房地產或正處于大變局之中！

近期政策不斷有新的熱點，隨著特朗普向全球各國加征關稅，接下來的世界貿易規則可能要被改變了。于我們而言，國內的房地產市場，似乎也要邁向新的趨勢和方向了。可以概括為以下三點：

其一，政策轉向從防過熱到防失速，止跌回穩是目標。

自去年9月份，首次提到要促進房地產市場止跌回穩起，政策工具箱就在持續發力。后來，對房地產市場的支持力度在逐步的明顯加碼，無論是放開限購、取消限售，還是降低首付比例及房貸利率、住房交易相關稅收優惠等等，都出臺了各項措施來支撐房地產市場的止跌回穩。

而進入2025年后，已經有不少城市開始出臺支持房地產市場的措施了，有發放購房補貼，有加大住房公積金購房的，也有南京全面取消限售的，還有蘇州實施“三低一寬”支持房地產市場的措施的。

總之，各城市基本上算是在不遺余力在支持房地產市場的止跌回穩。在不久的重要會議上，更是多次強調要穩樓市，要促進房地產市場的止跌回穩。所以，這個政策轉向再明顯不過了。

其二，房地產新模式開啟，“好房子”時代要來了。

今年3月31日，國家標準的《住宅項目規范》發布了，從5月1日開始實施。其實在我之前的文章中也提到過，“好房子”的標準出臺了，意味著國內將逐漸進入“好房子”的時代，這對于住房市場來說，可能是一個里程碑的事件。

建設“好房子”是適應房地產市場新階段的要求，要推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。如今，房地產市場已經由過去的供不應求轉為了供大于求，增量市場時代逐漸接近尾聲，而存量市場時代正在逐漸來臨。這樣意味著，“有房住”的要求基本上得到了滿足，未來更多將是要滿足大家對住房品質要求的提升，即住房改善性需求的時代來到了。

以后，對于新房的開發，不再只是滿足基本需求，而是更側重舒適度，建造出大家喜歡的好房子。而對于存量房來講，存量房的運營管理也對我們提出了更高的要求。

從增量市場時代轉為存量市場時代，房地產發展模式也會隨之發生改變，以適應房地產新形勢下的發展要求。這幾年，對于房地產新模式的構建也在不斷探索，未來一段時間內，房地產新模式有望加速構建起來。

其三，房地產市場分化，結構性風險與機會并存。

首先，土拍市場冰火兩重天。最近，北京、上海、杭州、成都等幾個大城市的土地市場拍出了新地王，樓面地價創了歷史新高。其次，城市能級斷層加劇。比如，一線城市改善型需求占比突破60%，三四線城市仍需10-15個月消化庫存等等。最后，產品類型價值重構。比如豪宅市場逆勢上漲，還有剛需盤去化依賴渠道費提升等等。

其實，因為房地產市場正在走出因城市而分化的行情。經濟及產業發展較好的大城市，尤其是人口還在凈流入的城市，其房地產市場有望逐漸止跌回穩、甚至回漲。而一些人口持續凈流出的中小城市其樓市供大于求的狀況在短時間很難改變，其樓市繼續震蕩橫盤和下行將是是大概率事件。

總而言之，當前中國房地產市場正處于深度的調整與轉型期，政策目標轉向止跌回穩、構建房地產新模式、樓市風險與機會并存，這三點將是未來房地產市場的核心動態與發展趨勢。待保障房體系基本建立后，商品房也許會徹底回歸商品屬性，我們且行且看。