北京10萬+的地段，不多了

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上一周，建發(fā)海晏和華潤臻云開盤，單價11-16萬、總價2000萬-4000萬量級的房子，一把賣了400套。

這個成績，算是意料之中，因為清河朱房村這個地段，確實不缺購買力，無論是學區(qū)、產(chǎn)業(yè)，還是商業(yè)配套，在整個海淀都是前排的。

而就在昨天，建發(fā)海晏的網(wǎng)簽成績單也出來了，短短數(shù)天，已網(wǎng)簽93套，網(wǎng)簽均價13.5萬每平。

看到這張成績單，我一面感慨建發(fā)的網(wǎng)簽速度，要知道建發(fā)旗下的幾個項目，比如昌平觀堂府、順義觀云，都是開盤半個月內(nèi)就開始發(fā)布網(wǎng)簽，建發(fā)因此算是京圈里難得的有目共睹的誠實開發(fā)商；

另一方面也意識到，像建發(fā)海晏這樣實打?qū)嵉?0萬+項目或地段，北京其實也不多了！

是啊，按照北京房價高點來算，北京這幾年，從10萬＋層級跌落的板塊，主要有朝陽望京（新北苑）、雙井，豐臺麗澤、大紅門、分鐘寺，海淀的四季青、田村、五棵松、永豐等板塊，實際上也正處于跌落之中。

反過來看，目前北京的房價，除了東西城、海淀北五環(huán)和西四環(huán)、朝陽北四環(huán)或南三環(huán)外相對保值外，其他板塊都要特別注意。

在此，特別提一下豐臺，應該說，過去五年里，豐臺房價崩塌的速度，是全北京最快的。

還記得，2021-2023年，內(nèi)城靠近二三環(huán)的地段扎堆供地，11萬+的共產(chǎn)房也敢“靠價格跑流速”。

也就是那幾年，豐臺還是打「性價比」，不說最熱的麗澤，就連大紅門、分鐘寺也賣到了10萬+，其他地區(qū)比如青塔、豐科園、大瓦窯、槐房、南苑，也都爭搶恐后的進入了7萬+時代。

而到今天呢？我敢肯定的說，近一兩年出讓的新盤，豐臺新盤的去化率是最低的，普遍不到30%，部分樓盤的網(wǎng)簽甚至不到10%。新盤房價也是一跌再跌，相對于高點，整體跌幅在10%-20%。

也正因為如此，現(xiàn)在的豐臺新盤，已經(jīng)無法靠單一的產(chǎn)品力、價格優(yōu)勢或環(huán)線優(yōu)勢來取勝，而起碼需要三者有其二，甚至有其三才能大賣。

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坦白說，擁有10萬+豪宅項目或地段的城市，這意味著這個城市的頂尖富豪體量還是很龐大的，城市競爭力還尚可。

而頂尖項目的房價都無法維持或突破10萬+的城市或區(qū)域，表象看似是困于房地產(chǎn)周期，實際是資金認可和區(qū)域競爭力不夠。

而縱觀全國，目前中國房價維持或突破10萬每平米的區(qū)域，主要集中在：

（1）上海，主要是徐匯濱江、浦東新區(qū)、靜安、黃埔等，這里也是中國10萬+項目最集中的地方，沒有之一。

（2）北京，主要是東西城、海淀朝陽，其中朝陽的10萬+項目已經(jīng)逐漸減少，目前已經(jīng)呈現(xiàn)點狀分布；

（3）深圳，說實話深圳的房價降格，也降得十分厲害。除了香蜜湖、安托山、華僑城和大深圳灣片區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)外， 福田、南山或?qū)毎驳膶氈衅瑓^(qū)，很多超過10萬每平方米的項目，其實已經(jīng)搖搖欲墜。

就連深圳網(wǎng)紅盤華潤城潤府，正經(jīng)的89平小三房，二手成交價也不過1000萬出頭。在這個價格標桿下，寶中、福田大量的1000萬的小三房，是最容易下跌的。

（4）廣州、成都、杭州。在我看來，這三個城市其實是同一級別，因為這三個城市里都有10萬+級別的豪宅，但整體房價均價還是比較低的。

比如成都10萬+的房子，主要集中于成都的高端居住板塊，如?麓湖生態(tài)城（天府新區(qū)）?、?金融城（高新區(qū)）? 以及相關(guān)的高端項目（如交子縵華、麗世縵華等），它們整體屬于點狀分布，對于片區(qū)的房價提升作用有限。