深圳樓市：市場徹底變了。。

　　現在流行一種說法：

　　家里坐著無所事事的年輕人

　　公司里呆著債務壓頂的中年人

　　旅游的都是朝氣蓬勃的老年人

　　這個現象在生活中的比例有多少不好說，但是最近幾年的市場，買房人、賣房人和開發商，里里外外的確發生了巨大的變化。

　　01

　　老百姓不敢輕易貸款了

　　給大家看一張2018年和2025年的居民信貸對比圖：

　　2018年5月，那時大家是真敢借錢，社會新增的總貸款里面，居民新增貸款就占了54.7%，老百姓借的錢比企業、政府借的加起來還要多。

　　夸張點說，當時拉動經濟的主力軍，就是老百姓在“借錢扛大旗”。

　　再看現在，2025年5月居民新增貸款只有540億，放在2.29萬億的社會融資規模增量里，占比低到只剩下2.4%，連2018年的零頭都不到。

　　短短7年，變化翻天覆地。

　　隨著房地產市場不再像過去那么火熱，老百姓借錢買房、消費的意愿來了個180度大轉彎。

　　像深圳的居民杠桿率，在2020年超過95%，如今已經降至70%左右。經過幾年的大幅調整，深圳樓市正在讓債務和資產重新平衡起來。

　　02

　　二八定律加劇

　　以前我們總說，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。但是最近幾個月，以價換量的策略在很多中小城市逐漸失靈。一線城市的樓市則呈現出結構化行情，冰火兩重天。

　　現在深圳樓市，什么房子好賣？地段優勢明顯，生活配套齊全，性價比高，品質不差的，流動性上依然不錯。

　　什么房子越來越難賣？位置偏遠的最吃虧，無論是新房還是二手房，流動性基本涼涼。郊區超高層住宅，不受待見程度尤為明顯。其次是老破大產品，很多一年到頭也沒幾套成交，正在加速被市場拋棄。

　　法拍市場，同樣遵循核心城市資產流動性更強的邏輯。

　　中指數據顯示，今年前5月，全國法拍房掛拍量32.4萬套，同比微降0.78%；實際成交6.487萬套，成交總額1016.9億，同比降20.3%。

　　具有稀缺地段價值的一線城市頂級豪宅，如上海老洋房、深圳核心區豪宅等成為法拍市場的亮點，受到高凈值買家積極競逐，成交溢價顯著。

　　樓市分化不是短期波動，而是長期趨勢。

　　房子的價值，早已經從磚瓦水泥轉向它占有的資源——地段、品質、教育、景觀、圈層等。攥緊核心資產，遠離邊緣資產，是中產家庭未來十年應該有的財富觀。

　　03

　　深圳“商改住”火力全開

　　以前深圳規劃了大量商業工地、工業用地等，導致現在空置率有點高，而主城區的住宅供應相對稀缺，大部分都是借力舊改，周期長效率低。

　　政府一看，這不行啊，趕緊調頭：把那些空置的商業地塊改成住宅地塊，搞錢快效率高，尤其挑好地段建豪宅。

　　光今年就進行了多次商改住，其中2塊在南山深超總、寶中核心地段，而且容積率普遍降低了不少。

　　像4月份火速調整后的寶中南街坊地塊，其中商業面積從13.75萬㎡砍到3.01萬㎡，直接減少了10.73萬㎡；住宅部分則增加約1.2萬㎡，達約14.46萬㎡，整體容積率降至3.7。

　　有什么影響？

　　對想買好地段房子的人來說，是件好事，尤其是改善型群體，選擇多了，以后南山、寶安中心、深圳灣超級總部基地等核心區，會有更多新豪宅樓盤冒出來。

　　開發商現在拿地也很謹慎，錢要花在刀刃上。地段好誰都想要，但如果政府要求配建太多商場、寫字樓，開發商就覺得壓資金、風險大，不敢接，寶中地塊第一次流拍就是這個原因。

　　政府學乖了，調低商業比例，增加住宅面積，這樣開發商算得過賬了，才愿意掏錢。

　　目前活躍拿地的都是像中海、華潤、保利這種財大氣粗的央企國企。

　　說明啥？政府鐵了心要穩樓市，核心策略就是，在好地方多蓋好房子。

　　上面喊話“推進好房子建設”，深圳心領神會，立刻行動。

　　過去深圳太重視工業和商業用地，住宅地給少了，現在是在“糾偏”，平衡供需。

　　但新的平衡仍需磨合：政策制定者需精準施策，房企要精打細算，購房者則期待真正的“好房子”。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。