反差！海珠開始搶占剛需市場？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

近日，廣州規劃自然資源局發布海珠區赤沙涌以東（AH0314規劃管理單元）儲備用地控制性詳細規劃。

根據控規，地塊用地面積總量不變，擬將用地性質由商務兼容商業、文化、體育用地調整為二類居住用地兼容商業設施用地、廣場用地。

其中居住用地面積約5萬㎡，與保利天曜約4.1萬㎡用地規模相差無幾，容積率3.43，建筑面積1.72萬㎡。

從地理位置上看，與過去長期霸榜廣州樓市銷冠頭號交椅的琶洲南TOD距離十分相近。

若未來地塊能順利掛牌入市，讓原本“不平靜”的海珠豪宅市場或將再掀起一番波瀾？

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改善占比回落

剛需主導市場？

眾所周知，近幾年來隨著改善需求的旺盛，廣州120㎡以上改善戶型商品住宅成交占比逐年走高，這一點在海珠區尤為明顯。

克而瑞此前報道過，在去年年初廣州對120㎡以上戶型解除限購后的一個月，海珠區120㎡以上戶型商品住宅成交規模高居全市首位。

在今年1-5月，克而瑞數據監測顯示，海珠區120㎡以上戶型商品住宅成交511套，占比33%，為所有戶型最高。

但擴大范圍看，盡管依舊為成交主力，但與歷年同時期相比，這是近四來同時期該類戶型在海珠區成交占比不過半的一年，較2024年回落28%。

相反，海珠區90㎡以下戶型今年1-5月商品住宅成交340套，占比達到了22%，呈現逐年走高的特征，并在今年達到了近年來同時期最高。

曾經豪宅遍地的海珠，開始搶占剛需購房者？

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供應走高

購房門檻逐漸友好

而造成這一反差的原因，或許與土地供應端存在有一定的聯系。

克而瑞數據監測顯示，盡管海珠區2024年涉宅用地供求規模為全市最高，但成交用地面積僅22.79萬㎡，遠低于其他大部分區域。

換句話講，去年海珠區成交的地塊大多數為小體量體塊，或多或少都存在一定的缺陷，例如景觀配套一般等，不完全具備打造豪宅的條件。

例如去年海珠區成交的八宗地塊中，不少地塊均有噪音等不利因素影響。

與此同時，根據年初發布的《2025年廣州供地計劃藍皮書》顯示，海珠區今年計劃供應11宗宅地，這其中不乏主打剛需項目的地塊。

而赤沙涌以東儲備用地，毫無例外的成為當中的“獨苗”。

隨著供應的增長，海珠區90㎡以下戶型的商品住宅成交均價也在逐漸回調。

克而瑞數據監測顯示，今年以來海珠區90㎡以下戶型商品住宅成交均價56853元/㎡，較高位時期下跌16%，買入的門檻漸漸友好。

例如保利燕語堂悅90㎡戶型總價最低520萬起，較四月初優惠10萬元。

中海江泰里105㎡特惠單位最低539萬元起，總價較高位時期回調近100萬。

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一二手兩旺

海珠購買力持續旺盛

得益于人工智能、數字經濟等產業的迅猛發展、城市面貌的煥新以及配套的不斷升級，以高度的“確定性”，海珠吸引了大量中高端人才落戶，加上本地“老廣”的置換需求旺盛，市場對于海珠的認可度依舊保持較高水平，購買力強勁。

克而瑞數據監測顯示，今年1-5月海珠區商品住宅成交1547套，二手成交6054套，均創下了歷年來同時期的最好記錄。

在今年1-5月廣州商品住宅成交金額TOP10排行榜上，克而瑞監測到，海珠區有保利天奕、保利燕語堂悅、越秀桂悅東曉三個項目位列其中，成為上榜項目數量最多的區域。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。