浦東金色中環(huán)板塊：新楊思、金橋供應(yīng)爆發(fā)，競爭激烈

俗話說：“浦西買房看環(huán)線，浦東買房看產(chǎn)業(yè)。”

說起浦東的黃金置業(yè)地段，離不開“金色中環(huán)發(fā)展帶”。

那么板塊發(fā)展到底如何？近日，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)「開工啦」欄目組調(diào)研了浦東金色中環(huán)帶的發(fā)展現(xiàn)狀，并對2025年的新房供應(yīng)情況及項目最新進(jìn)展進(jìn)行了梳理。

Part.1

浦東金色中環(huán)發(fā)展帶，都有哪些新盤？

上海中環(huán)線全長70公里，串聯(lián)9個區(qū)和5個城市主副中心。

中環(huán)浦東段約占中環(huán)線全長的41%（29公里），兩側(cè)3-4公里范圍腹地合計108平方公里，構(gòu)成了金色中環(huán)發(fā)展帶，包括3+5”重點地區(qū)。即：

• 1個中央活動區(qū)：前灘中央活動區(qū)；
• 2個副中心：張江副中心、金橋副中心；
• 5個潛力地區(qū)：滬東船廠、張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思地塊（高青區(qū)域）和筠溪小鎮(zhèn)（三林區(qū)域）建設(shè)。

整個金色中環(huán)發(fā)展帶可開發(fā)用地總計約5平方公里，可開發(fā)建筑量超過1200萬平方米。

新楊思地塊（高青區(qū)域）

新楊思是金色中環(huán)最火的板塊之一，可以說是下一個爆點。

這里距離前灘、世博、后灘都非常近，交通便利。根據(jù)規(guī)劃，新楊思區(qū)域?qū)⒁泽w驗型生活服務(wù)+創(chuàng)新型生產(chǎn)服務(wù)為主導(dǎo)，融合型文化服務(wù)為特色，打造金色中環(huán)帶“生活消費新高地”。

新楊思今年預(yù)計有3個重點樓盤，分別是新楊思上園、翡雲(yún)悅府，以及Z000602單元20Ea-01地塊，這宗地將在2025年首批次待拍。

翡雲(yún)悅府計劃于2月底開放正式售樓處及樣板間，并將于3月份啟動認(rèn)籌。項目由小高層和疊墅組成，總計提供700余套住宅，其中120平方米的戶型約有500套。

來到現(xiàn)場，能看到新楊思·上園項目的鋁板立面已經(jīng)呈現(xiàn)，現(xiàn)場有部分工人在施工。該項目總價900萬起，主推建面約104-166平3-4房，有少量104平三房在售中，均價99040元/平。

前灘中央商務(wù)區(qū)

在整個金色中環(huán)，最受關(guān)注的地段便是前灘。這里在規(guī)劃之初，就有著“再造一個陸家嘴”的野心，致力于打造世界級中央商務(wù)區(qū)。

目前，前灘已有太古里、四方城、東方體育中心、華師大二附中等。

住宅方面，今年1月15日，前灘公館開盤售罄。該項目后續(xù)還有四批次新房，預(yù)計3月底入市，主推建面約76-149平的低密洋房。

張江城市副中心

張江副中心是金色中環(huán)發(fā)展帶的重要節(jié)點，有張江之門雙子塔、未來街區(qū)、中科路商圈、孫橋科創(chuàng)中心等配套。

不過因為張江最初規(guī)劃為純粹產(chǎn)業(yè)區(qū)，住宅用地的規(guī)劃占比只有約15.3%。張江板塊內(nèi)除了湯臣豪園、湯臣豪庭，其余大多為老公房、動遷房。

雖然根據(jù)《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，張江新增住宅建筑面積約920萬平方米，但其中890萬平方米用于租賃，商品房供應(yīng)依舊稀缺。因此，張江有大量居住需求外溢至周邊的北蔡、花木、唐鎮(zhèn)等地。

金橋城市副中心

金橋城市副中心定位，是以商務(wù)辦公、文化休閑、會議展示、創(chuàng)意研發(fā)、生態(tài)游憩為主要功能。

因此這里的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將重點植入文化藝術(shù)、體育休閑、創(chuàng)意研發(fā)等服務(wù)業(yè)功能。

2025年金橋?qū)⒂卸鄠€住宅入市，“三件套”雛形已現(xiàn)。

元中心一期（美亞地塊）項目，包括一棟170米（T1）花園辦公樓、2棟100米云端住宅（T2、T3）。一期項目占地面積2.06萬平方米，總建筑面積18.57萬平方米，有312套租賃式住宅，目前幕墻基本安裝完成。

元中心二期項目（春宇地塊）總建筑面積35.69萬平方米，包含超高層塔樓、云端住宅和山谷式商業(yè)裙房。330米超高層云端住宅，將成為金橋的門戶地標(biāo)，也是上海最高的住宅樓。春宇地塊預(yù)計有約8.4萬方住宅，共636套房源，地下空間也已結(jié)構(gòu)封頂。

金橋的浦發(fā)上城項目，部分地塊也已開工，預(yù)計推出建面約79-153㎡3-4房。

除此以外，開云湖璟華庭后續(xù)還有三批次待入市。該項目二批次加推221套房源，建面約83-270㎡2-4房，均價約8.25萬/㎡。

浦開云璟位于浦東張家浜楔形綠地之中，前兩期熱度非常高，四、五期位置比之前更優(yōu)，距離14號線浦東足球場站更近，預(yù)計熱度更高，將是浦東千萬級的熱門選手。

浦開璀璨江南是純大戶型低密社區(qū)，主推戶型中最小的也有140㎡，圈層純粹。

筠溪小鎮(zhèn)（三林區(qū)域）&滬東船廠&御橋&張江集電港

• 滬東船廠：全球城市中心科創(chuàng)水岸，金橋集團(tuán)將在這里打造“金灘”，建造具有全球影響力的世界級濱水區(qū)；
• 張江集電港：張江芯谷 IC 科創(chuàng)公園，是上海張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地園區(qū)之一；
• 御橋：商貿(mào)研發(fā)特色綜合型地區(qū)中心，以居住社區(qū)為主；
• 筠溪小鎮(zhèn)（三林區(qū)域）：濱江開放空間沿河歷史人文節(jié)點，打造具有地方性文化風(fēng)貌的小鎮(zhèn)。

這些片區(qū)2025年需要關(guān)注的樓盤數(shù)量較多，預(yù)計將上演神仙打架的情形。

臨近前灘和三林濱江的永泰三里城，主推建面約99-241平高層/洋房/疊加，均價8.2萬/平。

中企云萃森林作為三林濱江板塊內(nèi)的首發(fā)住宅，1站直達(dá)前灘核心。目前四期還有少量房源，主要是建面約90/98/175平的2-4房，均價約10.5萬/平。

開云艾尚里二期加推建面約86-89平的2房戶型，目前正在銷售中，過會均價9.2萬/平。

御橋的新盤港城中環(huán)匯·云啟均價6.5平/萬，預(yù)計今年上半年清盤。

北蔡南新地區(qū)1A-1地塊命名為浦發(fā)蓮園，售樓處即將開放。這個項目分為前后9棟小高層產(chǎn)品，1批次預(yù)計將推出約100-133平產(chǎn)品。

Part.2

區(qū)域發(fā)展不均，冷熱差異大

浦東金色中環(huán)發(fā)展帶從2021年就開始推進(jìn)，如今4年過去了，整體發(fā)展勢頭非常猛，但也存在一些老大難問題。

首先，是產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡。

金色中環(huán)發(fā)展帶主要靠產(chǎn)業(yè)帶動發(fā)展，目前張江、前灘等核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚度高，城市界面煥然一新，但金橋、北蔡等地產(chǎn)業(yè)和配套設(shè)施相對薄弱，城市更新步伐滯后，影響了整體發(fā)展水平。

尤其是金橋開發(fā)區(qū)，雖然產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，但以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，轉(zhuǎn)型升級壓力較大，商業(yè)配套和交通設(shè)施都需要進(jìn)一步完善。

其次，是文化底蘊(yùn)相對薄弱。

漫步在浦西的街道，會發(fā)現(xiàn)小店林立，路網(wǎng)密集，Citywalk的舒適度遠(yuǎn)超浦東。

多年來，浦東新區(qū)常因“有區(qū)無城”而備詬病，盡管有產(chǎn)業(yè)園區(qū)和居住社區(qū)，但始終缺乏城市街區(qū)的體驗感。

新楊思板塊“雙POD”的規(guī)劃理念，采用“小街坊、密路網(wǎng)”，把公園和商業(yè)融入居民區(qū)，一定程度上增加了生活體驗的豐富度，不過具體落地情況還有待進(jìn)一步觀察。

最后，是產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

據(jù)了解，浦東金色中環(huán)發(fā)展帶的新房以高層住宅為主，部分項目搭配少量洋房或疊墅產(chǎn)品，主力戶型集中在90-140平方米之間，均價在8-12萬元/平方米。

這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雖然滿足了大部分改善客戶的需求，但也導(dǎo)致了產(chǎn)品的單一化，部分新盤去化難。

2025年，金色中環(huán)區(qū)域的新房市場正處于快速發(fā)展期。不過，這里如果想要真正成為上海城市發(fā)展的金色名片，依舊任重道遠(yuǎn)。