殘酷的真相,買(mǎi)房人卻不知道..........

今天的文章，不聊熱點(diǎn)，不講政策。

聊點(diǎn)干貨，講一講和每個(gè)人的財(cái)富息息相關(guān)的一個(gè)東西——債務(wù)。

說(shuō)起債務(wù)，可能很多人會(huì)馬上聯(lián)想到諸如“恒大欠債2萬(wàn)億”之類(lèi)的話(huà)題，把債務(wù)想象成“洪水猛獸”，恨不得避而遠(yuǎn)之。

但其實(shí)，當(dāng)下這個(gè)世界，你、我、他，任何一個(gè)人，都已經(jīng)像“魚(yú)離不開(kāi)水”一樣離不開(kāi)債務(wù)。

因?yàn)?strong>現(xiàn)代社會(huì)的本質(zhì)，就是債務(wù)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

除非脫離現(xiàn)代社會(huì)的貨幣體系，否則認(rèn)識(shí)債、了解債、使用債，早已經(jīng)是每個(gè)人的必修課！

來(lái)，看正文。

01

先明確一點(diǎn)，債務(wù)是社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)標(biāo)志。

為什么這么說(shuō)呢？

從自給自足的農(nóng)耕社會(huì)，發(fā)展到商業(yè)社會(huì)，人類(lèi)社會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)了社會(huì)分工和商品交換，貨幣應(yīng)運(yùn)而生！

這個(gè)階段，因?yàn)橛袃r(jià)值的商品過(guò)少，“錢(qián)”無(wú)處可去、無(wú)利可圖，那多出來(lái)的錢(qián)咋辦？

這時(shí)候，人們會(huì)把積攢下來(lái)的錢(qián)交給更專(zhuān)業(yè)、更有能力的人，由他們來(lái)使用和支配這些資源獲取更大的收益，而自己則收取固定的利息——這就是儲(chǔ)蓄。

當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定階段，大量有價(jià)值的商品和資產(chǎn)涌現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)繁榮，那意味著什么？

——意味著“錢(qián)”可以“生錢(qián)”了。

舉個(gè)例子，王麻子是個(gè)鐵匠，以前呢，在村口給人磨刀，干一天磨出來(lái)10把菜刀，一把10塊錢(qián)，一天賺100塊。

后來(lái)，因?yàn)榇謇镉玫兜娜嗽絹?lái)越多了，他需要一天磨100把菜刀才能滿(mǎn)足需求。

這也就意味著王麻子可以從1天賺100塊變成1天賺1000塊！

這能不能心動(dòng)嗎？可王麻子也沒(méi)有三頭六臂啊，咋辦？

招人！

招10個(gè)人，每人一天給50塊，這樣一天下來(lái)成本500，收入1000，自己還是賺500！相比之前翻了5倍！

可是，如果王麻子手里只有100，拿不出來(lái)這500的工資咋辦？

借錢(qián)啊！抵押點(diǎn)手里的家當(dāng)，拿出100當(dāng)做押金，從當(dāng)鋪借500，只要賺的錢(qián)可以覆蓋利息，這筆買(mǎi)賣(mài)就穩(wěn)賺不賠！

于是，王麻子用100塊撬動(dòng)了500塊的資金，做起了1000塊的買(mǎi)賣(mài)！

在這個(gè)過(guò)程中，消費(fèi)者得到了他們需要的菜刀，企業(yè)家賺到了利潤(rùn)，勞動(dòng)者獲得了工作與報(bào)酬，當(dāng)鋪也賺到了利息，四方都得到了各自滿(mǎn)意的東西。

大家說(shuō)債務(wù)是不是社會(huì)進(jìn)步的標(biāo)志？

王麻子賣(mài)菜刀的故事，是用“杠桿”做生意的一個(gè)具象化的例子，說(shuō)白了，在確定一個(gè)生意賺錢(qián)的情況下，加杠桿，是為了撬動(dòng)更大的利潤(rùn)！

杠桿的用處，除了用杠桿做生意、提升經(jīng)營(yíng)效益，還有一種方式，就是——買(mǎi)入資產(chǎn)！

區(qū)別于加杠桿擴(kuò)產(chǎn)能的“經(jīng)營(yíng)思維”，買(mǎi)入資產(chǎn)不需要考慮經(jīng)營(yíng)層面的問(wèn)題，它博弈的是“資產(chǎn)的升值”！

換句話(huà)說(shuō)，只要資產(chǎn)升值可以覆蓋利息，這筆買(mǎi)賣(mài)就是鐵賺不賠！

這個(gè)不用我多說(shuō)，大家都懂。最常見(jiàn)、流通性最高、風(fēng)險(xiǎn)最低的資產(chǎn)，就是房子！

普通人按揭買(mǎi)房，本質(zhì)上就是加杠桿！而按揭貸款是大部分普通人這輩子能觸達(dá)到的最優(yōu)質(zhì)、最劃算的杠桿！

過(guò)去，這條路也幫無(wú)數(shù)人實(shí)現(xiàn)了財(cái)富和階層的躍遷！

文章至此，大家應(yīng)該明白了，加杠桿的本質(zhì)，是因?yàn)椤坝心芰Α钡娜瞬粷M(mǎn)足于自己的已有資源，而選擇付出一定的成本提前獲取重要“生產(chǎn)資源”的使用權(quán)。

請(qǐng)注意我的用詞——“有能力”的人，因?yàn)楦軛U是個(gè)好東西，但如何使用很考驗(yàn)?zāi)芰Γ?/p>

為什么這么說(shuō)呢？

接著往下看。

按揭貸款的本質(zhì)是負(fù)債，怎么按揭貸款，怎么理解負(fù)債可以看這篇文章

02

杠桿這個(gè)東西是個(gè)雙刃劍，用對(duì)了可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍遷，用錯(cuò)了，也會(huì)讓人陷入被動(dòng)！

如何避免錯(cuò)用杠桿？

或者說(shuō)如何才是正確的杠桿打開(kāi)方式？

核心在于兩點(diǎn)。

第一，杠桿撬動(dòng)的是什么樣的資產(chǎn)，能否帶來(lái)正向收益；

第二，自己的收入和現(xiàn)金流水平能否覆蓋杠桿資金的成本。

關(guān)于第一點(diǎn)，展開(kāi)來(lái)講：

如果買(mǎi)入的資產(chǎn)可以不斷上漲。在扣除利息后仍可以實(shí)現(xiàn)正向的收益，那這杠桿當(dāng)然可以加，而且加的越多，財(cái)富奔跑的速度就越快。

有點(diǎn)類(lèi)似于巴菲特的“復(fù)利”，財(cái)富“滾雪球”的邏輯就在于此。

當(dāng)然，放眼全球，沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的資產(chǎn)，只有——周期。

所以，選對(duì)資產(chǎn)，選對(duì)時(shí)機(jī)，非常重要。

還是以房子為例，畢竟，中國(guó)乃至世界歷史上最長(zhǎng)紅的資產(chǎn)其實(shí)就是房子了。

我們復(fù)盤(pán)一下國(guó)內(nèi)不同城市的樓市行情，雖然大體是普漲普跌的同頻共振，但細(xì)分來(lái)看，不同城市的漲跌幅度和節(jié)奏有明顯的差異和錯(cuò)位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFinD，吉屋網(wǎng)

比如，8年前買(mǎi)了天津的房子，和8年前買(mǎi)了西安的房子，財(cái)富走向注定是不同的。

當(dāng)你選擇了對(duì)的時(shí)間，買(mǎi)入對(duì)的資產(chǎn)，理論上無(wú)限馬力加杠桿都是對(duì)的，反之，杠桿越多只會(huì)你的財(cái)富縮水越快。

所以，一句話(huà)——選對(duì)資產(chǎn)，選對(duì)時(shí)機(jī)，杠桿就是財(cái)富的放大器！選錯(cuò)資產(chǎn)，選錯(cuò)時(shí)機(jī)，杠桿反而是財(cái)富的碎鈔機(jī)！

未來(lái)中國(guó)城市會(huì)進(jìn)一步分化，我們基于居民杠桿率和庫(kù)存對(duì)中國(guó)20個(gè)超特大城市進(jìn)行了梳理，具體可以看文章

再來(lái)說(shuō)第二點(diǎn)：自己的收入和現(xiàn)金流水平能否覆蓋杠桿資金的成本。

當(dāng)然，這件事說(shuō)起來(lái)輕松，做起來(lái)卻沒(méi)那么容易。

因?yàn)樯婕暗揭粋€(gè)關(guān)鍵詞——預(yù)期。

評(píng)估當(dāng)下時(shí)點(diǎn)個(gè)人的收入和現(xiàn)金流水平不是難事，可難就難在，未來(lái)的情況怎么做預(yù)期？

因?yàn)榫痛蠹业氖杖攵裕皇钦f(shuō)努力工作就一定會(huì)永遠(yuǎn)增長(zhǎng)的。它還涉及到宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期等諸多復(fù)雜的因素影響。

舉個(gè)身邊發(fā)生的例子：

我有個(gè)朋友，兩口子都在房地產(chǎn)公司工作，前些年行業(yè)景氣，倆人收入頗豐，高點(diǎn)上車(chē)了一套總價(jià)約800萬(wàn)的房子。

首付300萬(wàn)，加了500萬(wàn)的杠桿，每個(gè)月月供2萬(wàn)多。

對(duì)于他們當(dāng)時(shí)的收入來(lái)說(shuō)，2萬(wàn)多的月供不算什么，完全負(fù)擔(dān)得起。

可隨著這兩年，地產(chǎn)行業(yè)下行，兩口子一個(gè)大幅降薪、一個(gè)失業(yè)在家。，算上家庭雜七雜八的開(kāi)支，即將要還不起月供了。

更要命的是，房子的市價(jià)從800萬(wàn)一路跌到500多萬(wàn)，縮水了三分之一以上。

如果選擇賣(mài)房或走法拍程序，那拿到這500萬(wàn)之后還掉銀行貸款，到手也就不剩啥了。

一頓操作下來(lái)，等于白給銀行打了幾年工，還賠了300萬(wàn)首付進(jìn)去…

其實(shí)，朋友房子的區(qū)位、戶(hù)型、朝向都還是不錯(cuò)的，這波下跌也是被市場(chǎng)跟風(fēng)帶下來(lái)，屬于非理性下跌。

這時(shí)候，不賣(mài)的話(huà)只是賬面浮虧，真割肉賣(mài)出那可就是實(shí)虧了。

可是，能不能挺住不割肉，最終還是取決于他自己的現(xiàn)金流情況。

這個(gè)案例里，朋友就錯(cuò)在對(duì)自己未來(lái)的收入預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期也沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有保留足夠的儲(chǔ)蓄去覆蓋風(fēng)險(xiǎn)敞口。

才會(huì)搞得現(xiàn)在面臨割肉“帶血的籌碼”的尷尬局面！

這些年，行業(yè)整頓層出不窮，互聯(lián)網(wǎng)、教培、房地產(chǎn)，還有近期的金融業(yè)。

這些行業(yè)從歌舞升平到一地雞毛，最終意識(shí)到原來(lái)自己過(guò)去的高收入不是來(lái)自能力，而是因?yàn)樽约翰葘?duì)了風(fēng)口，站對(duì)了平臺(tái)。

這就是風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，錯(cuò)用杠桿的后果。

所以說(shuō)，用對(duì)杠桿的核心要義，除了買(mǎi)對(duì)資產(chǎn)，也要結(jié)合自身的收入和現(xiàn)金流水平來(lái)把握杠桿的比例！

居民債務(wù)的上限代表了房?jī)r(jià)的上限，我們基于居民杠桿率和庫(kù)存對(duì)中國(guó)20個(gè)超特大城市進(jìn)行了梳理，具體可以看文章

03

最后，說(shuō)幾句。

一、債務(wù)的本質(zhì)

可以說(shuō)，當(dāng)今世界的運(yùn)行邏輯，就是債務(wù)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

小到個(gè)人的房貸，中到企業(yè)的融資，大到國(guó)家層面的國(guó)債。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，貨幣要擴(kuò)張，都是離不開(kāi)債務(wù)的。

大到政府：無(wú)論是修橋鋪路、還是發(fā)放各種補(bǔ)貼、刺激就業(yè)和消費(fèi)；又或者支付社保、還本付息等剛性支出，都離不開(kāi)錢(qián)，而這些錢(qián)被印出來(lái)的過(guò)程，本質(zhì)上就是負(fù)債，全世界，沒(méi)有例外。

于是乎：

——美國(guó)國(guó)債占GDP比重超過(guò)110%，日本國(guó)債占GDP比重超過(guò)200%，中國(guó)國(guó)債占GDP比重也達(dá)到80%，至今還在持續(xù)增加...

小到個(gè)人：對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，最典型的負(fù)債行為，就是買(mǎi)房。

30%首付，剩下70%按揭。這70%的按揭，本質(zhì)上就是負(fù)債，通過(guò)加一個(gè)2.3倍的杠桿，做大了自身的資產(chǎn)。

——現(xiàn)如今，都可以做到15%首付了，允許加5.6倍杠桿，這也恰恰說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)離不開(kāi)加杠桿。

所以，往小了說(shuō)，個(gè)體追求更多的財(cái)富和體驗(yàn)，往大了說(shuō)，人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步都離不開(kāi)杠桿。

不信，你問(wèn)問(wèn)馬斯克，移民去火星的計(jì)劃，有多少錢(qián)是燒的自己的，又有多少錢(qián)是借來(lái)的？

中產(chǎn)階層如何配置家庭資產(chǎn)，可以看文章《

二、選擇

經(jīng)濟(jì)周期下行從來(lái)不是最可怕的，比其更可怕的，是不能在正確的時(shí)間做出正確的選擇。

試想，如果當(dāng)時(shí)朋友買(mǎi)房的時(shí)間點(diǎn)從當(dāng)時(shí)順延到現(xiàn)在，不論是房?jī)r(jià)還是按揭利率，相比當(dāng)時(shí)都能撿著一個(gè)大便宜。

光房?jī)r(jià)就能省300萬(wàn)，30年利息算下來(lái)也能省一兩百萬(wàn)了。

可惜，人生沒(méi)有回頭路。

相比之下，有些“聰明錢(qián)”卻總是能在經(jīng)濟(jì)下行周期借助杠桿貪婪地抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

巴菲特甚至曾經(jīng)在伯克希爾年會(huì)上說(shuō)過(guò)：不要白白浪費(fèi)一次嚴(yán)重的危機(jī)。

對(duì)這些富人和聰明人來(lái)說(shuō)，他們很清楚每一次危機(jī)都是一次財(cái)富大洗牌。

在這些危機(jī)中，有些人主動(dòng)或被動(dòng)的拋售，而有些人則趁機(jī)借用杠桿進(jìn)行抄底，人們就在不同的選擇中走向了不同的財(cái)富路口。

這次行情與以往不同，城市選籌的邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，我也會(huì)把每周重點(diǎn)內(nèi)容、經(jīng)濟(jì)解讀放在內(nèi)部直播中，大家添加我的微信，避免錯(cuò)過(guò)

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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