2025廣東房企競爭力報告：央國企占比突破80%，穩健經營成新焦點

2025年6月30日，廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組于線上發布《2025廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》。

這是廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組自2020年成立以來，連續第六年發布研究報告，廣東省房協會長王韶，廣東省房協黨支部書記、副會長兼秘書長常可，廣東省房協專家委主任委員、廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組專家世聯行首席技術官黎振偉出席發布會。

廣東省房地產企業綜合競爭力研究回顧

常可在致辭中講到，自1991年成立以來，廣東省房地產行業協會以服務和引領廣東房地產業可持續、高質量發展為使命，將行業研究和市場分析作為專業引領的重要核心競爭力。除了承接省級各政府部門和各地市房地產相關課題外，定期編撰和發布廣東省房地產市場分析報告、廣東省土地市場分析報告、城市更新月刊等，得到了政府、行業和社會的高度認可。

為了進一步完善協會研究體系，加強對房地產企業經營和發展趨勢研究，從2020年開始，“廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組”連續發布《廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》，通過剖析行業發展趨勢、挖掘優秀企業實踐，協助政府部門深入了解行業發展和企業經營情況；為企業提供發展戰略決策參考，提升企業在市場競爭中的綜合素質和發展實力；為社會樹立房地產企業品牌形象和行業標桿。報告嚴格遵循客觀、公正、準確、全面的準則，以科學客觀的評價辦法和指標體系，根據每年行業和市場的變化和當前行業熱點焦點，及時做出評價因子和權重的調整（比如今年增加了“穩健性”指標，更加注重房地產企業的穩健經營和高質量發展），最終以專業性、權威性和前瞻性的研究成果，贏得了業界廣泛認可和高度評價。

對比往年的研究報告，今年我們也發現了一些值得關注的變化：

一、典型房企市場集中度發生分化

1、TOP100典型房企銷售額占全省比重，從2020年的84.3%降至2024年的73.1%。

2、TOP10典型房企銷售額占全省比重則有所提升，從2020年的36.2%提升至2024年的37.5%。

二、典型房企陣容發生了巨大變化

1、2020年研究報告中的TOP100家典型企業，有29家已經不在2025年研究報告中；2020年的TOP10典型企業，只有4家在2025年的報告中；2020年的TOP20典型企業，只有6家在2025年的研究報告中。

2、央國企陣容不斷壯大，TOP100典型房企中，央國企占比從2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央國企占比從2020年的40%，提升至2025年的80%；TOP20典型房企中，央國企占比從2020年的30%，提升至2025年的65%。

3、外來房企有所擴容，TOP100典型房企中，外來房企占比從2020年的30%，提升至2025年的32%。

報告解讀：2025廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告

在發布會上，廣東省房協專家委主任委員、廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組專家世聯行首席技術官黎振偉從研究背景和目的、研究方法體系、主要研究成果等方面對《20251廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》進行了全面解讀。

（一）研究背景和目的

廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組成立于2020年。課題組成立6年來，通過持續開展廣東省房地產企業綜合競爭力研究，動態跟蹤市場變化、優化評估模型體系、系統梳理標桿企業發展經驗，深度解析行業優秀實踐案例。研究團隊同步強化行業價值傳播，引導市場理性認知，為廣東省房地產行業轉型升級及高質量發展提供專業研究支撐。

為積極貫徹黨中央、國務院的精神和部署，在當前房地產市場企穩向好的關鍵時期，課題組正式啟動2025廣東省房地產企業綜合競爭力研究。本次研究繼續深挖綜合實力強、經營穩健、銳意創新、積極承擔社會責任的優秀房地產企業樣本，倡導企業加速數字化與綠色低碳轉型，提升產業附加值，全面推動行業高質量發展。

（二）研究方法體系

本報告以數據為基礎，嚴格遵循客觀、公正、準確、全面的準則。評價指標體系涵蓋規模性、成長性、穩健性、社會責任與榮譽以及品牌影響力五大一級指標、26個二級指標。指標體系設計主要遵循4個原則——企業規模與運營效率相結合、成長潛力與經營穩健相結合、盈利能力與社會責任相結合、融資能力與綜合實力相結合，旨在促進企業持續優化發展路徑，全面提升綜合競爭力。

（三）主要研究成果

1. 外來房企和國資數量增加，本土房企集中于廣深區域。

從100家典型房地產企業（以下簡稱“典型房企”）總部的屬地分布觀察，外來房企32家，較上年增加3家。頭部企業中仍以本土房企為主，前20房企中僅有2家為外來房企。

從典型房企所有制觀察，國資背景合計46家，較上年增加6家，數量上已連續3年增加。近期，部分民營房企已逐步出清風險，另外一些地方中小型民企憑借較低的負債水平穩健發展，預計隨著市場的逐步企穩，民營房企的占比或將有望提升。

本土房企總部主要位于廣州及深圳，共計52家。其中，深圳最多，共計27家，較上年減少1家；廣州25家，與上年持平。其余城市中，佛山5家，東莞4家，、珠海、江門各2家，惠州、汕頭、潮州、云浮各1家。

2． 政策帶動銷售業績修復，頭部聚集效應繼續增強。

2024年9月底中央政治局會議明確房地產“止跌回穩”目標，隨后一攬子新政加快落地，典型房企積極把握政策窗口期，提升銷售力與產品力，加快資金回籠。

2024年，典型房企成交額占全省比重為73.1%，同比回升5.1個百分點。頭部企業成交面積更為集中，銷售額前十位房企占比為37.5%，同比上升4個百分點，頭部聚集效應繼續增強。

2024年，典型房企在粵總銷售額約8698億元，同比下降15.6%，降幅同比擴大2.9個百分點，但小于全省房地產銷售額降幅。

3. 改善性需求持續釋放，剛需企穩回升。

在“好房子”等政策支持下，改善型住房需求持續釋放、韌性較強，對省內新房市場起到重要支撐。去年9·26政治局會議后、廣州、深圳相繼放松限購、優化大面積戶型稅收政策等舉措，進一步促進改善型住房需求釋放。

由于近期多地實施容積率新規，房企積極應用新規，提升剛需小面積戶型產品的戶內實用率，以“低總價、高實用率”吸引購房者，小面積剛需戶型銷售占比有所企穩。

從典型企業重點項目各面積段產品的銷售套數占比來看，2024年，90平方米以下剛需戶型成交占比為26.8%，較2023年小幅上升1個百分點，實現止跌回穩；90-140平方米戶型為成交主力面積段，占比為62.9%，較2023年下降2.9個百分點；140-200平方米戶型成交占比7.5%，較2023年上升1.3個百分點；200平方米以上戶型成交占比為2.8%，較2023年上升0.6個百分點。

4. 拿地精準嚴控，聚焦核心重點城市。

典型房企在省內拿地拓展速度繼續放緩，但降幅較2023年有所收窄。全年總拿地宗數為71宗，同比持平；總拿地金額1439億元，同比下降17.6%，降幅收窄9.6個百分點；總拿地建筑面積660萬平方米，同比下降31.9%，降幅收窄6.4個百分點。

按所有制類型分類，2024年，廣東省典型企業中的央企拿地金額占比為59%，同比降低5個百分點；地方國企/城投企業占比為35%，同比上升6個百分點；民企/混合所有制企業占比為6%,，同比下降1個百分點。

2024年，典型企業仍保持精準投資、聚焦重點城市的戰略，除了兩大一線城市廣州、深圳以外，房企對其他三四線城市投資意愿仍然偏低。典型企業在廣州的總拿地金額最高，為767億元，占全省比重為55.6%；深圳排名第二，總拿地金額為510億元，占全省比重為36.9%；佛山排名第三，總拿地金額為79億元，占全省比重為5.7%。房企拿地保持較高集中度，分化情況趨于明顯。

5. 營收、利潤繼續承壓，償債能力走弱。

過去幾年銷售額增速逐年下滑，可供結轉的銷售額下滑顯著，導致當前房企營收承壓。2024年廣東省典型上市房企營業收入均值為773.7億元，同比下降12.6%，降幅較2023年擴大2.7個百分點。

毛利率方面，典型上市房企2024年毛利率為8.09%，較2023年再度下行6.84個百分點。市場超預期下行后多數城市均面臨較大調整壓力，銷售端價格持續承壓疊加地價高位，企業毛利率持續下降。

典型上市房企2024年凈利潤均值仍然為負值，為-41.1億元。少數頭部企業盈利能力表現優于行業，仍能維持一定毛利率和凈資產收益率。這些企業主要得益于現有業務表現相對穩定和前期謹慎精準的投資策略。近段時間，多數房企加大促銷力度并積極處置資產，對房企利潤造成負面影響，未來，房企還需更好地平衡去庫存和保利潤之間的關系。

房地產市場延續低迷，企業回款減緩，部分企業負債端情況不容樂觀。2024年，典型房企中的上市企業凈負債率均值為158.6%，同比繼續上升。剔除預收賬款的資產負債率均值74.2%，同比下降0.2個百分點，但仍處于相對高位。

回款速度減緩，企業現金水平仍待改善。2024年，上市企業的貨幣資金同比下降20.6%，降幅較2023年縮小1.2個百分點；貨幣資金在總資產中占5.8%，較2022年縮小1.8個百分點。

未來償債壓力方面，當前行業整體到期債券規模較高峰期已經有所下降，行業償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售、融資兩端均處于下行通道，現金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。

6. 打造好房子、提供好服務，、實現好運營，典型房企積極探索發展新模式。

2025 年政府工作報告中提出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。典型房地產企業積極響應國家號召，將提升產品力、交付力和服務力作為核心發展要務。如廣東保利在廣州核心區布局的幾個高端品質“天”字系項目之所以受到市場追捧，主要原因就在于其產品打造上的“內外兼修”，一方面是核心地段賦予的稀缺資源帶來的產品溢價，另一方面是產品設計的獨具匠心帶來的獨特尊享感受，以及基于“客戶為中心”提供真正全維度全方位的好產品、好服務與好生活。由中建壹品與湖北文旅在深圳聯合開發的鵬宸云筑的熱銷與企業“好園林、好建筑、好服務”的全力打造密不可分；將產品作為立身之本和核心競爭力的綠城華南，在廣州新推出的馥香園和玉海棠以其完美的產品力，分別榮登2025年4月廣州新房成交TOP1和5月番禺新房成交TOP1；被譽為“千平之王”的星河灣·半島五號更是將產品做到了極致，比如花了8年時間改了超350多個方案，在江島之間打造的藝術品級私家園林，被古建專家稱為“中華現代第一園”。廣州地鐵地產研究出自己的一套開發邏輯：從設計、結構、施工等多個維度，構建起立體的安全防護網。結構安全涉及TOD項目框架穩定，廣州地鐵地產尤為重視，采用先進技術、優質建材和嚴格施工工藝，確保每棟建筑都被打造成安全的“家”。在“好房子”戰略指引下，廣州城投地產始終秉持“以人為本”理念，通過標準化引領、精細化設計、工業化升級、數字化賦能，從空間革新、文化融合、技術精研三大維度系統性雕琢產品細節、提升產品品質,，讓“住有所居”邁向“住有優居”。

7. “十五五”期間，廣東房地產市場空間依然很大，房企順勢而為，前途可期。

雖然房地產市場高速發展期已過，但基于目前廣東省內的人口和城市化情況，“十五五”期間，廣東省房地產市場需求仍將維持一定規模，增量空間仍然較大。由于城市資源稟賦、產業基礎、政策環境等因素的差異，廣東省內城市間的房地產市場分化將進一步加劇。核心城市和熱點房地產城市市場將繼續保持活躍，而部分三四線城市和經濟欠發達地區的房地產市場可能面臨一定的壓力。

隨著增量市場的逐漸飽和，存量市場的盤活和更新改造將成為房地產市場的重要供應來源。房地產企業可以通過對老舊小區、城中村、舊廠房等存量資產的改造升級，提升其使用價值和經濟價值，實現存量資產的盤活。作為廣州市屬國企，廣州城投集團以統籌城市發展戰略為導向，在城中村改造中承擔示范責任，通過標準化管理、精細化運營推動項目落地，助力廣州實現城市空間品質提升與民生改善的雙重目標。

房地產企業應聚焦核心優勢，實現提質增效；盤活存量資產，發力運營與服務；拓展輕資產業務，探索代建新模式；助力安居發展，共建保障體系；把握城市更新機遇，創新城中村改造；擁抱科技變革，加速全產業數字化轉型。