又收緊？廣州新房使用率或降回100%內

近日，有傳廣州新規將封堵“偷面積”亂象，“高得房率”或被收緊，使用率重回100%內。

業內傳出廣州即將出臺的建筑新規以《建筑工程規劃許可證》頒發時間為界，實施差異化管控：已獲證項目可延續舊規，而未獲證項目必須執行新標準。

這一政策調整直指開發商通過技術手段虛增面積的行業頑疾，將從根本上改變廣州樓市的產品形態。

根據規劃內容，五大關鍵管控措施可以歸納如下：

天井尺寸標準化：規定100米以下住宅天井寬度不低于2.4米，超高層建筑需≥6米，杜絕壓縮消防通道的安全隱患。

結構柱全面計容：外立面所有結構柱必須100%計入容積率，封堵“裝飾性構件”的規避漏洞。

飄窗設計規范化：僅允許廚衛空間采用內凹式飄窗，嚴禁通過樓板外伸制造“假飄窗”。

臥室面積設下限：單人臥室≥5㎡，雙人臥室≥9㎡且短邊凈寬≥1.8米，保障基本居住舒適度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造為功能空間，防范高空墜物風險。

如果廣州新房按照新標準執行后，新房的使用率將被收緊，使用率或重回100%以內。這一場新規引起的“使用率迭代”浪潮將褪去。

近兩年來被頻繁提起的“超100%使用率”，緣于2023年8月1日，廣州市規劃和自然資源局發布的《廣州市建筑工程容積率計算辦法(征求意見稿)》公告。當時樓主也寫過一篇文章：100%使用率，有沒有貓膩？

意見稿提出，為改善群眾居住品質，擬對住宅半開敞空間半算計容比例適當放寬，鼓勵住宅套內設置入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等半開敞空間。

這份意見稿中有兩個亮點：

一是，將住宅套內半開敞空間半計容的比例，由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%。

二是，允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。原來進深不大于2.4米。

在這之后設計出來的房子號稱可以超過100%使用率，就是因此而來。

真正了解意見稿的人可能很清楚是怎么回事，多出來的面積就在飄窗和陽臺里；不了解的人可能會在銷售的引導下，以為在賣的戶型就是100%的使用率。

然而，新規的出臺引起新房迭代過快，得房率一度從100%、110%、到125%的躍升，直至140%使用率的出現，第四代住宅的“好處”也被自媒體無限放大。

可是，這種新房的得房率并沒有讓市場興奮太久，新鮮事最終也會變得習以為常。但卻引來反效果，讓存量房企產生危機感，也加劇了買房人的觀望情緒。

特別是二手房市場中的次新房，一進入市場就失去競爭力，被迫以價換量。

據克而瑞數據顯示，2025年Q1新規產品已占全市成交量的20%，如果長期實施下去，舊規產品、二手房市場將被全面抑制，導致市場繼續深陷難賣“泥潭”。

此次新標準實施后，長期來看，這一變革將帶來三大結構性影響：

二手房價值重估：當新房得房率普遍回歸正常水平（100%以內），二手房的區位與學區優勢將重新獲得市場認可。

產品設計轉型：開發商必須從“面積游戲”轉向真正的產品力競爭，注重空間規劃與居住品質提升，從“數字游戲”回歸居住本質。

市場秩序重建：終結2023年陽臺計容放寬后引發的惡性競爭，重塑行業健康發展生態，從短期套利轉向長期價值創造。

這場規范升級不僅是技術標準的調整，更是房地產行業發展理念的重構，標志著廣州樓市正式進入“區位為王，配套為王，品質為王”的新時代。

這場圍繞住宅的變革也從最初只惠及少數房企，轉變為帶動整個市場共同受益。