升學(xué)季后，這類房子活躍起來

上周，2025年小升初搖號結(jié)果出爐，大多數(shù)公立學(xué)校也陸續(xù)結(jié)束初一新生報到事宜，今年的小升初升學(xué)季接近尾聲。

每年升學(xué)季之后，市中心小面積、低總價的“掛戶房”關(guān)注度都會大幅提升，上架數(shù)量、成交量也會迎來一個小高峰。

郭女士在青羊區(qū)就有一套48㎡的掛戶房，對口小學(xué)、初中都較為優(yōu)質(zhì)。今年小升初搖號，女兒搖中心儀的初中后，她便將這套小戶型以68萬的總價掛售：“這套‘掛戶房’完成了使命。”

那么，“掛戶房”到底適合哪些人群？購買有什么注意事項？

什么是“掛戶房”？青二、錦二是熱點

近年來，買市中心高性價比老破小成為了置業(yè)熱點，除了自住剛需外，還有部分置業(yè)者則是為了追求市中心優(yōu)質(zhì)教育資源，“掛戶房”也因此走紅。

顧名思義，“掛戶房”由于面積較小，居住屬性一般，但資源占有屬性較高，適合掛戶籍，也能長期出租。

它們往往位于城市中心商圈，戶型集中在20-60㎡區(qū)間，以標間或單間為主，具備優(yōu)質(zhì)的城市商業(yè)資源、教育資源、交通資源。但多以小戶型社區(qū)為主，梯戶比較高，通廊式設(shè)計，再加上以標間或套一為主，并不能滿足多人口家庭的居住需求。

市中心的掛戶房：紅星國際

在5+2區(qū)域，掛戶房最為熱門的便是錦二（錦江區(qū)第二片區(qū)）和青二學(xué)區(qū)（青羊區(qū)第二片區(qū)），前者包括了鹽道街小學(xué)、成都師范附屬小學(xué)、天涯石小學(xué)等名校；后者則包括成都市實驗小學(xué)、東城根小學(xué)等學(xué)校，兩個片區(qū)對口的初中，也都是成都第一梯隊，因而備受青睞。

同時，這兩個區(qū)域存在大量的小戶型社區(qū)，不但選擇面廣，甚至還有10多㎡小戶型，最低60萬+即可上車。

2025年錦二&青二小學(xué)畢業(yè)生初中入學(xué)劃片范圍一覽表

發(fā)哥的朋友黃先生為了孩子在錦二讀書，提前兩年便購買了位于春熙路的藍光郁金香花園廣場房源?！耙惶?2㎡標間，成交價是93萬，目前的掛牌價是105萬，單價和總價都較低，小區(qū)地段又好，好租好售?！倍縿t是婚前就提前布局，未雨綢繆。

伴隨著這一輪小升初的塵埃落定，不少置業(yè)者選擇了將房源進行銷售，近期也因此迎來關(guān)注熱潮，社交媒體上不斷爆出成交活躍的消息，如錦二區(qū)域包括城市理想、弘邦領(lǐng)邸、世代錦江商務(wù)樓等小區(qū)，在7月11日，小升初報名后均有成交。

最小14平米，部分小區(qū)60萬+即可上車

那么熱門的錦二和青二，各個小區(qū)的門檻是多少呢？發(fā)哥統(tǒng)計了多個主流小區(qū)的成交情況，其中，錦二有許多百萬總價即可上車的小區(qū)。

如黃先生購買的藍光郁金香花園廣場，對口牛王廟正街小學(xué)，中介介紹，成交單價僅2萬出頭，吸引了不少置業(yè)者的青睞。“2024年成交了13套，2025年新掛牌的房源較少，也已成交了5套?！?/p>

對口鹽道街小學(xué)的性價比之光是光華街1號院，今年4月成交的約45㎡戶型，總價約為109.5萬。

對口成師附小的小區(qū)門檻，則約在85萬左右，為青石橋南街58號院；財富中心今年的成交最低總價為29㎡戶型105萬，今年以來該小區(qū)已成交了約25套房源，去年全年成交約78套。城市理想約37㎡戶型總價，則約100萬。

龍王廟正街小學(xué)的門檻，也在百萬以下，為藍光時代華章，約32平米標間最低總價91萬。對口天涯石小學(xué)的紅星國際小區(qū)，40㎡、50㎡標間僅今年就已成交了約11套，成交尤為活躍。

紅星國際一套掛牌135萬的房源

而去年6月成交的上翔街21號院，則因?qū)诔啥紝嶒炐W(xué)，14㎡單間成交單價達7萬元/㎡，總價102萬，這樣的小戶型出一套賣一套。

而青二的門檻則更低，60萬+即可選到好租好售的掛戶房。

如對口彩虹小學(xué)的力迅領(lǐng)筑，最新成交單價在16000元/㎡，約45㎡標間成交總價約69.5萬；對口東城根小學(xué)的金色夏威夷、時代凱悅、新城市廣場等小區(qū)，門檻都在60萬+。以新城市廣場為例，僅6月就成交了7套，去年的成交量則約56套，非?；钴S。

新城市廣場行情看板 圖據(jù)：貝殼找房APP

潮汐式節(jié)點 ，“掛戶房”近期供銷活躍

但這部分房源，往往存在面積較小、梯戶比太高、人員混雜等現(xiàn)象，并不適合居家長住，但勝在好租好售。

如黃先生便選擇了將42㎡的標間房源出租，之后在學(xué)校附近租房自住。中介介紹，藍光郁金香花園廣場為3梯33戶的配置，目前主要以民宿為主，租金約為1800元/月。這個說法得到了黃先生的證實：“我的房貸大約60萬，租金約1800元，包租給長租公司，租約還有4年，比較省心。加上公積金，我們能實現(xiàn)以租養(yǎng)貸?！?/p>

藍光郁金香廣場一套掛牌房源情況

圖源：貝殼APP

“以喜年廣場為例，約47㎡的標間掛牌價約127萬，租金可達約2800-3000元。”中介介紹，該小區(qū)的房源基本都為帶租約出售，租金較為穩(wěn)定?！耙宰钚碌馁J款利率計算，70萬貸款30年，月供約為2951元，租金基本能覆蓋貸款，可實現(xiàn)以租養(yǎng)貸。”

而位于天府廣場的力迅領(lǐng)筑，約45㎡標間成交總價約69.5萬，但在貝殼找房APP上，租金在2000-2300元不等，僅以月租2000元計算，租售比也約為3.7%。

而市民王女士則購買了錦江明珠約60㎡套二，當(dāng)時成交價在90萬左右。而今年5月的成交價26000元/㎡計算，成交總價約為156萬，計劃在孩子小學(xué)畢業(yè)之后再出售。

而在每年的小升初搖號結(jié)束后，往往會迎來掛戶房的掛牌高峰期。

以青二學(xué)區(qū)的時代凱悅為例，本月就新增掛牌2套，且貝殼找房APP顯示還有8套未上架房源可供咨詢。而錦二學(xué)區(qū)的藍光郁金香廣場，6月也新增2套掛牌。最典型的則是錦二學(xué)區(qū)的財富中心，6月新增掛牌量達16套，且APP顯示還有32套未上架房源可供咨詢，短期的供應(yīng)高峰，或?qū)⒊蔀橹脴I(yè)人群的買房窗口期。

圖源：貝殼找房APP

購買“掛戶房”，這些問題需要注意

1、需要注意的是，不少小升初學(xué)區(qū)都是多校劃片，而非單校劃片，因此“掛戶房”僅僅只是獲得搖號資格，并不能保證百分百搖到心儀的房源。

2、學(xué)區(qū)劃片范圍有可能會發(fā)生變化，這也導(dǎo)致“掛戶房”存在變數(shù)；

3、部分熱門學(xué)區(qū)需要卡落戶時間，如錦二部分熱門小學(xué)：鹽道街小學(xué)、成師附小等，都需要入戶一年以上。

4、明年也有一些新變化，如青羊區(qū)熱門片區(qū)（比如青2、青5），從2026年起，升學(xué)主要看戶籍地，并且要求法定監(jiān)護人100%產(chǎn)權(quán)。往年，在青羊區(qū)學(xué)籍、戶籍同區(qū)不同片的情況下，小升初可以學(xué)籍、戶籍二選一，2026年開始，必須戶籍優(yōu)先。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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