李伯喬：領(lǐng)航REITs新篇，華潤有巢擴(kuò)募之路與未來展望

2025年12月11日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2025中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2026中國房地產(chǎn)市場趨勢報告會”在北京召開。

作為央企深耕民生領(lǐng)域的重要探索，華潤有巢自 2018 年成立以來，始終以 “服務(wù)大國民生，助力新市民、青年人住有所居” 為使命，而此次REIT擴(kuò)募，正是踐行這一使命、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要里程碑。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)筑基：馬橋項目的硬實力與暖服務(wù)

本次擴(kuò)募的底層資產(chǎn) —— 華潤有巢公寓社區(qū)上海馬橋項目，是華潤有巢精耕細(xì)作的標(biāo)桿之作，更是擴(kuò)募成功的底氣所在。這個 2020 年取得土地權(quán)屬、2022 年獲得保障性租賃住房認(rèn)定的項目，坐落于上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，四大高能級產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)抱，周邊產(chǎn)業(yè)集聚程度高、能級高、增長潛力高。

在產(chǎn)品與運營上，華潤有巢始終以租客需求為核心。項目總建筑面積 10.7 萬平方米，規(guī)劃了 2475 間租賃住房與 1855 平方米配套商業(yè)，形成了 “一張床”、“一間房”、“一套房” 的全周期產(chǎn)品體系 ——138 間兩人間或四人間，守護(hù)城市一線建設(shè)者；2158 間開間，陪伴剛步入社會的新市民、青年人；179 間一居或兩居，滿足企業(yè)管理者、科創(chuàng)人才與家庭客戶的需求。截至2025年6月30日，住房出租率高達(dá) 96%。

項目聯(lián)合馬橋鎮(zhèn)政府打造 15 分鐘 “社區(qū)生活圈”，引入 13 家共建單位，提供政務(wù)辦理、醫(yī)療健康、日常餐飲等一站式服務(wù)；潤苑社區(qū)共治委員會定期組織超 50 場社群活動，讓租客的業(yè)余生活豐富多彩；創(chuàng)新 “租賃社區(qū) + 黨建陣地” 模式，黨員帶頭成為社區(qū) KOL（意見領(lǐng)袖），與租客共同參與社區(qū)治理，落地“美好租住生活” 模式。

創(chuàng)新擴(kuò)募破局：重構(gòu) REITs 市場的配售邏輯

如果說優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是擴(kuò)募的基石，那么模式創(chuàng)新就是本次擴(kuò)募的亮點。在過往的 REITs 擴(kuò)募中，定向發(fā)售是主流模式，即向不超過 35 名特定對象競價發(fā)售。本次擴(kuò)募創(chuàng)新采用向原持有人配售方式發(fā)售（前6單擴(kuò)募均為定向發(fā)售）。

向原持有人配售為權(quán)益登記日（2025年12月5日）登記在冊的持有人按所持份額比例進(jìn)行配售，持有人可選擇棄購，從而形成市場定價機(jī)制。配售價格由投資人根據(jù)二級市場交易價格和擴(kuò)募項目的市場價值等有關(guān)因素確定，一般設(shè)定單價折扣（本次擴(kuò)募約8折）以吸引原持有人參與配售。

本次擴(kuò)募進(jìn)程高效，有序本次擴(kuò)募于9月17日發(fā)改委推薦證監(jiān)會，10月29日取得證監(jiān)會批復(fù)，計劃年底完成發(fā)售及交割，26年1月?lián)駮r上市。

央企實力護(hù)航：全鏈條能力鑄就行業(yè)標(biāo)桿

本次擴(kuò)募的底氣，更源于華潤有巢深厚的央企底蘊與全鏈條核心能力。作為華潤集團(tuán)旗下專注租賃住房的平臺，深度參與租賃住房建設(shè)與運營，始終積極落實國家戰(zhàn)略，服務(wù)大國民生，實現(xiàn)質(zhì)量增長，助力新市民、青年人“住有所居”，深耕一線與強(qiáng)二線城市。

截至 2025 年 6 月末，華潤有巢已進(jìn)駐 15 座城市，在管項目 69 個，在管房間數(shù) 8.5 萬間，管理規(guī)模位列央企第一，也是唯一在北京、上海、廣州、深圳四大超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的企業(yè)。

依托華潤系成熟制度體系，華潤有巢構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化運營、高水平營銷、全周期成本、專業(yè)化供應(yīng)鏈、系統(tǒng)化 EHS 五大管理體系，搭配營銷、運營、財務(wù)、成本四大數(shù)字化業(yè)務(wù)中心，以及有巢 APP 與運營管理 APP 兩端工具，實現(xiàn)了運營效率與服務(wù)質(zhì)量的雙提升 —— 整體出租率達(dá) 95%，客戶滿意度高達(dá)96%。

租賃住房不僅是 “住的空間”，更是 “生活的載體”。因此，華潤有巢打造了全周期的租住資產(chǎn)價值賦能體系與全場景的美好租住生活服務(wù)，從產(chǎn)品設(shè)計到社群運營，從成本管控到安全保障，每一個環(huán)節(jié)都精益求精。正是這樣的 “六好” 核心能力 —— 好品牌、好資管、好產(chǎn)品、好運營、好服務(wù)、好安全，讓華潤有巢在市場中站穩(wěn)腳跟，也為 REITs 的長期穩(wěn)定發(fā)展提供了堅實保障。

展望未來：閉環(huán)賦能，共繪租住民生新藍(lán)圖

本次 REITs擴(kuò)募不是終點，而是華潤有巢 “投融建管退” 閉環(huán)的重要一環(huán)，更是華潤有巢深耕租賃住房領(lǐng)域的新起點。此次擴(kuò)募既是其 “運營 + 資管” 平臺的實力彰顯，更將助力公募 REITs 規(guī)模擴(kuò)容，持續(xù)服務(wù) “住有所居” 國家戰(zhàn)略。

華潤有巢始終堅守央企責(zé)任，以更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、更創(chuàng)新的模式、更專業(yè)的服務(wù)，為新市民、青年人的安居夢想保駕護(hù)航，為租賃住房行業(yè)的健康發(fā)展注入動力，為資本市場的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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