樓市新一輪刺激，馬上要來了？

五一剛過，央行就出來發聲了。降準、降息、下調公積金貸款利率，來了一套組合拳，然后沖上了熱搜。

意外嗎？并不意外，但央行先于美聯儲降息，這是向外界傳遞積極信號的標志。

不少人關心，對樓市影響多大。只能說這是市場預期下的必然結果，調整的甚至有點滯后。

01

這次調整，切入點準確，目的性很強。

降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點。5年期以上LPR降0.25個百分點，為3.35%。

公積金貸款利率調低0.25個百分點，首套5年期以上公積金貸款利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調整。

值得一提的是，調整之后公積金貸款5年期以上，利率降至2.6%，已處于歷史低位。

很多人關心能省多少錢？

以一筆金額100萬元、期限30年、等額本息還款的首套個人住房公積金貸款為例，政策前月供為4136元，政策調整后月供4003元，少還133元，還款總額從過去的149萬變為144萬，少了約5萬元。

02

要知道，上次降準是去年9月，而上次降息是去年10月，這意味著商業性個人房貸利率已進入下行通道，最快下個月，這是一個好消息。

實際上，央行去年下半年曾放開過商業貸款利率的下限，允許各商業銀行根據市場情況和自身經營策略，制定了不同的商貸利率。

這一松口，內卷式的惡性競爭開始了，破3運動迅速席卷全國，杭州首套都直接干到2.9%。

但隨后，各家銀行對于貸款低利率帶來的風險進行了重新評估，怕通過不了央行的MPA考核，所以又把迅速利率回調到3.0%以上。

當時，公積金和商貸的利差就在25BP上下。由于和商貸利率掛鉤的LPR今年還沒有調整，所以下個月的調整幅度應該也在25BP以內。

很多人對于這樣的降息動作表示不屑。

有人就算了一筆賬，這幾年自家房貸利率從高點5.35%降到4.75%，再到現在的3.3%，月供從12800元降到10300元，一個月少還2500元，一年下來就是30000元，這不是一筆小錢。

畢竟很多人現在都在渡劫，經歷著中年危機和行業危機。

有一種說法，要不了多久，大家就能見到1%開頭的房貸利率。

這種情況在國內發生的概率極小，銀行扛不住呀，除非有極端經濟條件配合，比如深度衰退和通縮。

我還是想多說一句，中國和日本的當時經濟背景完全不一樣。

03

很多人都在等國家發大招，為什么政策又回到降準降息的節奏上？

現階段能打的牌不多。當前政策組合拳與2015年“去庫存”周期高度相似：降息、降首付、地方松綁……但如今居民杠桿率已逼近62%，政策邊際效應必然遞減。

當下的情況大家很清楚，房地產市場出現嚴重的兩極分化，房產價值繼續縮水。

一直在刺激剛需（青島甚至推出“低月供”住房貸款產品，面向35歲以下就業創業青年，允許前10年僅還利息，減輕初期還款壓力），效果也是明顯的，成交占比越來越大，但成交總價越來越低，他們從數據上支撐了市場熱度，但不具備改變航向的能力。

新房與二手房都在搶剛改群體，而政府有意推動新房供給，加速高端化，一方面救開發商，一方面救自己，只有新房銷售越來越好，才能穩定甚至拉高房價，利好土地財政。

于是，越來越多核心地段的優質土地被拿到臺面，新地王不斷刷新。

大家都懂，點不代表面，但能夠在某種程度上修復信心，爭取時間，等待居民收入預期的改善。

如果等不急，市場就只能繼續回到降價的老路，也只有降價能最快帶動銷售。

未來幾個月，不要指望樓市會有反彈，幾乎所有城市成交價和成交量都出現回頭，正式進入淡季。

下一波行情在九月，政策肯定會有，要刺激改善群體，比如針對二胎三胎家庭發購房補貼，不排除鼓勵以舊換新直接返稅，二套房的金融政策會放寬，逐漸向一套房靠攏。

當然，像上海這樣的，不排除把大殺器拿出來搶人。至于三四線城市，不甘擺爛，卻毫無波瀾。

最近不少中介都吐槽日子很難熬，開單很難。

照這個趨勢，年底又會再來一波中介閉店潮。