海淀北驚現純疊拼住區，中海樹村地王不卷層高

北京進深 徐迪7月8日，中海樹村35號地總平圖公示。

項目位于海上地街道，占地3.97公頃，地上總建筑規模約7.33萬平方米，最高建筑18米。

規劃了16棟4-6層疊拼+大平層產品，層高3米左右。

這也是海淀北五環目前唯一的疊拼項目。

長條地塊，東西面寬較窄，16棟樓兩兩一排，其中有10棟樓是5退4層，6棟是6退5層。

預計是上疊3層+下疊2層組合，主力戶型400平米左右，按照15萬+的單價，單套總價達6000萬級別。

另外在4#樓和8#樓西邊各有一個單元的大平層，面積在290平米左右。

疊拼產品的特殊性，中海樹村項目沒過度追求層高，單層均在3米出頭。

景觀大門設置在小區西側正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側有景墻，穿過門庭配套樓是整個中央景觀軸。

三處下沉庭院+景觀連廊，橫貫小區腰部，將小區一分為二，南北各8棟樓。

另外由于地塊南北向過長，在小區南側街坊路上、兩棟樓中間，也開有一處人行出入口。

用地指標上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側一條防護帶統一計算的結果，根據測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。

實際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側的街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉街坊路的面積，樹樹35號地的容積率將超過1.95。

可以看到，住宅樓基本都緊貼紅線邊緣，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半區最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，好在是低樓層產品，這個距離采光沒問題。

東側防護帶地塊在吞噬容積率的同時也釋放了綠化率，住宅地塊上減少綠地做了功能服務用房。

樹村35號地成交于今年3月18日，中海地產以27.93%的溢價率在9個競爭對手中奪得該地塊。

總價超75億元，折合樓面價10.23萬元/平方米，成為北京首個樓面價10萬+住宅地塊。

在出讓文件中就對項目的規劃設計提到了一些具體要求，包括建筑外立面材質需使用石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

居住小區的住宅建筑建議增強院落圍合感，沿現狀樹村公園形成連續的建筑界面。居住地塊內部結合中心花園，強化景觀均好性與社區歸屬感，同時應加強與樹村公園景觀的融合滲透。

建筑形式、體量、色彩與圓明園遺址公園風貌相協調，突顯歷史特色，適當結合新中式風格。住宅應采用坡屋頂形式。街區內的居住建筑以暖色調為主，等等。

樹樹35號地位于北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側緊鄰華聯商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產業基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業入駐。

東邊是北京體育大學，隔著北五環往南，是北大和清華，文脈重地，學區屬性極強，海淀最強二派，周邊有上地實驗小學、101學校（上地分校）等名校。

這是一宗素質足以吸引內城改善群體的地塊。不論產業、學區還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態環境也不錯，西、南雙側公園環繞，隔著清河是北五環，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價10.5萬/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個月的朱房村雙子項目。其中建發海晏網簽139套，成交均價13.5萬+；臻云暫無網簽。

樹村的地理位置和圈層更勝上述幾個項目。隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價都在16萬+，是目前市場上不多的升值盤。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股