樓市置業邏輯要換了！

(前海桂灣片區的T201-0232宗地實景圖)

進入7月，深圳土拍市場出現了久違的“熱鬧”。

7月4日，龍華民治街道A802-0309宅地，6家房企參拍，經過108輪競價，最后由中海地產以23.70億元競得，折合樓面地價約38795元/㎡，溢價率達40.74%，瞬時引爆地產圈，給“沉悶”的樓市打了一劑強心針。

僅僅不過10天的光景，7月14日，前海桂灣片區的T201-0232宗地拍賣，吸引12家房企參與，最終被招商蛇口以高達86.1%溢價率，折合樓面價84180元/㎡成功競得，這次在樓市終于炸了個“雷”。

折合樓面價84180元/㎡，刷新了深圳近十年來住宅用地的天花板。

這個樓面價，已經比不少新房的成交價還高了。

在以“穩字當頭”的房地產基調下，深圳一記“地王”砸下來，不僅大大提升了樓市信心，也徹底點燃了大家對房價反彈的討論。

事實上，仔細研究前海桂灣地王，你會發現這塊地雖然面積不大，但從規劃、配套、位置來看，卻是“量小質優”的典型代表：

從位置上看：地塊靠近雙界河、部分位置可遠眺海景和摩天輪，景觀視野開闊。

從產品屬性看：規劃總建面僅2.56萬㎡，不受限價、不受9070限制，戶型和面積不限制，可開發住宅面積約2.5萬㎡，整體預計房源不到200套。

從開發條件看：容積率3.1，限高80米，在當前深圳“限高+限密”的背景下，屬稀缺產品，未來大概率打造高端改善型項目。

重點是，前海桂灣片區極少供地，上一次拍地還是2021年的深業云海灣，當時樓面價不過4.1萬/㎡，如今直接翻倍。

當市場還在觀望，房價陰晴不定的時刻，這種地王信號，似乎在傳遞一種明確的置業邏輯。

1

買房優選城市核心地段

桂灣地塊之所以火爆，不外乎三點：

一是地段優越且稀缺。前海核心區早已開發殆盡，這塊地位于桂灣核心位置，更是極為“寶貴”，而且是歷經4年才等來現在的拍地，后續可開發空間有限，必然會引發房企激烈爭奪。

二是地塊面積不算大，房企賣貨壓力相對不大。地塊小，貨量不多，即使樓面價高，注重產品設計，這個稀缺地段也能吸引高端改善買家的目光。

三是重塑樓市信心的必然。深圳在經歷長時間的價格調整后，需要通過土拍市場，來重塑購房者的信心和市場活力。

桂灣地塊的亮相，將深圳官方想要“救市”的決心暴露無遺。

接下來，從桂灣地王開始，可能會有一波樓市利好釋放：

①土拍市場優質地塊會接力推出，以改善盤為主。

②降準降息，買房成本繼續降。

③進一步松綁限購，降低購房門檻。

這套動作的背后，其實就是明確的置業邏輯：買房首選城市核心地段，才能踏準價值上漲通道。

回望過去40多年的發展，深圳發展重心一路西移。經歷了羅湖的更迭，福田的繁華，南山的崛起，再到如今重點發展的大前海等片區。

桂灣地王不僅刷新了深圳宅地樓面價紀錄，更折射出市場對前海地段價值的深度認可。

作為粵港灣大灣區核心引擎，大前海定位珠三角的“曼哈頓”，已形成鮮明的產業標簽，集聚騰訊、招商等總部基地。

2021年，前海正式宣布擴容，寶安沙井作為擴容受益者，正在崛起為一個充滿潛力的深圳西部中心，周邊不僅布局了國家級新區——廣州南沙新區、近期擴容的東莞濱海灣新區、中山翠亨新區以及香港等重要區域，還是“三城一港”（海上田園、海洋新城、國際會展城、寶安綜合港）的主要規劃和輻射區，多重區位優勢疊加，未來發展充滿著無限想象空間。

(圖源：濱海寶安公眾號）

而鴻榮源珈譽大城正是沙井利好輻射圈最核心的一塊拼圖，這里已是深圳最具煙火氣、生活便利性的大城之一，“高品質生活圈”已然成型。

項目不但擁有海、路、空、鐵“四位一體”的綜合交通網絡，而且家門口就是地鐵11號快線塘尾站，6站直達寶中，7站到前海，9站到后海，11站到車公廟，高效便捷到達南山、福田等核心片區，讓業主的生活多了一份從容與安心。

更狠的是，項目自帶約50萬㎡城市級購物中心“灣區壹方”，打造灣區城市級商業新模式。對面就是寶安華強廣場，2公里范圍內有寶安首家山姆會員店（預計2025年10月開業），海岸商業等百億商圈，繁華生活觸手可及。

(寶安山姆會員店效果圖）

此外，1公里范圍內有萬豐湖濕地公園、立新湖公園等生態公園環繞，新橋文體中心、沙井文體中心（建設中）等文體配套也在項目附近，爬山、遛娃、還是約三五好友露營暢聊人生……業主都能夠近距離享受這愜意的休閑時光。

2

性價比是關鍵

近日，深圳市住建局公布2025年三季度商品房推盤計劃，33個項目，共有12351套房源將入市，較二季度環比上漲8.7%，扭轉連續兩個季度下滑態勢。

分區來看，寶安獨占鰲頭，7個項目供應3364套住宅，占比近三分之一，緊隨其后的是龍華、光明，分別計劃供應2135套與1702套住宅。

由此看出，今年下半年寶安樓市的廝殺應當是十分激烈了。

但是寶安優質地段的好產品，仍有資金買單，就像是鴻榮源珈譽大城這樣的性價比大盤。

據悉，6月經濟學家郎咸平帶著全國客戶給鴻榮源珈譽玖璽“打call”，連續兩周掃貨上百套房，場面尤為熱鬧。項目熱度爆表，再次榮登當月深圳一手住宅項目銷售金額冠軍寶座。

（數據統計：克而瑞深圳區域）

了解市場數據你就會發現，鴻榮源不光在今年6月穩坐“一哥”位置。自珈譽大城開售以來，連續兩年（2023-2024）衛冕深圳年度銷售套數、銷售面積雙冠王，還在2023/2024/2025上半年，連續三年蟬聯銷售冠軍，共有數萬名業主用真金白銀，表現了對項目的認可。

（數據統計：克而瑞深圳區域）

樓市不再是“手里有套房，就有安全感”，而是“持有好資產，才有主動權”。

鴻榮源珈譽玖璽2025年上半年熱銷不斷，成交近1000套，即將進入“手慢無”的階段！

自6月全國看房團掃貨后，項目在售庫存告急，緊急加推全新單位——10棟一單元。

作為樓王新品，珈譽玖璽這次加推的單位不僅擁有超長樓間距，還占位極佳觀景視野，向內可看花園全景，高區的戶型向外可看絕美的山+湖+海景，簡直屬于天花板級別的置業選擇了！

文君帶粉絲朋友實地參觀過，此次加推的戶型方正實用，剛需到改善皆可以一步到位。

首先，這次主推珈譽大城的絕版建面約137㎡的4房2廳2衛戶型，僅有86席。

戶型使用率高達93%，空間可設計性強，給居者更多演繹生活的空間，非常適合對生活品質有追求的改善型買家。

該戶型南北通透，采用豪宅慣用的大橫廳設計，客餐一體化，配上南北雙陽臺，主臥三面采光，盡享陽光沐浴和美景映窗，還帶有衣帽間和衛生間，尊享私密舒適居家時光。

接著，建面約84㎡的3房2廳2衛也上新，上車門檻低，是不少剛需心儀的戶型，基本上只要去看過房的買家就會被“種草”。

該戶型全南向，采光視野俱佳，中高區樓層可將山景、湖景、海景盡收眼底，使得整個空間開闊明亮。

據說項目7月19日開盤，關注沙井的購房者，記得一定要去現場看看。