仲量聯行2025年第二季度上海房地產市場回顧與展望

上海辦公樓市場持續利好租戶；零售物業租賃需求小幅改善

上海，2025年7月10日——2025年第二季度，市場情緒保持謹慎，租金下行持續推動成本驅動型搬遷需求。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“租戶繼續保持對租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。”零售物業方面，在“促消費“政策和新興消費趨勢推動下，上海零售物業市場租賃需求邊際改善，部分品牌對在核心商圈開設旗艦店的意愿增強。投資市場二季度錄得23宗大宗交易，投資者對核心區域資產布局持續加碼。在利好政策加持和入境旅游市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業績持續向好。

甲級辦公樓

2025年二季度，成本驅動型搬遷和升級需求仍是辦公樓市場主要需求來源。上海全市凈吸納量錄得約57,300平方米，黃臻表示： “受全球宏觀環境影響，部分租戶采取觀望策略，市場整體租賃節奏有所放緩。” 中央商務區的租金繼續下行，帶動來自中央商務區及周邊區域的租戶搬遷升級。 非中央商務區凈吸納量錄得約74,200平方米，其中國有企業和第三方辦公運營商構成需求主力。隨著甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，部分乙級辦公樓或近郊區域租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

二季度全市共計七個甲級辦公樓項目竣工交付，均位于非中央商務區，總建筑面積錄得413,700平方米。中央商務區雖無新增供應，空置率仍環比上升0.2個百分點至16.9% 。大量供應于非中央商務區集中入市，使整體市場空置率環比上升1.2個百分點至24.6%。

二季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。考慮到市場租金和租戶現行租金之間的差距，更多的租戶期望與業主進行租約重組談判。中央商務區租金環比下降2.4%至6.9元每平方米每天。業主方為穩定現有出租率并持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主在延長租期的條件下，同意與租戶達成租約重組條款。非中央商務區租金環比下降2.7%至4.5元每平方米每天。為吸引租戶入駐，業主繼續提供具有吸引力的租金和激勵政策，空置率較高的板塊或項目優惠力度加大。

產業園區

租戶延續謹慎的租賃策略，成本驅動的搬遷仍是產業園區的主要需求類型。二季度，產業園區凈吸納量錄得23,600平方米。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“人工智能、集成電路仍是引領產業園區的主要行業需求來源；科技互聯網行業的游戲和新能源汽車產業鏈相關公司的租賃需求保持韌性。“

二季度全市共有四個產業園區項目竣工交付，總建筑面積錄得343,700平方米。短期內大量新增供應涌入推高上海產業園區整體空置率，全市空置率環比上升2.0個百分點至25.1%。謹慎的租賃需求疊加短期內的大量供應使得市場租金繼續承壓。二季度，上海產業園區整體市場租金環比下降5.0%至3.6元每平方米每天。

零售物業

在”促消費“政策及新興消費趨勢的推動下，潮玩雜貨、運動服飾、娛樂體驗及平價餐飲等業態的租賃表現保持活躍。2025年二季度，上海零售市場租賃需求有所改善，錄得156,000平方米凈吸納量。黃臻表示，“頭部奢侈品品牌、運動品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對核心商圈的旗艦店及概念店選址意愿顯著增強，旨在通過旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨特的消費體驗。”近期，路易威登在上海啟幕了全新概念地標——“路易號”巨輪，不僅為南京西路商圈注入強勁消費動能，更一躍成為上海消費市場的新焦點。

本季度核心商圈無新增供應入市。在供應有限及業主激勵措施加碼的背景下，核心商圈空置鋪位被進一步回填，空置率環比下降0.3個百分點至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的濱港商業中心和位于漕河涇的鑫耀·光環Live于本季度亮相，合計帶來211,500平方米的新增供應。受到市場競爭的持續影響，二季度非核心區空置率環比微升0.3個百分點至14.1%。

二季度上海零售物業租金延續下行趨勢。核心商圈首層平均租金環比下降1.1%至43.1元人民幣每平方米每天；非核心區域租金環比下降1.8%至15.0元人民幣每平方米每天。在市場競爭壓力下，業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。

盡管整體市場仍將面臨挑戰，我們預計消費者對健康生活、娛樂體驗和理性消費的持續關注將繼續推動運動服飾、潮玩及二次元、寵物產品及服務、VR娛樂體驗和平價餐飲等相關業態的租賃需求增長。

物流地產

2025年第二季度，物流地產租賃需求相對穩定，租賃活動主要由尋求降本的租戶驅動。在各類“促銷費”政策的推動下，消費的逐步回暖帶動了相關第三方物流企業的租賃活動。例如某本地第三方物流服務商在金山區子市場租賃超過10,000平方米面積，同時松江區子市場持續吸引來自食品貿易企業的租賃需求。二季度市場凈吸納量錄得6.2萬平方米，受新增供應影響，空置率上升至28.7%。

上海物流地產市場供應持續增加，2025年上半年，上海共有超過60萬平方米的新增物流面積完工，分布在奉賢區、松江區、青浦區和金山區子市場。預計年內還將有四個項目完工，帶來共計約39萬平方米的新增供應。

2025年第二季度，上海物流市場整體租金環比下降5.2%至1.27元每天每平方米。仲量聯行中國區產業及物流服務部負責人尹鴻表示： “因租戶大多以成本控制為導向，且當前市場空置率仍處高位，業主持續采取較為激進的定價策略。”

住宅市場

本季度上海住房信貸政策進一步優化。繼五月央行將五年期以上LPR下調10個基點后，上海最低首套及二套住房商業貸款利率相應下調至3.05%和3.25%。此外，最低首套及二套住房公積金貸款利率也分別下調了25個基點至2.6%和3.075%。二季度整體一手商品住宅成交量環比上升14.0%至170萬平方米。高端一手住宅成交錄得820套，環比下降21.2%，項目成交表現分化，其中核心板塊的高端一手項目整體去化表現優于非核心板塊項目。

開發商推盤節奏較上季度有所加快，二季度，一手商品住宅新增供應錄得167萬平方米，環比上升114.5%。季度內錄得十個高端住宅項目開盤入市，共計859套房源。新入市的項目平均售價在每平米13.8萬元至19.5萬元之間。

二季度，上海高端一手住宅成交均價環比上漲0.6%至147,900元每平米。但高端二手住宅成交均價仍處下行區間，本季度高端二手住宅成交均價環比下跌2.0%至132,800元每平米。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“預計新入市的商品住宅項目成交表現將進一步分化。核心區位的優質項目憑借地段稀缺性優勢和較強的產品力將繼續受到購房者追捧，而其它新項目的去化速度可能進一步放緩。”預計一手限價政策繼續放松之下，高端一手住宅均價將保持小幅上揚；受新增高端一手項目分流及二手買家觀望情緒影響，預計高端二手住宅價格仍面臨下行壓力。

投資市場

2025年第二季度，上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元人民幣。二季度單體項目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續下降。成交金額在1至3億元規模區間的交易占市場成交宗數的61%，表明中小體量資產流動性有所增強。買家構成方面，高凈值投資者及企業買家持續主導市場，貢獻總成交金額的88%，其對于街鋪式商業資產的集中配置有效維持了市場活躍度。

二季度，辦公資產以38%的成交金額占比穩居首位；長租公寓板塊表現亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業（18%）、工業（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產業園區（3%）。值得注意的是，零售物業以35%的成交宗數占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價1至3億元區間且交易周期短的街鋪式商業資產尤其受到市場青睞，反映出投資者對消費復蘇的預期持續強化。

從需求結構來看，投資性需求仍占據市場主導地位，占比達66%。區域分布方面，中環內項目貢獻了85%的成交金額和78%的成交宗數，核心區域資產集聚效應顯著。仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎指出："投資者對核心區域資產的集中布局，不僅反映了風險偏好趨穩的市場心態，更凸顯出上海核心地段資產的稀缺價值和抗風險能力。"

酒店市場

上海旅游市場持續回暖，國際游客數量顯著增長。在國內外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業績持續向好。據上海市統計局最新數據顯示，2025年1-5月，上海國際游客接待量達340萬人次，同比增長37.7%，增速持續提升；同期全市五星級酒店入住率同比上升1.7個百分點，盡管平均房價微降1.8%，每間可售房收入（RevPAR）仍實現0.8%的穩健增長。

隨著2025年二季度上海奧林匹克俱樂部麗笙酒店（207間客房）開業，上海將迎來一波新酒店開業潮，下半年預計新增約2,300間客房，其中三季度迎來集中供應期，代表性酒店包括上海前灘華爾道夫酒店（203間客房）、上海世博桐森酒店（255間客房）以及虹橋機場旁的香格里拉和盛貿雙酒店（共611間客房）。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤表示：“在利好政策加持和入境旅游市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店業正迎來全面復蘇。商務與休閑客源同步增長，2025年將成為行業復蘇進程的關鍵轉折年。”