桃李不言而“成蹊”：解碼一棟傳統樓宇的“招服一體”逆襲之道

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在上海嘉定南翔鎮，一棟名為“成蹊大廈”的5A級寫字樓，僅用短短一年多的時間，書寫了樓宇經濟的逆襲樣本。它不是傳統意義上“靠地段吃飯”的寫字樓，卻從2024年6月更新竣工開園起，一路刷新招商“成績單”：10月入駐率突破80%，年底攀升至90%，2025年中期更是達到93%的高位；它沒有依賴“大水漫灌”式招商，卻集聚了16家高新技術企業，涵蓋科技、服務、金融等多個領域，其中成蹊科技、蘆鳴科技、愛景節能、身邊云等標桿企業，均成為細分賽道的佼佼者；它不僅是辦公空間的提供者，更成為“南翔元谷”的核心載體，串聯起南翔游戲谷與元谷的“雙谷聯動”格局，推動AR/VR/MR硬件、虛擬人技術及文體旅內容場景的元宇宙產業帶成型——這就是成蹊大廈，用實打實的招服成果，成為南翔乃至嘉定區樓宇經濟的“示范標桿”。

更難得的是，這棟總投資約1.6億元、建筑面積17310.64㎡的樓宇，不僅硬件過硬，更在軟件服務上形成差異化優勢：便利店、咖啡廳、牙科診所、南京銀行等商業配套一應俱全，24小時物業響應機制解決企業日常痛點，甚至能聯動政府部門為企業“答疑解惑”——此前上海市市場監管局便專程赴大廈，針對企業經營難題提供政策解讀與流程指引，真正實現“企業需求在哪里，服務就跟到哪里”。

圖源：人在南翔

一、破局：從“房東思維”到“生態思維”，成蹊大廈的逆襲邏輯

成蹊大廈的亮眼成績，并非偶然。反觀當下多數傳統寫字樓，仍深陷“房屋租賃”的舊模式困局：缺乏產業規劃，只能“什么企業來就招什么”，導致入駐企業魚龍混雜；服務局限于安保、保潔等基礎物業，對企業急需的政策對接、融資支持、人才服務視而不見；沒有社群運營意識，企業間如同“陌生人”，難以形成協同效應。最終，這類寫字樓與企業的關系僅靠租金維系，一旦周邊出現更低租金的載體，企業便會“用腳投票”，陷入“空置率波動—收入下滑—服務縮水”的惡性循環。

而成蹊大廈的逆襲，恰恰在于跳出了這一“房東思維”，以“產業生態培育”為核心，走出了一條“精準定位—全維服務—協同共生”的新路徑。

第一步：錨定賽道，用“精準定位”打破同質化

傳統寫字樓的招商往往“無差別撒網”，而成蹊大廈從建設之初就明確了“產業聚焦”的方向——依托南翔鎮“3+1”產業規劃，聚焦元宇宙、新能源、節能環保三大賽道，成為“南翔元谷”的核心空間載體。這一定位并非憑空而來，而是基于區域產業基礎與市場需求：一方面，南翔鎮正推動“文體旅內容新場景”與“沉浸式互動內容創制”產業集聚，急需專業載體承接相關企業；另一方面，元宇宙作為新興賽道，企業普遍面臨“選址難、配套缺、政策不熟悉”的痛點，亟需一個能提供“產業氛圍+政策支持”的空間。

為了強化這一定位，成蹊大廈并非簡單“貼標簽”，而是從招商環節就設置“準入門檻”——優先引入與元宇宙、新能源相關的企業，同時提供針對性政策扶持：對入駐的元宇宙配套企業，給予專項補貼，降低其初期運營成本；主動對接政府部門，為企業爭取產業項目認定（如游戲動漫、在線新經濟、人工智能等領域的項目扶持），幫助企業“輕裝上陣”。這種“精準定位+政策賦能”的組合拳，讓大廈迅速形成產業集聚效應：成蹊科技（姚記科技全資子公司，聚焦數字文創）、蘆鳴科技（廣告與數字營銷）、愛景節能（節能環保技術）等企業相繼入駐，不僅形成了“上下游關聯、業務上互補”的產業生態，更吸引了產業鏈上的其它企業“慕名而來”。

圖源：南翔生活網

第二步：升級服務，用“全生命周期賦能”替代“基礎物業”

傳統寫字樓的服務，停留在“保障物理空間正常運轉”；而成蹊大廈的服務，則圍繞“企業從成立到發展的全生命周期需求”展開，完美契合了“企業服務三個層級”的進階邏輯。

在基礎物業保障層面，大廈不僅做到了安保巡邏、清潔保潔等“標配”，更升級為5A智能化管理：通過OA（辦公自動化）系統提升企業辦公效率，CA（通訊自動化）系統保障通訊暢通，FA（消防自動化）與SA（安保自動化）系統筑牢安全防線，BA（樓宇自動控制系統）實現水電能耗的智能調控——這些配置，讓企業無需在“辦公硬件”上多費心，能專注于核心業務。同時，24小時物業響應機制、充足的停車位，更是解決了企業“加班無人管”“員工停車難”的常見痛點。

在企業基礎服務層面，大廈最關鍵的舉措是“打通政策落地最后一公里”。它與藍天經濟城達成戰略合作，邀請其入駐大廈，讓企業足不出樓就能對接政策申報、工商注冊、財稅咨詢等服務——此前有企業反映“對嘉定區產業政策不熟悉，不知道如何申請補貼”，藍天經濟城的駐點團隊便主動上門，梳理政策清單、指導申報流程，幫助企業“不錯過任何紅利”。此外，大廈還會定期聯動政府部門開展“政策答疑會”，比如上海市市場監管局曾專程赴大廈，針對企業在經營許可、合規管理等方面的疑問，提供“一對一”指導，幫助企業規避經營風險。

在企業增值服務層面，大廈聚焦企業發展的“核心痛點”：針對“融資難”，雖未直接提供投融資服務，但會對接南翔鎮投資服務中心，為企業鏈接天使投資、VC/PE機構資源；針對“人才缺”，主動收集企業的“人才公寓需求”，向政府部門反饋，同時對接高校與職業院校，為企業提供校園招聘支持；針對“成本高”，除了房租補貼，還推動共享空間建設——大廈內設置了共享會議空間、休閑娛樂區、健身區，企業無需單獨租賃或購置相關設施，即可滿足員工會議、休閑需求，間接降低了運營成本。

下圖：大廈組織開展主題研學活動（圖源：成蹊大廈）

第三步：協同共生，用“鏈主帶動+社群運營”培育生態

如果說“精準定位”與“全維服務”是成蹊大廈的“骨架”，那么“產業生態協同”就是其“血肉”。大廈運營方曾明確表示：“我們不是‘房東’基因，而是‘鏈主’基因，核心是靠行業號召力的‘強鏈接’帶動上下游合作伙伴集聚。”這里的“鏈主”，正是姚記科技——作為從傳統撲克制造轉型為數字文創集團的企業，姚記科技不僅通過并購成蹊科技，將其核心業務與團隊遷入南翔，更以成蹊大廈為載體，帶動了上下游企業的集聚。

最典型的案例是蘆鳴科技：作為姚記科技的廣告投放合作方，蘆鳴科技在成蹊大廈開園初期便選擇入駐，不僅因為“近水樓臺”便于業務對接，更看中大廈的產業氛圍——入駐后，蘆鳴科技很快與其他游戲、數字營銷企業建立聯系，業務范圍不斷擴大，最終將租賃空間從一層擴至兩層。這種“鏈主企業帶動上下游”的模式，讓大廈的產業生態形成“滾雪球”效應：一家企業入駐后，會吸引其合作伙伴、供應商前來，而新企業的加入又會帶來新的合作機會，形成“企業越多—協同越強—吸引力越大”的良性循環。

與此同時，大廈還通過“社群運營”促進企業間的互動：定期舉辦行業沙龍、企業家下午茶，讓不同企業的負責人交流經驗；建立線上社群，發布企業動態與合作需求——比如有新能源企業需要測試設備，通過社群很快對接上大廈內的共享實驗室資源；有科技企業需要臨時用工，通過社群聯系到身邊云，解決了“用工荒”問題。這種“線上+線下”的社群運營，讓企業從“孤立存在”變成“社群一員”，歸屬感與粘性大幅提升。

下圖：今年5月，大廈內企業的端午節活動（圖源：成蹊大廈）

二、借鑒：成蹊模式的“星火”，如何在上海“燎原”？

成蹊大廈的逆襲，不僅是一棟樓宇的成功，更為上海存量樓宇經濟的轉型提供了可借鑒的“樣本”。上海作為超大城市，存量寫字樓已進入“優化期”——據相關數據顯示，部分區域寫字樓空置率仍處于高位，傳統“收租模式”難以為繼；與此同時，大量中小微企業、新興產業企業卻面臨“找‘好空間’難”的問題：要么空間配套不足，要么缺乏產業氛圍，要么服務無法滿足需求。這種“供需錯配”，恰恰說明上海需要更多“成蹊大廈”，用“生態思維”激活存量樓宇的經濟價值。

1、傳統樓宇的“通病”：固守舊模式，錯失新機遇

當前，形成多數傳統寫字樓困境的原因之一，本質上是“運營理念”的落后，包括：

?收入結構單一：90%以上的收入依賴租金，一旦空置率上升，現金流便會承壓；

?服務同質化嚴重：無論入駐的是科技企業還是傳統貿易公司，提供的服務都是“安保+保潔+維修”，無法滿足不同行業企業的個性化需求；

?產業生態缺失：企業間缺乏互動，無法形成協同效應，導致樓宇“只有企業集聚，沒有產業集群”；

?粘性極低：企業選擇空間的核心因素是“租金高低”，而非“服務好壞”或“生態優劣”，搬遷成本低，流失率高。

這些問題，不僅制約了樓宇自身的價值提升，更浪費了城市寶貴的空間資源——一棟缺乏產業生態的寫字樓，即便租滿了企業，也無法為區域經濟貢獻“乘數效應”，反而可能因企業頻繁搬遷導致空置率波動，影響區域經濟穩定。

2、“成蹊模式”的可借鑒“內核”：四個關鍵轉變

成蹊大廈的成功，并非依賴“特殊資源”，而是通過四個“理念轉變”，實現了從“空間提供者”到“產業服務商”的轉型，這恰恰是傳統樓宇可以借鑒的核心：

第一，從“被動招租”到“主動招商”：以產業定位為導向。傳統樓宇的招商是“來者不拒”，而成蹊大廈則是“按圖索驥”——先明確區域產業規劃與自身定位，再針對性引入符合賽道的企業。這種“主動招商”模式，不僅能形成產業集聚效應，還能讓樓宇成為區域產業發展的“助推器”。比如南翔鎮推動元宇宙產業發展，成蹊大廈便成為這一戰略的“落地載體”，既承接了企業需求，又為區域產業升級提供了支撐。

第二，從“基礎服務”到“全維賦能”：覆蓋企業全生命周期。傳統樓宇的服務“只保基本運轉”，而成蹊大廈則將服務延伸至企業發展的“全鏈條”：從注冊期的政策對接，到成長期的人才、資金支持，再到成熟期的產業鏈協同，真正做到“企業需要什么，就提供什么”。這種“全維賦能”，讓企業感受到“不僅是在租空間，更是在找‘合作伙伴’”，粘性自然大幅提升。

第三，從“孤立運營”到“生態協同”：強化鏈主帶動與社群鏈接。傳統樓宇的運營“只對單個企業負責”，而成蹊大廈則注重“生態構建”：一方面，依托鏈主企業（如姚記科技）帶動上下游集聚，形成產業閉環；另一方面，通過社群運營促進企業間互動，讓“陌生人”變成“合作伙伴”。這種“生態協同”，讓樓宇不再是“孤立的空間”，而是“產業網絡的節點”，能為企業創造額外價值。

第四，從“企業單打”到“政企聯動”：打通政策落地“最后一公里”。傳統樓宇與政府的互動較少，而成蹊大廈則主動“搭橋”——通過引入藍天經濟城、對接市場監管局等方式，讓政府服務“走進樓宇”，幫助企業解決“政策找不到、流程看不懂、補貼申請難”的問題。這種“政企聯動”，既減輕了企業的“行政負擔”，又讓政府政策能精準觸達企業，實現“政企”共贏。

結語：讓“成蹊芳徑”遍上海，激活存量樓宇的產業價值

成蹊大廈的名字，取自“桃李不言，下自成蹊”——它無需靠“低價租金”吸引企業，而是靠“產業生態”留住企業；無需靠“地段優勢”炫耀，而是靠“服務能力”贏得口碑。這種模式，恰恰是上海存量樓宇經濟轉型的“破局之道”：當更多寫字樓從“房東”轉變為“產業服務商”，從“出租空間”轉變為“培育生態”，就能讓每一棟樓宇都成為“產業集群的載體、企業成長的土壤、區域經濟的引擎”。

當前，上海正處于“十四五”收官與“十五五”布局的關鍵節點，存量樓宇經濟的升級，不僅關乎城市空間資源的高效利用，更關乎產業集群的培育與區域經濟的可持續發展。期待未來能有更多“成蹊大廈”涌現，讓“生態思維”替代“房東思維”，讓“協同共生”替代“孤立運營”，真正激活存量樓宇的經濟價值，為上海高質量發展注入更多“樓宇動能”。

原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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定價：168.00元

書號：ISBN 978-7-5765-1676-0

出版：同濟大學出版社

出版時間：2025年7月

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