上海房東的生意，沒(méi)那么好做

“拼一把”

樸易設(shè)想的生活挺美好：把“老破小”租出去，每個(gè)月收點(diǎn)租金，把日子過(guò)得更滋潤(rùn)，“上海的房子不愁租”。

這樣的想象是有底氣的。

他的房子約60平米，兩室一廳，在上海市區(qū)，是典型的“老破小”。邊上就是外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，毗鄰地鐵，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。按照去年末的行情價(jià)，租金不低于5200元/月。

“當(dāng)時(shí)中介說(shuō)，遇到有孩子的客戶，租金談到5500元都不成問(wèn)題。”

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

沒(méi)想到，這一等就是7個(gè)月。房子租不出去，租金沒(méi)到手，反倒是不斷把錢花出去：墻面重刷，家電換新，還時(shí)不時(shí)給中介發(fā)個(gè)紅包，幫忙多推銷推銷自己的房子……

整整忙活7個(gè)月，他猛然發(fā)現(xiàn)，把“老破小”租出去這件事，并不容易。即使把租金降至4800元/月，看房的人寥寥無(wú)幾。

這不是個(gè)例。

中指研究院發(fā)布的2025年一季度全國(guó)住房租賃市場(chǎng)報(bào)告顯示，一季度，50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.44%。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)日前披露的《2025住房租賃卓越表現(xiàn)報(bào)告》，今年4月，重點(diǎn)50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市）住宅平均租金單價(jià)同比下跌4.2%。同時(shí)，今年連續(xù)四個(gè)月50城的單月平均住宅掛牌租金表現(xiàn)不及去年同期，租金增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

樸易不了解這些宏觀數(shù)據(jù)，但要盡快把房子租出去，他準(zhǔn)備“拼一把”。

花錢把房子租出去

事實(shí)上，樸易的房子曾經(jīng)等到了租戶。

那是今年3月，一對(duì)年輕的小情侶：倆人大部分的行李在主臥都?xì)w置妥當(dāng)。不過(guò)，他們很快挑出毛病：主次臥只用木板做隔斷，隔音效果不好；洗手臺(tái)有裂紋；馬桶下水過(guò)緩；房屋電器老舊……

作為房東，他覺(jué)得這些并不影響使用。但對(duì)租客來(lái)說(shuō)，這似乎無(wú)法接受。

擺在樸易面前的是兩個(gè)解決方案。重砌隔斷，修復(fù)和更新屋內(nèi)設(shè)備，或是雙方解約，退回定金和中介費(fèi)。

樸易選擇了后者。

但他覺(jué)得自己有苦難言，畢竟月租金已經(jīng)降到5000元，比同片區(qū)的低至少200元。最讓他介意的是，中介居然站在了租客的那邊，當(dāng)場(chǎng)同意退還費(fèi)用。

不過(guò)，樸易還是選擇樂(lè)觀面對(duì)，“三四月份，中介說(shuō)是租房旺季”。

他按照中介的建議，趁著空檔，不情不愿地把家里部分家電換新，“畢竟還沒(méi)看到租客的影子。”

圖源：受訪者

在浦東的房東高莽，也在等租客。

他今年50歲，三室一廳的房子在老式小區(qū)，步梯。但勝在安靜，附近生活配套齊備。最重要的是區(qū)位，離陸家嘴站只有6站地鐵的距離，最快15分鐘就能抵達(dá)。他說(shuō)，2022年，周邊同等房子的租金超過(guò)8500元/月。

去年末房子租約到期后，他的房子沒(méi)再等來(lái)新租客。

高莽本想著，把房租降到8000元左右就差不多了。后來(lái)跟中介和小區(qū)鄰居打聽(tīng)，現(xiàn)在租金水平在7200元左右。

更關(guān)鍵的是，他明顯感覺(jué)到周邊出租的房子供給大于需求。房東們開(kāi)始悄悄打起價(jià)格戰(zhàn)：今天你降一百，明天我降兩百。在小區(qū)門口的租房展板上，同一套房源，租金一周內(nèi)下調(diào)了300元。

為了讓自己的房子更有競(jìng)爭(zhēng)力，高莽換了全套智能家電，還把塑料桌椅換成了實(shí)木。這一下投入就接近兩萬(wàn)。

另一位房東，徐思露則是把錢花在推廣上。

她的房子在松江與閔行的兩區(qū)交界，在周邊五六家大小中介那掛牌，還在各種社交媒體和微信群里貼出招租信息——誠(chéng)懇的文案，主動(dòng)下降的價(jià)格，這些換來(lái)寥寥數(shù)條的私信，但都沒(méi)有一個(gè)人來(lái)看房。

“可能是沒(méi)流量？”因此，徐思露花了錢在社交媒體上做推廣，結(jié)果是無(wú)功而返。

圖源：網(wǎng)路截圖

后來(lái)，她發(fā)現(xiàn)不止一個(gè)房東像她這么努力——在涉及租房的電影影評(píng)的頁(yè)面里，還有“房東直租”的帖子。

“可想而知，這是有多難啊。”

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多了

為什么這么難？

從業(yè)十?dāng)?shù)年的上海房產(chǎn)中介張建剛直言，租客變少了。他主要負(fù)責(zé)上海南站，也就是徐匯、閔行交界周邊老城區(qū)的房屋租賃、買賣。

他說(shuō)，這個(gè)區(qū)域的房子大多建于上世紀(jì)90年代至千禧年前后，以一室、二室的“老破小”居多；離地鐵站距離較近，到靜安寺、陸家嘴金融區(qū)的通勤時(shí)長(zhǎng)不超1小時(shí)；周圍環(huán)境安靜，租金價(jià)格相比市中心便宜。

最近一年以來(lái)，接二連三有租客和他說(shuō)，因?yàn)楣ぷ鞯牟环€(wěn)定因素選擇退租，決意離開(kāi)上海，或是換一個(gè)生活壓力相對(duì)小的城市工作生活。

近一兩年，張建剛常在新聞看到上海周邊的城市如杭州、蘇州，都推出了人才引進(jìn)政策，給租房補(bǔ)貼或是落戶獎(jiǎng)勵(lì)。在他看來(lái)，上述的新政對(duì)居住在上海的部分打工人而言，確有不小的吸引力。

還有部分剛需選擇去買房了。他們趁著上海樓市優(yōu)化政策，疊加房貸利率降低的政策，考慮到租金和房貸相差無(wú)幾，攢夠首付去買新城區(qū)的房子。

樸易身邊就有這樣的例子。有朋友此前因?yàn)樯绫Ｎ蠢U足期，一直租房居住。上海的政策松動(dòng)后，他和妻子很快就搬離了市區(qū)的出租屋，在嘉定新城買了房子。

還有一部分影響因素是，長(zhǎng)租公寓以及政府推出的保租房（保障性租賃住房）陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。

同策研究院今年3月發(fā)布的《2024年上海租賃住房市場(chǎng)年度報(bào)告》顯示，2024年上海長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目年累計(jì)上市140個(gè)項(xiàng)目，集中在浦東、閔行，也就是高莽和徐思露的房子所在地。

該報(bào)告提及，2024年2000套以上的保租房項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)。換言之，這一年保租房至少有16000套。

住在高莽房子的租客之所以退租，就是申請(qǐng)到了黃浦區(qū)的保租房。離開(kāi)之前，他還興奮地對(duì)高莽說(shuō)，那個(gè)房子出門就是蘇州河，走路20分鐘就能到新天地。

作為中介，張建剛的直觀感受是，老城區(qū)租房的生意變難了。他說(shuō)，保租房對(duì)租客來(lái)說(shuō)當(dāng)然是個(gè)好事，“能夠在大致等同（私人房東）的價(jià)格上得到更好的租房體驗(yàn)。但也讓老城區(qū)的租客流失了。”

系統(tǒng)里的成交數(shù)量佐證他的感受——往年每個(gè)月都能有七八單的成交，今年每一個(gè)月兩三單成交。

租客減少，房東變得著急。

張建剛記得，今年以來(lái)，房東時(shí)不時(shí)給他發(fā)消息，有時(shí)是抱怨房子掛牌了這么久，遲遲沒(méi)有租客。有時(shí)是來(lái)打聽(tīng)同一區(qū)位其他房東的掛牌價(jià)。

有些房東熬不住，開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，爭(zhēng)取早日租掉房子。有的甚至放棄找中介，自己在各種社交媒體上發(fā)布求租帖。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

不過(guò)，張建剛說(shuō)這類情況多數(shù)集中在老城區(qū)。在上海，也有一些區(qū)域租房并不難。比如，陸家嘴金融區(qū)附近2公里內(nèi)的小區(qū)房和公寓。他在系統(tǒng)內(nèi)看到，實(shí)際的租房成交價(jià)格和往年齊平，甚至有微微上漲。

不斷妥協(xié)的房東

為了把房子租出去，樸易跟那個(gè)退租的年輕租客聊了很多。

對(duì)方今年26歲，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作。他坦言，現(xiàn)在租房考慮最多的是，房子要地段好，還要質(zhì)量好。簡(jiǎn)單而言，就是希望有全屋智能家居：密碼鎖、自動(dòng)窗簾、聲控?zé)艄獾鹊龋瑫r(shí)還要價(jià)格實(shí)惠。

退租樸易的房子之前，他已經(jīng)退租了5300元/月的房子，他相信要找到更便宜，環(huán)境、質(zhì)量更好的房子并不難，“畢竟是我們持幣上場(chǎng)，不愁找不到房子”。

樸易想咬咬牙，把房子租金降到4500元。“那是8年前的價(jià)格了。”2017年，他在同一個(gè)小區(qū)有一套一室一廳，那會(huì)租金4500元/月，行情很好。

中介說(shuō)，五月中旬開(kāi)始看房的人明顯變多了，“正常的話，端午前肯定能租掉。”

房子空等好幾個(gè)月，樸易有點(diǎn)焦慮，他已經(jīng)把租金預(yù)期從5500元降到4500元了，一年下來(lái)少了1萬(wàn)多塊。

但他說(shuō)，不敢再想怎么靠租金把日子過(guò)得滋潤(rùn)，而是要盡快把房子租出去，用租金抵房貸，以減輕身上的房貸壓力。

“4500就4500吧，能租掉就行。”只是，端午假期結(jié)束了，他還在等租客上門。

同樣期待以租養(yǎng)貸的徐思露依然在等待租客。

抱著上海的房子怎么都不會(huì)掉價(jià)，買到就是賺到的想法，她在2022年搖號(hào)買下這套房子。但因?yàn)殡x上班地點(diǎn)遠(yuǎn)，賣了又覺(jué)得可惜，她選擇出租。

她自覺(jué)這房子性價(jià)比很高：6000元的月租，全新的房子，客廳有一扇大落地窗，精裝修，租客能布置的空間很大。

租客依然輕易能挑到刺：周邊沒(méi)有商業(yè)中心，離地鐵不算近。要地鐵通勤的話，還得先騎一段路才能到地鐵。

“我還想再等等。”她不想輕易妥協(xié)。

圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

高莽終于找到了租客，以7150元的租金，租給了三個(gè)在在張江互聯(lián)網(wǎng)上班的應(yīng)屆生。

“這幾個(gè)小朋友討價(jià)還價(jià)的本事真厲害，要求還挺高。”他說(shuō)，哪怕是一盞燈太暗了，都要求在搬進(jìn)去之前換好，“還要求說(shuō)，如果日后房子有什么問(wèn)題，房東要及時(shí)響應(yīng)”。

這一次，他應(yīng)和下來(lái)。

他說(shuō)，如今的租房江湖，生存法則很簡(jiǎn)單：把租客當(dāng)甲方，用性價(jià)比來(lái)獲客。“能收到錢的，才算是房東。”

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中的人物均為化名）

文 ：傅一波

編 輯 ：潘展虹