保利、中海超跌！上半年10強(qiáng)房企情況有變

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1695篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

情況又有變化！

上半年房企銷(xiāo)售成績(jī)單出爐，頭部房企可以說(shuō)撐起整個(gè)行業(yè)半邊天。中指院數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷(xiāo)售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

其中TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額占比為48.7%，較2024年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。但銷(xiāo)售額變幅方面并無(wú)優(yōu)勢(shì)：均值為893.8億元，較上年下降13.2%。

相比之下，TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為227.3億元，較上年下降12.4%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為111.3億元，較上年下降2.2%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為53.1億元，同比下降13.5%。

圖表來(lái)源|中指院（特此感謝！）

另外蜜妹注意到，無(wú)論是相比去年同期還是上個(gè)月，10強(qiáng)房企名單都有微妙變化。相比去年上半年，今年10強(qiáng)榜單里又少了一家民企：龍湖。

相比今年前5月，此前上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁的華發(fā)股份也從名單里消失了，今年上半年累計(jì)銷(xiāo)售額同比漲幅大幅下挫至11.11%。從前4月的46.31%漲幅位居10強(qiáng)房企變幅榜第一，到如今調(diào)出10強(qiáng)名單，華發(fā)的2025年似乎注定了波瀾起伏。

取而代之的是另一家實(shí)力央企：中國(guó)金茂。這家的勢(shì)頭也不小，剛?cè)?0強(qiáng)榜就占領(lǐng)了變幅的榜首位置，上半年銷(xiāo)售額漲幅19.57%。

圖表來(lái)源|中指院（特此感謝！）

其他9家來(lái)看，情況也有變化：相比前5月漲幅均縮窄，上漲數(shù)量從4家減少為3家，其中濱江集團(tuán)由正轉(zhuǎn)跌。

跌幅除了招商蛇口外其他6家相比前5月均擴(kuò)大。其中跑輸10強(qiáng)房企大盤(pán)的有兩家，分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)。

保利發(fā)展作為銷(xiāo)冠，變幅2025年一直處于10強(qiáng)房企的后半梯隊(duì)，生動(dòng)詮釋了“船大難掉頭”。其龐大的基數(shù)（1452億仍為絕對(duì)值第一）和廣泛布局使其更易受到三、四線(xiàn)城市深度調(diào)整的沖擊。

之于保利， 如何提升龐大組織的敏捷性，加速低效資產(chǎn)的處置，或是其目前需考慮的重要問(wèn)題，另外商業(yè)、物業(yè)等多元業(yè)務(wù)對(duì)整體業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)度仍需加強(qiáng)。

中海地產(chǎn)上半年1201.4億元銷(xiāo)售額，同比下滑18.99%。作為“利潤(rùn)王”的代表，中海憑借高利潤(rùn)率和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期保持行業(yè)領(lǐng)先。

2025年，中海在香港、上海等核心城市的高端項(xiàng)目表現(xiàn)似乎還算穩(wěn)定，例如上海中海領(lǐng)邸，但部分二、三線(xiàn)城市項(xiàng)目去化速度放緩。

此前5月，中海被曝在南京多個(gè)樓盤(pán)被指以“骨折價(jià)”拋售房源，包括中海·觀(guān)江樾、中海·觀(guān)文瀾以及中海·和山，均價(jià)直降約四成，因此還成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

除了保利和中海，其他4家下跌的房企分別為變幅榜排名第4的綠城中國(guó)，銷(xiāo)售額1221億元同比下滑3.49%。

值得一提的是，在行業(yè)調(diào)整期，綠城管理的代建業(yè)務(wù)成為該公司極其重要的“減震器”和輕資產(chǎn)利潤(rùn)來(lái)源。小股操盤(pán)、品牌輸出模式有效對(duì)沖了自主開(kāi)發(fā)規(guī)模收縮的風(fēng)險(xiǎn)。這方面值得借鑒。

濱江集團(tuán)則以527.5億元的銷(xiāo)售額和-9.41%的同比變幅，位列前6月第五，前5月為上升0.05%。

在蜜妹看來(lái)，濱江集團(tuán)銷(xiāo)售額下滑某種程度上反映了其主動(dòng)的戰(zhàn)略收縮——大幅減少對(duì)外擴(kuò)張，聚焦浙江大本營(yíng)高確定性項(xiàng)目。

華潤(rùn)置地以1103億元的銷(xiāo)售額和-10.11%的同比變幅，位列前6月變幅榜第六。和前5月名次一致。

綜上，榜單清晰揭示：房企銷(xiāo)售額基數(shù)越大，維持正增長(zhǎng)越難如登天。保利、中海等的高于同行下跌，正是規(guī)模房企在行業(yè)深度調(diào)整期轉(zhuǎn)身困難的真實(shí)寫(xiě)照。

龐大的組織、分散的布局、復(fù)雜的存量資產(chǎn)，都成為轉(zhuǎn)型路上的絆腳石。而從不斷變化的榜單及變幅里依稀能感覺(jué)到，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍未結(jié)束，洗牌還在繼續(xù)中。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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