明買的是69平米的房子，為什么有37平米是公攤，這也太離譜了！”

買到公攤率超過50%的房子后，西安的李女士氣得沒有收房。她發現小區的樓道無比寬敞，甚至能停下一輛車。

她的遭遇并非個例，很多購房者“苦公攤面積久矣”，市場上關于“取消公攤”的呼聲，從未停止過。

最近，衡陽、張家口等多地宣布將按照套內面積計價銷售，更是讓這一老生常談的話題，重新進入公眾視野。

人們開始關注，上海會取消公攤面積嗎？取消后可能會房價有什么影響？鳳凰網房產上海站針對這一問題，對上海多個樓盤進行了調研。

01 上海新房的得房率，為什么這么“低”？

公攤面積，是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積。

其中電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，都屬于公攤面積，每家業主都要均分這些面積。

一般來說，得房率=（房屋建筑面積-公攤面積）/房屋建筑面積=套內建筑面積/房屋建筑面積

從產品類型上看，公攤面積通常是高層> 洋房>別墅 。隨著建筑高度的增加，得房率也逐步降低。超高層因為消防要求，消防前室與剪刀梯所需的空間大，且墻體更厚，電梯更多，所以公攤面積也大。公攤越高，得房率越低。

高層住宅（18層以上），得房率大約在70-80%；

小高層（7-11層）得房率大約在80%左右，稍高于高層住宅；

洋房（6層以內）以及疊拼別墅的得房率在88%左右；

聯排、雙拼、獨棟別墅的得房率100%（不算二次公攤）。

有不少購房這吐槽，和其他城市相比，上海的得房率堪稱“感人”。以2024年部分高認購率樓盤為例，得房率主要集中在70%-80%之間（數據來源：以網上房地產公示數據估算）。

2022年，上海出臺了《上海市房產面積測算規范（2022）》，里面對于陽臺、幕墻、飄窗、設備等測算方式給出了明確指導。

比如陽臺，全封閉的陽臺按圍護結構水平外圍計算建筑面積，不封閉的陽臺(如:凸陽臺、凹陽臺、凹凸陽臺、有柱陽 臺等)，按圍護結構外圍水平投影一半計算建筑面積。

幕墻則根據不同材質的來計算，玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按水平外圍計算建筑面積。既有主墻又有幕墻時，以主墻體水平外圍計算建筑面積。

還有飄窗，窗臺面與樓板面高差<0.5米且飄窗高度≥2.2米的，飄窗部分按其圍護結構水平外圍計算建筑面積，否則飄窗部分不計建筑面積。

空調外機位、熱水器等設備機位和花池，根據位置不同計算標準不同。外掛于房屋主體結構外側的設備平臺和花池不計建筑面積。置于陽臺 (或走廊)護欄內的設備機位無隔欄和高平臺的，設備機位按陽臺 (或走廊)計算建筑面積。

房屋建筑面積，也要按照墻體的外圍來算。也就是說，如果外立面用的是石材和鋁板，會比涂料更厚，所以得房率相對較低。

一些做了超低能耗的住宅，墻體厚度從200mm變成300mm，得房率會降低1-2%。不過根據上海市的政策，超低能耗建筑項目可以獲得3%的容積率獎勵 ，這在一定程度上補償了因墻體加厚導致的得房率降低問題。

另外需要注意的是，哪怕是同一小區內，不同樓幢的得房率也會略有不同。因為公共面積是按樓幢分攤的，不同樓幢的樓層高低和共有部位會有差異，導致公共空間面積大小不同。再加上每幢樓戶數不同，得房率也有區別。

因此在購買房子時，除了得房率，還有些購房者會關注“地毯率”。

顧名思義，地毯率就是室內可以實際被地毯覆蓋的面積（各個房間的面積總和）占房屋建筑面積的比重，也就是室內凈使用面積。

地毯率=（套內建筑面積-套內墻體面積）/房屋建筑面積=地毯面積/房屋建筑面積

大多數情況下，地毯率與得房率通常較為近似。但對于一些墻體較厚的項目，地毯率會小于得房率。

比如超高層項目前灘天御&天匯，高度超過100米，采用剪力墻結構體系。因為對承重能力要求高，所以承重墻偏厚實，占用了一定室內空間。因此，雖然這個項目的得房率達73%，但實際使用面積（地毯面積）比較低，導致室內空間尺度感不夠開闊。

當下，開發商也在不斷優化產品。像上海中興路一號項目，就以雙線十字片墻、核心筒、外圈狗骨柱的建筑設計，內部無承重墻柱結構，得房率為約70%。

還有中海順昌玖里，同樣是高層，但采用了鋼結構框架，降低了住宅內部剪力墻厚度。鋼結構本身比鋼筋混凝土輕盈，在同樣受力情況下，截面更小，所以墻會相對薄一些。但有研究顯示，鋼結構建筑的隔音不夠好，所以住宅項目很少采用這種結構。

龍盛灣上則采用偏置核心筒+框架剪力墻體系，用結構柱代替剪力墻，增加使用面積，室內幾乎沒有承重墻，這也會增加地毯率。

其實，不論是得房率還是地毯率，背后都涉及到建筑設計規范、市場供需關系，以及開發商的成本控制。

開發商為了適應市場需求，始終在不斷調整房屋設計，在居住體驗和得房率之間找到平衡點。

02 取消公攤面積房價會降？實際上并非如此

很多人下意識覺得，高得房率意味著購房者占得了便宜，低得房率則意味著遭受了損失。因此取消公攤面積，是不是意味著得房率增加，房價也會隨之降低呢？

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦提出，“按套內面積計價由于面積的基礎不同，單位面積的名義價格肯定會上升，但并不一定帶來實際房價的上升。對于規范的企業來說，只是計價方式的變化，不會影響開發企業的總收入，對于購房人來說，也不會有購房總價的變化。”

就拿重慶來說，2002年起就開始以套內面積計價，兩套計價體系都會寫入購房合同。目前，重慶買房以套內面積作為計價依據，但繳納契稅、物業費、裝修等均是按照建筑面積計算。兩套標準的房屋總價不變，套內單價高于建面單價。為了吸引購房者，中介往往傾向于用建面單價標價。

不過，取消公攤面積確實是大勢所趨。目前來看，“取消”的方式主要有兩種。

一種是衡陽、張家口這些三四線城市正在執行的方式，將原本合同或宣傳中提到的“按建筑面積計算，每平方米XX元”，直接更改為“按套內面積計算，每平方米XX元”，簡單明了。

另一種是通過改造設計，開發商額外贈送面積，變相增加得房率。比如有的新盤空中花園、綠化陽臺、避難層、開放式風雨連廊等不計入容積率，封閉式陽臺算一半面積，挑高客廳算單層面積。像熱度很高的“第四代住宅”，就有著超大陽臺和外延式露臺花園，這些面積不計入建筑面積或僅部分計入。因此得房率甚至能超過140%。

取消公攤固然會有更多的實用面積，但也可能意味著公共空間的減少，降低居住的舒適度和便利性。

中原地產首席分析師張大偉就提到，“不論是得房率還是公攤，都有存在的必要性。真正要管控的其實是不合理的、違規違法的，在銷售過程中制造高得房率的這些情況，而不是說隨便改變這種公攤的設計規則，其實是會帶來一些不可預知的風險。“

目前購房者關于公攤面積的討論，主要集中在“取消公攤后房價是否會上漲”以及“質量是否會下降”這兩點。

有專家建議，增加公攤面積的透明度，才是解決這一問題的關鍵所在。