謝逸楓：重磅！振興住房消費，新一波房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)大招來了

文/謝逸楓

房地產(chǎn)重磅政策來襲，堪稱新一波市場止跌回穩(wěn)的及時雨。2025年3月16日，提振消費專項行動方案正式印發(fā)，消費利好全面來臨。

2025年3月17日，央行表示，實施好適度寬松的貨幣政策，將研究創(chuàng)設(shè)新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，加大消費重點領(lǐng)域低成本資金支持。

新一波意在提振住房消費的穩(wěn)定樓市，促進市場止跌回穩(wěn)的政策，正在路上。這是振興消費專項行動方案極為重要的振興住房消費行動。

提振消費專項行動方案提出，實施大宗消費更新升級行動，一是加大消費品以舊換新支持力度。二是更好滿足住房消費需求。三是延伸汽車消費鏈條。

提振消費專項行動方案，具體包括工資收入和財產(chǎn)增收及拖欠賬款、養(yǎng)老和托育及、育兒補貼和教育及醫(yī)療保險、生活服務(wù)和文體旅游、以舊換新、住房消費。

以舊換新包括住房、汽車、家電、家裝等大宗耐用消費品、電動自行車，實施手機、平板、智能手表（手環(huán)）3類數(shù)碼產(chǎn)品購新補貼。

從真金白銀的角度來看，生活餐飲服務(wù)和文體旅游、育兒的補貼、以舊換新的補貼、成為當(dāng)下地方振興消費最火爆、最具有人間煙火氣的引擎器。

大宗消費是消費中規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)帶動能力最強的主要消費品，是拉動消費增長的核心引擎，消費占GDP超過50%以上，具有很強的GDP增長拉動力作用。

住房消費是以舊換新最重要的一環(huán)，住房消費和以舊換新提升，可以帶動汽車、家電、家具、裝飾、裝修等大宗耐用消費和家電、家具以舊換新。

房地產(chǎn)經(jīng)過“房住不炒”去杠桿、去金融化治理之后，出現(xiàn)房地產(chǎn)下滑影響經(jīng)濟增長，經(jīng)過多年的調(diào)整，已經(jīng)重新將房地產(chǎn)視為“消費”的重要組成部分。

住房消費是振興消費和投資的最好選擇，房地產(chǎn)涉及57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對GDP、財稅、金融、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化貢獻大，是穩(wěn)定經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

住房消費列入大宗消費升級范疇是最大的亮點，暗示2025年新一波房地產(chǎn)政策將出臺。振興住房消費的提出，新一波房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)大招來了。

提出“更好滿足住房消費需求”，表明住房需求端政策加碼，救市政策更大力度、規(guī)模、范圍，國家全力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的決心與態(tài)度。

振興住房消費政策包括加力實施城中村和危舊房改造、落實房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策、適時降低住房公積金貸款利率、公積金用途擴大等，成為主要方向。

一是加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。這條政策，2023年以來反復(fù)強調(diào)，目的是釋放換房改善、新市民首次購房需求。

城中村和危舊房改造涉及新市民、老市民的租房、購房、換房需求，是大中城市，包括297個地級市的結(jié)構(gòu)性住房需求，是未來主要住房消費的核心主體。

預(yù)計2025年城中村專項借款的總金額和規(guī)模擴大、房票和以購代建安置房的城市規(guī)模擴大、城市更新100萬套房貨幣化的規(guī)模擴大和資金來源落地。

二是允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。這條政策，自2024年以來反復(fù)強調(diào)，目的是通過收儲購的方式，去庫存、緩解房企資金。

關(guān)鍵是快速解決新增住房需求，并且可以起到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡、穩(wěn)定房價和地價及市場預(yù)期、促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、加快保障性住房體系完善。

可以促進購租并舉的住房制度和保障房、拆遷安置房、人才住房、學(xué)生宿舍、商品房的多層次住房供應(yīng)體系建立，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

預(yù)計2025年專項債券收購存量商品房用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房、學(xué)生宿舍與閑置土地的規(guī)模和資金來源及配套政策等加快落地、大范圍實施。

三是落實促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。這條政策，自2024年以來反復(fù)強調(diào)，主要目的是降低住房消費的門檻和購房成本，減少購房經(jīng)濟負擔(dān)。

非常有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。目前剛性和換房的購房需求占主流。住房消費對購房門檻（首付）、成本（房價、稅房、利率）的敏感度高。

預(yù)計2025年一手房和二手房的房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠力度加大、規(guī)模與范圍擴大，包括一線城市和其他城市的契稅、印花稅、增值稅、個人所得稅。

四是適時降低住房公積金貸款利率。這條政策，自2022年以來曾提到，首次適時降低住房公積金貸款利率可謂罕見，有利充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

預(yù)計2025年住房公積金貸款利率下調(diào)，可以稱為降息。一旦降息，可以起到振興住房消費的意義，特別是對剛性和改善性住房需求潛力的挖掘、釋放。

隨著五年期以上LPR不斷下調(diào)，房貸利率在LPR加點上的調(diào)整，住房商業(yè)貸款利率不斷下降。在去年10月LPR大幅下調(diào)25個基點后，商貸利率已降至歷史最低。

5年以上公積金貸款利率自2019年以來只調(diào)降2次（40個基點），導(dǎo)致公積金和商業(yè)貸款利率的利差越來越小。北京首套房商貸和公積金貸款利差只有30個基點。

值得注意的是住房公積金貸款首付比例未在住房消費的政策中，卻不影響住房公積金貸款首付比例下調(diào)，其中深圳，已經(jīng)開始下調(diào)住房公積金貸款首付比例。

3月16日，深圳住房公積金新政落地，對住房公積金貸款和利息補貼政策進行了幅度調(diào)整。調(diào)整后，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

此項調(diào)整將進一步保障中低收入家庭、工作年限較短的青年人等住房公積金賬戶余額相對較少的職工群體，助力他們更多、更快獲得住房公積金貸款。

五是擴大住房公積金使用范圍，提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作。

這條政策，自2022年以來曾提到，首次提出擴大住房公積金使用范圍可謂極少見，有利全方位剛性和改善性住房需求潛力的釋放，振興住房需求。

擴大公積金使用范圍是一樣是降低購房者置業(yè)門檻、降低購房成本的有效方式。優(yōu)化公積金貸款政策，成為當(dāng)前各地政策優(yōu)化的主力方向。

預(yù)計2025年在深圳“風(fēng)向標”示范效應(yīng)下，更多城市跟進。在公積金的貸款門檻、貸款首付比例、利率、用途、提取額度、使用對象、異地貸款、貸款年限延長。

老漢認為，振興住房需求中，一是未提到取消樓市剩余的限購、限貸、限售、限簽、限價、限離、限企、限商住、二手房抵押過戶和二手房指導(dǎo)價等限制政策。

一線城市和部分二線城市依然存在限制住房消費的政策，影響改善需求及換房品質(zhì)住房（第三套）的住房需求，建議地方及時取消樓市剩余的限制政策。

二是未提到商業(yè)貸款的首付比例、利率、貸款年限延長政策，目前一線城市和部分二線城市的首付比例、利率依然高于大部分的中小城市。

商業(yè)貸款的貸款年限延長方面，建議國家層面及時出商業(yè)貸款的貸款年限延長政策。目前僅僅只有個別城市的商業(yè)貸款和少部分城市住房公積金貸款年限延長。

2025年3月10日，蘇州會同相關(guān)金融機構(gòu)研究推出了“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品，旨在降低購房門檻，全力支持青年人和新市民購房置業(yè)。

“低月供”是政策最大的創(chuàng)新點，可以有效降低購房者的月供壓力，掃除購房者的“資金障礙”。所謂的“三低一寬”指的是低首付、低利息、低月供和寬期限。

蘇州最低首付比例降至15%，而符合人才購房政策的購房者則可以將房票等額抵用于新房首付款。滿足相關(guān)征信條件的購房者，能享受最低商業(yè)貸款利率。

部分金融機構(gòu)可以提供定制化購房貸款產(chǎn)品，購房者前5年每月最低只需要歸還100元本金，從而延長購房者本金還款年限，降低購房初期還款壓力。

本金僅需要還100元，這一政策無疑可以大大減輕購房者的還貸壓力。以蘇州吳中區(qū)本科學(xué)歷的購房者為例，若購買總價200萬元的新房，首付款為30萬元。

但人才房票可以抵用8萬元，購房者僅需要自籌22萬元。以貸款170萬元，利率3%計算，采用30年等額本金還款方式的普通房貸客戶首月需要還款8972元。

若使用特色化金融產(chǎn)品，客戶前五年可每月最低還本金100元，首月還款僅需4350元，首月月供減少約51%。江蘇銀行蘇州分行在蘇州工業(yè)園區(qū)已經(jīng)落地全市首筆“三低一寬”購房貸款案例。

例如住房公積金房貸年限延長的城市包括江門、江蘇蘇州、南京，重慶、襄陽、南寧、杭州、寧波和北京，主要是考慮到人口老齡化的現(xiàn)實狀況。

廣東江門?住房公積金規(guī)定，借款申請人年齡加上貸款年限不超過法定退休年齡后5年，女性借款人最長可貸款至63歲，男性借款人最長可貸款至68歲?。

江蘇蘇州住房公積金貸款規(guī)定，公積金貸款到期日增加3年，原則上最高不超過70周歲，貸款期限最長為30年?，比之前的貸款年限增加3年。

江蘇南京規(guī)定，公積金貸款年限由退休后延長5年放寬至延長10年，取消“使用公積金貸款購買二套房，對于原首套房人均建筑面積需不超過40平方米”的限制。

重慶?公積金貸款規(guī)定，男性貸款到期時間延長到68歲，女性延長到63歲，或延長到繳存人法定退休年齡后5年，最長貸款期限不超過30年?。

湖北襄陽?規(guī)定，住房公積金貸款期限可延長至退休后十年，但總時長不得超過三十年?。廣西南寧?規(guī)定，個人住房貸款的最長使用年限可以延長到借款人80歲?。

浙江杭州、寧波?規(guī)定，房貸年齡期限上限設(shè)為80歲?。北京?規(guī)定，有銀行將房貸年齡期限上限設(shè)為80歲?。從9個城市來看，住房公積金房貸年限延長為3年-10年。

三是未提到商業(yè)地產(chǎn)方面的政策，可能是住房需求更多的是重點在住宅地產(chǎn)方面。其實，商業(yè)地產(chǎn)中有商住樓等，建議國家層面及時出商業(yè)地產(chǎn)的救市政策。

目前三方面的住房需求端政策沒有全面開啟，特別是限制措施和商業(yè)貸款、公積金貸款年限延長及商業(yè)地產(chǎn)方面的政策，影響住房需求的潛力最大釋放。

如果商業(yè)地產(chǎn)在限制措施、金融信貸、首付比例和利率、稅收、收購等政策方面全面救市，可以帶來更多的住房置換需求，激活更多的住房消費需求。