2025年樓市挑戰(zhàn)仍存，機構看好龍湖等轉(zhuǎn)型類房企

新年伊始，受春節(jié)假期因素影響，房地產(chǎn)市場單月銷售規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)明顯季節(jié)性回落。

1月31日，克而瑞發(fā)布2025年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜。1月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2276.1億元，同比降低3.2%，環(huán)比降低49.6%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。在全口徑榜單中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地三家央企領先，此外，傳統(tǒng)優(yōu)勢房企亦相對表現(xiàn)較好，其中龍湖集團1月銷售額達到45.6億元。

新年以來，樓市政策依然展現(xiàn)出較強的延續(xù)性，但前期一系列刺激動作，效用隨時間推移而邊際遞減，市場在期待新一輪政策出臺的同時，整體觀望情緒也更趨濃厚。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年1月份，天津、濟南、長沙、蘇州、福州、長春、無錫、惠州等二三線城市同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，在前期集中放量以及季節(jié)性的雙重因素下，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

此外，在經(jīng)歷年末沖刺后，重點房企過去一年謹慎土儲帶來今年推盤量的下降。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在1月份前22日，重點房企在21個重點城市首開和加推共計97次，不及2024年12月全月推盤量的1/3。而花旗最新發(fā)布的行業(yè)業(yè)績預覽報告也顯示，2024年重點房企土地投資同比下降51%，與2020年峰值相比下降82%，65%的開發(fā)商在年內(nèi)沒有購買土地。

在機構看來，2025年，銷售帶來的不確定性，將再次成為房企新一年需要面對的挑戰(zhàn)。花旗銀行表示，由于銷售額同比下降以及可抵押、可處置的資產(chǎn)減少，預計2025年行業(yè)現(xiàn)金流將面臨壓力。對于部分開發(fā)商而言，2025年管理的重點可能是以低成本融資延長債務期限，并在減少買地后保持正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。

梳理發(fā)現(xiàn)，機構普遍更為看好擁有穩(wěn)定經(jīng)營性業(yè)務的開發(fā)商，其中，中銀國際即表示，龍湖繼續(xù)保持民營房企中最好的基本面之一，經(jīng)營性業(yè)務盈利貢獻了其大部分利潤，并且由于能夠獲得經(jīng)營性物業(yè)貸款，財務風險大大降低。

根據(jù)龍湖集團公告顯示，2024年，公司累計實現(xiàn)經(jīng)營性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高，其中運營收入約145.0億元（含稅），服務收入約139.8億元（含稅）。在2024年，龍湖商業(yè)新開業(yè)13座商場，累計開業(yè)商場超過90座，此外，龍湖集團在年內(nèi)累計新摘得9幅高能級城市地塊，總建筑面積81萬平方米。

中銀國際預計，2025年，龍湖會繼續(xù)用正向經(jīng)營性現(xiàn)金流和經(jīng)營性物業(yè)貸增量壓降負債，因此保持對龍湖的“買入”評級。