活動回顧 | 投資熱點聚焦酒店，“隱形門檻”有哪些？

近日，仲量聯行與中倫律師事務所共同撰寫的《中國酒店投資的全周期策略：從資產價值探索到高效退出的實戰指南》白皮書在北京隆重發布。發布現場匯聚了行業專家、投資人與運營方，圍繞酒店資產的“投、融、建、管、退”全生命周期展開深度探討，共同把脈市場趨勢，挖掘投資價值。

開場致辭中，仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東指出，當前房地產投資市場正處于深度轉型與結構性調整的關鍵階段，過去的業務模式、收益水平、估值方法、運營邏輯和市場表現在當下不是最行之有效的路徑，整個市場如何破局脫困、恢復重塑都需要我們以開放的心態進行多元探討與實踐創新。

中倫律師事務所合伙人孟憲石則強調，此次白皮書是雙方團隊基于多年實戰經驗的結晶，涵蓋資產價值探索、交易策略、法律風控等核心內容，旨在在目前的經濟周期下、在這樣一個特定的主題下，為行業提供實用參考、帶來更好的解決方案。

投資熱點再次聚焦酒店賽道

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區投資副總裁魏駿亞在主題分享中透露，2020年后中國酒店投資交易額年均增長近50%，且超半數買家是首次涉足酒店資產。他表示，這一增長得益于旅游需求回暖、國內酒店投資人底層邏輯的改變以及優質資產入市三大因素。與此同時，魏駿亞指出合理的定價方式、交易模式的選擇以及對交易流程的熟悉程度是確保酒店資產交易順利進行的關鍵。

酒店投資不可忽視的法律風控

中倫律師事務所合伙人紀超從法律角度剖析了酒店投資的“隱形門檻”。酒店作為經營性資產，需重點關注合規性，如消防、食品安全等證照，以及管理合同的處理。“若收購后需更換品牌，與管理公司的解約談判可能涉及高額賠償，這筆成本在財務測算中不可忽視。”此外，紀超律師對比了股權交易與資產交易的優劣，指出股權交易雖簡便，但需警惕歷史債務風險；資產交易則可能面臨證照重新申請的繁瑣流程。

多維視角下的酒店資產價值

在圓桌環節，各位嘉賓從不同維度分享了酒店投資的機遇與挑戰。中國旅游協會副會長張潤鋼直言，當前酒店行業面臨嚴峻挑戰，核心指標RevPAR（每間可售房收入）連續三年小幅下滑，且短期內難見扭轉。但他也指出四大機遇：欠發達地區投資、交易活躍度提升、品牌出海以及運營創新。“中國酒店人的創新能力已部分超越國際集團，這是‘卷’出來的競爭力。”

中國綠發投資公司顧問李景海則從國企戰略視角出發，強調酒店的社會價值與城市功能。他介紹，資產價值規劃的前置至關重要。中國綠發在新疆布局的文旅項目，將酒店與清潔能源、在地文化特色結合，打造高品質產品、提升新疆的旅游基礎服務設施的水平。

君亭酒店集團投資業務負責人傅纖鶴分享了酒店輕資產運營的實踐。除常規的委托管理模式外，君亭也在合適的經濟周期下，以租賃模式，實現高品質、低成本擴張。“在通常15年的長期租賃模式項下，我們能夠為業主，特別是有結構化安排的業主，提供15年的穩定現金流，使其能夠解決其他更棘手的問題，成為其資產盤活的‘壓艙石’。”她還提到，國內品牌在與國際同行的競爭中，正通過效率優化逐步贏得市場。

中倫律師事務所合伙人魏軼東聚焦酒店資產證券化，分析了酒店作為公募REITs底層資產的可行性。他指出，目前國內公募REITs尚未對純酒店資產開放，但已經有準備申報的文旅項目和產業園項目REITs的底層資產中包含配套酒店。“我們看到能夠有穩定收入的酒店其實是一些投資者所關注的底層資產，我相信在不久的將來，酒店資產將會通過嚴苛的審核發行公募REITs，或者是通過私募REITs與機構投資者達成一致。”

展望未來：向光而為，共塑行業新生態

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤總結道，酒店資產的價值提升需要全行業協同努力——從精準投資、高效運營到多元退出。未來，仲量聯行將繼續攜手合作伙伴，推動酒店資產價值的持續提升，共赴“向光而為”的行業新程。