為什么說很多寫字樓的租金潛力，被壓制在了“商業配套”中？

若問一個這樣問題：決定寫字樓租金高低的第一要素是什么？想必大多數業內都會很快回答出——“地段”。若進一步深究，問“地段優劣是由什么決定的？”相信“資源”是大家的共識——包括交通資源、產業鏈資源以及商業服務資源等。在這些資源中，交通和產業鏈往往受限于現有的城市基礎設施和經濟發展狀況，而商業服務資源則展現出更大的靈活性和可塑性，它可以通過后天的努力和策略進行有效創造和增加。不論是在紐約、倫敦、東京，還是北京或上海，我們都能看到不少借助商業這一靈活變量來提升寫字樓價值的案例。

然而，國內許多寫字樓開發商在規劃和開發過程中，仍將商業配套視為次要的“附屬設施”，未能在戰略高度上給予足夠重視，僅將其功能限定在滿足樓內租戶的基本需求上。這種傳統觀念會限制項目的增值空間，忽視了通過商業創新和多元化來增強項目吸引力和市場競爭力的機會。

開發運營者的內向配套思維，限制了資產價值的提升空間

從項目規劃初期開始，開發者就面臨著一個戰略性的選擇：是將商業部分定位為滿足樓內辦公人員基本生活需求的輔助設施，還是將其打造成為能夠突破樓宇界限、吸引廣泛客群、具有市場影響力的獨立商業體？這一決策不僅影響著商業空間的功能布局、業態組合和市場定位，更直接關系到寫字樓在城市商業版圖中的地位、影響力以及最終的價值實現。不同的商業定位策略將引領項目走向截然不同的發展路徑，這一戰略抉擇的重要性不言而喻，它要求開發者在項目初期就必須具備前瞻性的視野和精準的市場洞察力。

傳統的寫字樓商業配套思維，本質上是一種功能導向，其核心在于圍繞樓內辦公人員的基本需求提供服務。這種模式在短期內能夠滿足內部客群的日常需求，運營風險低且成本可控。然而，從資產價值評估的角度來看，這種內向的思維存在明顯的局限性：它將商業的服務范圍限制在內部客群，忽視了商業空間作為外部價值杠桿的潛力，最終削弱了寫字樓項目的整體市場表現和長期價值。

LUMINOUS Festival自2007年起以支持難民和尋求庇護者為初衷，如今已演變成Southbank商業區一場不可錯過的多元文化盛宴。夜晚，巨大的野生動物、天體等象征性燈籠點亮天空，創造出獨一無二的絢麗景象與溫馨氛圍，吸引著無數游客前來體驗這份獨特的魅力 ?網絡

澳大利亞墨爾本的Southbank商業區是一個典型案例。該項目通過引入多元化的業態，將商業與區域文化深度結合，并通過定期舉辦街頭藝術展和現場音樂會等活動，每年吸引超過2000萬人次的到訪，其商業環境的塑造使得區域寫字樓租金較墨爾本CBD其他區域高出了15%。

德國法蘭克福的MyZeil商業中心則采用了另一種策略，通過增強客戶粘性提升商業影響力。項目內不僅包含高端零售和餐飲，還打造了IMAX影院、室內滑梯等創新元素，使其成為區域內的消費熱點。同時，項目通過定期舉辦主題活動，如家庭日、青年文化節等，增強了消費者對商業空間的依賴感。這種策略不僅提升了商業中心的人氣和吸引力，還間接帶動了周邊寫字樓的價值增長。據統計，過去五年內，該區域內寫字樓的租金上漲幅度達到了20%。

為什么寫字樓商業需要從“配套”晉級為“明星”？

在寫字樓市場面臨需求稀缺的當下，我們不應再將辦公樓的商業配套視為無關緊要的附加功能，而應將其提升至驅動項目價值增長的“明星”地位。這一轉變代表了一種全新的市場戰略，它超越了傳統商業空間的功能性局限，轉而強調通過創新品牌定位、優化客戶體驗以及開展有影響力的市場活動，來最大化地提升項目的整體價值和市場吸引力。

明星商業不僅要成為項目的“門面”，更是其“靈魂”所在。通過專業打造，項目的商業部分能夠成為市場話題的制造者、品牌溢價的有力支撐，以及外部價值的有效傳遞者。這種戰略轉型不僅能夠顯著提升寫字樓項目的市場表現，更能鞏固其在激烈市場競爭中的長期優勢。

Hudson Yards的The Vessel設計靈感源自蜂窩，由8層交錯相連的鋼鑄樓梯和平臺組成，直徑從15米的六角形底座擴展至頂層的46米跨度，創造出獨一無二的立體漫步體驗，成為紐約市備受歡迎的新公共地標 ?網絡

以紐約的Hudson Yards項目為例，這一城市開發巨作不僅是明星商業思維的杰出代表，更是其實踐典范。Hudson Yards不僅匯聚了高端零售、文化設施與辦公樓，更通過精心策劃的商業空間，成功吸引了包括Amazon、L'Oreal在內的全球知名企業入駐。其商業部分憑借創新的空間設計和豐富多元的消費體驗，迅速崛起為紐約的新地標，吸引了大量高凈值客戶和游客，實現了租金收益的持續增長，并顯著提升了整體項目資產的價值。

商業助力寫字樓提升溢價的三個關鍵

為了實現從配套思維到明星思維的轉型，寫字樓商業需要遵循一系列戰略性原則。這些原則不僅有助于商業部分在市場中占據重要地位，還能持續推動寫字樓項目的價值提升和市場競爭力。基于RET睿意德在服務寫字樓項目中的實踐經驗，做出以下三個提示：

一體化設計，讓商業與辦公無縫融合

這種一體化思維強調在空間設計、功能布局及活動運營等多個維度上，將商業與辦公元素緊密結合，形成相互補充的協同效應。這不僅有助于最大化利用有限的空間資源，還能有效提升項目的整體吸引力和價值。如此一來，商業部分不再僅僅是項目的附屬品，而是躍升為核心組成部分，成為支撐整個項目價值的關鍵力量。

位于曼哈頓中心的洛克菲勒溜冰場，自1936年開放以來便成為紐約冬季的經典特色，周圍環繞頂級購物、餐飲和觀光景點。無論是滑冰后的洛克菲勒中心觀景臺之旅，還是與圣誕樹點燈儀式共同開啟的假日季，這里總是充滿節日的魔力與浪漫，不僅是紐約人的集體記憶，更是吸引全球游客前來體驗的熱門目的地 ?網絡

洛克菲勒中心作為全球最具代表性的城市綜合體之一，其從辦公區域到商業區，再到觀光和娛樂設施的完美融合，充分展示了一體化設計的魅力。不同功能的空間相互促進，共同增強了項目的多樣性和活力。通過巧妙結合商業品牌、藝術展覽及節慶活動，洛克菲勒中心成功吸引了各類人群，無論是工作日的辦公族還是周末的游客，都能在這里找到屬于自己的獨特體驗空間。

吸引廣泛流量，跳出項目本身客群局限

是指不僅要滿足辦公樓內的需求，更要吸引更廣泛的城市商務人群、游客和興趣社群。吸引流量的關鍵在于通過創新的活動設計和運營策略，打破傳統寫字樓商業的局限，吸引外部消費者和多樣化客群。

東京的表參道之丘做出了很好的示范。項目通過結合歷史建筑元素與現代商業設計，成功創造出一個多功能的商業空間，吸引了大量都市精英與游客。通過定期舉辦時尚展覽、藝術節和國際文化活動，表參道之丘成功吸引了年輕人、時尚達人以及高凈值客戶，帶動了周邊辦公樓和零售業態的升值。

在東京澀谷表參道之丘，藝術家YUJI OKITSU利用約40000個透鏡創作的“光之圣誕樹”，通過多層光線投射展現地區建筑特色和多樣性，其螺旋與環交織的設計吸引了眾多游客前來欣賞 ?網絡

流量思維并非單純看中顧客的購買力，而是通過豐富的消費者體驗、具有吸引力的活動和商業環境，持續引發外部消費者的興趣和參與。只有持續保持高流量，明星商業才能保持市場熱度，并為項目帶來持續的市場曝光。

主題化細分，以興趣社群打造項目獨特價值

借助零售的主題化細分策略，能夠有效地吸引目標消費群體，特別是內部辦公人員以及城市中的特定興趣社群，從而在區域內形成獨特的產業氛圍。這種策略不僅提升了消費者的購物體驗，還通過集聚效應增強了區域的吸引力和競爭力，最終實現資產的增值。

例如，日本的秋葉原通過深度挖掘二次元文化，打造了一系列與動漫、游戲相關的主題零售店和體驗空間，成功吸引了全球范圍內的二次元愛好者，形成了強大的特色產業氛圍，使得該區域成為二次元文化的圣地，同時也帶動了周邊寫字樓及商業設施的資產價值提升。同樣，倫敦的蘇豪區通過集聚創意零售店鋪，如獨立設計師品牌、藝術畫廊、特色咖啡館等，營造出一種充滿創意與藝術氣息的區域氛圍，吸引了大量創意產業從業者和游客，不僅提升了區域的知名度，也有效促進了區域內資產的增值。

秋葉原作為世界COSPLAY文化的圣地，通過定期舉辦活動和聚會，為全球角色扮演愛好者提供展示精致手工服裝與逼真道具的舞臺，無論是經典還是最新角色，這里都是他們交流熱情與創意的理想之地。圖為COSPLAY愛好者組建的龐大的街頭霸王角色扮演團體 ?網絡

韓國首爾的弘大區域則是另一個典型代表。該地區成功地將零售業與藝術、文化、時尚等元素相結合，吸引了大量年輕創意人群和藝術愛好者。弘大區域內遍布著各種獨立設計師的時尚店鋪、藝術畫廊、音樂表演場地以及特色咖啡館，這些主題化的零售空間不僅提供了豐富的商品和服務，還成為了文化交流和創意碰撞的平臺。通過持續舉辦各類藝術展覽、時尚秀、音樂節等活動，弘大營造出一種充滿活力和創意的區域氛圍，吸引了眾多年輕人和創意產業從業者。這種獨特的產業氛圍不僅提升了弘大的知名度，也帶動了周邊寫字樓和商業設施的資產價值。隨著越來越多的創意企業和年輕創業者選擇在此設立辦公地點，弘大區域的寫字樓需求持續增長，租金和售價也隨之上漲。

結語

近代英國著名經濟學家阿爾弗雷德·馬歇爾曾提出：“市場的價值不僅取決于資源的分配，更取決于資源的協同與創造。”這一觀點在商業地產中同樣適用。放棄配套思維，選擇打造商業明星，意味著將商業空間塑造為項目的“資產杠桿”，通過有效的運營與資源整合，為寫字樓項目注入可持續的增長動力。這種轉型不僅僅是一個市場策略，更是一個資產增值的戰略決策，能夠幫助開發者在競爭激烈的市場中脫穎而出，提升項目的整體市場競爭力，并最終實現長期的資本增值。