碧桂園爆雷了！2023年虧損1673億，2024年虧損多少？

1、2023年虧損1673億

碧桂園的雷終于爆了，剛剛發(fā)布了遲到的2023年財(cái)報(bào)，營(yíng)收4010億，虧損1673億，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)這已經(jīng)不算爆雷了，算是刀子落地，外界早已知道碧桂園遭遇危機(jī)，債務(wù)已經(jīng)違約，年報(bào)遲遲發(fā)不出來(lái)，當(dāng)下的形勢(shì)，出現(xiàn)巨額虧損是大概率事件，關(guān)鍵是虧損的窟窿有多大。

如今年報(bào)發(fā)出來(lái)了，各方的猜測(cè)可以休矣，詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)都公布了，房地產(chǎn)的形勢(shì)是從2022年開(kāi)始變壞的，碧桂園稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的“百年未有之大變局”，2022年碧桂園溫和虧損60多億，2023年巨額虧損1673億，2024年了？

根據(jù)2024年的中期財(cái)報(bào)，上半年依然是虧損的，虧損金額是128億，較2023年同期虧損幅度縮小73%，全年來(lái)看，虧損幅度也將較2023年大幅縮小，現(xiàn)在財(cái)報(bào)能夠發(fā)出來(lái)，算是緩過(guò)一陣勁了，目前還有三個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)：凈資產(chǎn)、銷售、保交樓。

凈資產(chǎn)表現(xiàn)的是資產(chǎn)負(fù)債情況，凈資產(chǎn)如果大幅下滑甚至是負(fù)數(shù)，公司就非常危險(xiǎn)了，會(huì)陷入資不抵債的境地，即便是出售資產(chǎn)也難以解決問(wèn)題，銷售是公司能夠保持造血功能的最好方式，只要有銷售，就會(huì)有源源不斷的現(xiàn)金流入，最后是保交樓，保交樓是公司的契約責(zé)任，也是公司的信譽(yù)，無(wú)法保障保交樓，也將失去在消費(fèi)者心中的信任，房子再也賣不出去。

2、凈資產(chǎn)僅剩741億

一家公司出現(xiàn)巨額虧損也不是不能活，主要看現(xiàn)金流和凈資產(chǎn)情況，資產(chǎn)足夠多，那么通過(guò)通過(guò)出售資產(chǎn)也能回籠資金，能夠在一定程度上解決流動(dòng)性上的缺口，這里的關(guān)鍵就看凈資產(chǎn)還厚不厚。

碧桂園的資產(chǎn)高峰是在2021年，當(dāng)時(shí)資產(chǎn)總額高達(dá)20175億，負(fù)債17398億，凈資產(chǎn)2777億，資產(chǎn)負(fù)債率86%，這個(gè)杠桿率也是比較高的，一旦行業(yè)出現(xiàn)銷售低迷的情況，很容易就被打爆了，情況也確實(shí)朝著不利的方向發(fā)展，2022年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始走下坡路，一走就是三年，至今未看到企穩(wěn)的跡象。

房地產(chǎn)由于是高杠桿領(lǐng)域，負(fù)債是剛性的，不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就縮水，但是資產(chǎn)卻會(huì)大幅縮水，到了2024年中期，資產(chǎn)規(guī)模大幅下降到12095億，較2021年同期縮水了40%，但是負(fù)債還有11355億，也縮水了35%。

但是凈資產(chǎn)卻只有741億，大幅縮水73%，為何凈資產(chǎn)縮水幅度大幅超過(guò)資產(chǎn)和負(fù)債？這就是杠桿的秘密，賺錢的時(shí)候能夠放大盈利效果，虧錢的時(shí)候也能放大虧損效果，哪怕就按照資產(chǎn)的40%縮水，也只有1666億，但是負(fù)債縮水幅度較資產(chǎn)少了5個(gè)百分點(diǎn) ，2萬(wàn)億的資產(chǎn)，5個(gè)點(diǎn)就是1000億，最終導(dǎo)致凈資產(chǎn)只有741億，資產(chǎn)負(fù)債率也進(jìn)一步上升到93.88%，這點(diǎn)凈資產(chǎn)是經(jīng)不起多少虧損了。

3、2024年銷售斷崖式下滑

經(jīng)營(yíng)危機(jī)必定伴隨銷售下滑，2023年銷售面積2170萬(wàn)平米，銷售金額為1743億元，雖然同比也大幅下滑 ，但是畢竟還是有近兩千億的銷售額，這為公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了不少現(xiàn)金流，但是到了2024年，銷售繼續(xù)惡化。

2024年銷售面積只有492萬(wàn)平米，同比大幅下滑77%，銷售金額也下滑到472億元，同比下滑73%，其中12月份的銷售面積和銷售額分別只有35萬(wàn)平米和34億，碧桂園的銷售也遇到了極大的挫折，2024年9月24日，盡管央行出臺(tái)了眾多利好政策 ，但是依然未能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬止跌企穩(wěn)。

如果2025年碧桂園的銷售不能止跌企穩(wěn)，那是相當(dāng)危險(xiǎn)的，一個(gè)銷售額只有不到500億的房企，背后的資產(chǎn)和負(fù)債都超過(guò)萬(wàn)億，這是典型的小馬拉大車，無(wú)論如何都是拉不動(dòng)的，要消化這些負(fù)債，必須有足夠的銷售才行，資產(chǎn)要盤活，也是需要變成房子銷售出去才行，當(dāng)下的行情中，單純的出售資產(chǎn)是很難獲得理想的架構(gòu)的。

擺在碧桂園面前的是一個(gè)極其艱難的時(shí)刻，從有息負(fù)債來(lái)看，借貸總額在2023年末為2496億，到了2024年中期，變成了2502億，半年時(shí)間不增反降，這說(shuō)明碧桂園在在2024年上半年中對(duì)有息負(fù)債的降債方面是毫無(wú)進(jìn)展，銷售下滑近80%，實(shí)在是沒(méi)有余力去降債了。

4、2023年交房60萬(wàn)套

保交房是當(dāng)前最重要的任務(wù)之一 ，首先這是公司履行契約和合同的責(zé)任，購(gòu)房者已經(jīng)支付了購(gòu)房款，交房是企業(yè)應(yīng)有的責(zé)任 ，其次，保交樓也是企業(yè)活下去的途徑，如果企業(yè)無(wú)法履行交樓的責(zé)任和義務(wù)，那么將失信于客戶以及政府 ，房子更加不可能賣得出去，政府也不可能任你所為。

2023年，碧桂園交房超60萬(wàn)套，累計(jì)交房面積7162萬(wàn)平米，這個(gè)交房數(shù)量還是非常可觀的，相當(dāng)于碧桂園在高峰時(shí)期一年的銷售量，在當(dāng)下這種困難的情況下，還能交房超過(guò)60萬(wàn)套，也說(shuō)明公司管理層是在做事情的。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2024年上半年累計(jì)交房超過(guò)15萬(wàn)套，累計(jì)交付面積1822萬(wàn)平米，這個(gè)力度就只有2023年的一半了，速度明顯放緩了。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2024年碧桂園累計(jì)交房38萬(wàn)套，也就是說(shuō)下半年交房超過(guò)20萬(wàn)套，交房力度較上半年在提升。

碧桂園有超過(guò)一半的資產(chǎn)是存貨，截至2024年中期有6835億，這些存貨主要是土地、以及建好了尚未出售的房子，銷售如果跟不上去，這些存貨是無(wú)法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流的。而負(fù)債中的大頭是特殊項(xiàng)目，也就是合約負(fù)債，高達(dá)4202億，所謂流動(dòng)負(fù)債是收了錢還沒(méi)有交給客戶物業(yè)，大部分是賣出去的房子還未交付產(chǎn)生的負(fù)債。

只有順利交房 ，這4200多億的負(fù)債才能消化，碧桂園當(dāng)前的困境是，截至2024年中期的現(xiàn)金只有448億，其中受限制現(xiàn)金為381億，能夠自由支配的現(xiàn)金及等價(jià)物只有67億，已經(jīng)發(fā)生的違約和交叉違約有1473億，在2500億借貸金額中，大部分都是短期負(fù)債，在一年內(nèi)是需要償還的。

不過(guò)當(dāng)下這種情況，大部分債權(quán)人是同意債務(wù)重組，同意債務(wù)延期，其中同意債務(wù)重組的境外債務(wù)有美元負(fù)債113億美元 ，港元負(fù)債309億港元，合計(jì)大約1100億人民幣。

2025年對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售低迷、債務(wù)壓頂、困難重重，能否做到鳳凰涅槃？這要交給時(shí)間老人，最希望碧桂園走出困境的莫過(guò)于已經(jīng)買了房子尚未收房的業(yè)主，以及債權(quán)人和廣大供應(yīng)商。