城鎮房地產業健康發展的思考

背景：當前受出口下降影響，經濟回暖壓力很大。基礎設施建設投資過度，將會給政府帶來沉重的包袱。盡管國家促消費政策不斷加碼，但是內循環仍然乏力，帶動經濟發展不明顯。個人認為：居民消費降級的原因是把資金大部分投入到房地產業了，手頭沒有多少現金，尤其是房地產業斷崖式下降，房產價格相對2021年前相比跌破40%，居民財富縮水嚴重，沒有消費信心。相反，很多家庭背負住房按揭貸款壓力，受房價下跌影響，資不抵債，沒有消費能力。房地產業相關聯的產業100多個，經濟貢獻占GDP的30%，因此，房地產業的健康發展十分重要。

城鎮住房分析：1.住房數量情況，根據國家統計局相關數據，全國商品房建設規模截至2024年已形成龐大存量，累計建筑面積接近300億平方米，當前(2025年)城鎮人均商品房面積約28-40平方米。初步估計，全國拆遷還建房面積估計不會少于50億平方米。還建房沒有辦理產權證。全國城市商品住房和還建房合計總面積測算是350億平方米左右。城鎮住房發展過快過多，按照人均占比計算，目前嚴重過剩。2.購買住房需求兩類人群：一是剛需人群、 二是改善人群。當前，農村戶籍登記人員中只有10%的村民留守在農村，這些人群幾乎是老年人和貧困戶，搬遷進入城市生活需要購房的人很少。每年結婚安家的年輕人是剛需人群，但是數量和需求有限，對房地產業帶來不了多大影響。一部分城市人群，家庭人口增加和經濟水平提高了，有改善住房的意愿，由于現住房賣不出去，影響改善人群購房。投資型購房沒有了，而且大量的拋售住房。因此，房地產業就形成了一個僵局。

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房地產業健康發展舉措：“減、降、新”：近段時間以來，國家接連出臺住房“止跌回穩”的好政策，但是成效仍然不明顯。城鎮房地產業健康發展一定要根據我國城市化進程過快，住房產品單一，以及當前經濟不景氣的實際情況，采取果斷措施。我認為，在現有政策的基礎上要進一步完善，具體舉措落實在三個字“減、降、新”。“減、降、新”：減少存量住房，降低購房首付比例和利率，條件成熟時推出新型住房。“減”：減少存量住房。1978-1999年城鎮新建住房約50億平方米，（含福利房和小產權房），這批住房基本上是預制板的磚混結構，質量非常差，樓棟間距小，基礎設施配套差。近幾年，這種老舊房片區投入舊城改造資金非常多，占地約100畝的片區花費不少于5000萬元，全國投入了大量資金。投入巨資改造后，仍然空置嚴重，老舊危住房空置率高達60%以上，舊城改造意義不大。建議將這批次住房中質量好的收儲用作保障房，將質量差的拆除后收儲土地，可以減少50億平方米的存量房。做法是國家發行國債收購居民老舊危房，減少住房存量，同時居民增加了大量的現金收入。居民拿到現金后，一部分人去還債務，包括還住房貸款，降低了因住房貶值引發的金融風險；一部分人趁著房價低置換改善房，有利于房地產業良性發展，可以讓房地產業相關聯的企業重新煥發活力；一部分人投資和消費，可以創造GDP。收購50億平方米老舊危房，按6000元/平方米計算，需要30萬億元資金。社會增加30萬億元資金流動后，必將刺激經濟新一輪的騰飛?！敖怠保航档唾彿渴赘侗壤屠?。在減少存量住房、增加了流動資金的同時，通過進一步降低購房首付比例和利率，調動居民購買住房的積極性，置換改善型住房和購房達到資產保值增值目的。從而，可以促進住房的流動性?！靶隆保簵l件成熟時推出新型住房。待住房產業穩定后，在拆除老舊危房收購的城鎮土地上穩步有序地建設新型住房（第四代房），用以滿足人民對住房不斷提高的新需求。這樣，在合理利用城市土地的情況下，保障了耕地面積，又避免了不斷的基礎設施建設投資，我國城市提前進入集約化建設新時期。收儲50億平方米老舊危房的土地成本相比5年前要少50%的資金，待房地產業穩定后，逐年開發建設新型住房盈利中歸還國債。（涂樣紅）