央企大悅城停牌猜想

香港交易所的電子交易系統突然停止了大悅城地產的股票買賣，這家市值54億港元的央企地產商瞬間凍結在資本市場的聚光燈下。

7月18日上午9時，大悅城地產（00207.HK）股票在香港聯合交易所突然停牌。公司發布簡短公告稱，停牌是“應大悅城地產有限公司要求”，目的在于“待刊發有關本公司內幕消息的公告”。

市場反應迅速而困惑。就在停牌前三天，這家中糧集團旗下的地產上市平臺剛剛發布了樂觀的2025年上半年業績預告，預計歸屬凈利潤8000萬元至1.2億元，同比大幅改善。

投資者們紛紛猜測：是重大資產重組？突如其來的風險暴露？還是央企地產版圖戰略調整的信號？停牌公告沒有給出任何線索，只留下資本市場的一片疑問。

央企地產的焦慮與狂歡

18日上午，香港交易所的交易系統準時凍結了大悅城地產的股票交易。公司公告以典型的港式公文語言發布，短短百余字卻蘊含巨大不確定性。

根據公告，大悅城地產股票自2025年7月18日上午9時正起暫停買賣，“以待刊發有關本公司內幕消息的公告”。這種表述在港股市場通常預示重大事項即將公布。

大悅城地產是中糧集團旗下商業地產旗艦，作為國資委確定的16家以房地產為主業的中央企業之一，中糧集團2023年在世界500強中排名第87位。

目前大悅城地產港股市值54.08億港元，在房地產開發行業中排名第43位。停牌前市場表現平淡，90天內無投行對其給出評級。

值得關注的是，此次停牌僅涉及港股上市的大悅城地產（00207.HK），而A股上市的大悅城控股（000031.SZ）仍在正常交易。

不過，這一突然決定讓市場愕然。就在停牌前五天，深圳大悅城以破紀錄姿態亮相：開業首日42萬人次客流、近2000萬元銷售額，近100家品牌斬獲全國銷售冠軍。

7月12日，粵港澳大灣區首座大悅城在耗時15年、歷經多次延期后終于揭開面紗。這座25萬平方米的商業巨艦一亮相便創下行業紀錄。

大悅城控股副總經理魏學問在慶典上直言，深圳項目是“中糧大悅城品牌深耕深圳的開篇力作”，凝聚了品牌18年匠心沉淀。

深圳大悅城的開業，標志著大悅城商業在北上廣深等一線城市的戰略布局完成最后一塊拼圖。但這個“北方頂流”能否在南方長紅仍是未知數。

深圳商業戰場已是“南北商業頂流混戰”的格局。僅在寶安區，就有近40個商業綜合體，商業總量超過310萬平方米，居深圳之首。

前海壹方城等本地巨頭已占據優勢。華潤萬象系、卓越集團的卓悅中心、星河COCO系等本地開發商，加上港資代表新世界的K11，共同構成了激烈的競爭環境。

大悅城業績的AB面

停牌時機耐人尋味。就在三天前，A股平臺大悅城控股剛剛發布2025年上半年業績預告。

根據公告，大悅城控股預計2025年1-6月歸屬凈利潤盈利8000萬元至1.2億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為6200萬元至1億元。這一業績與2024年全年虧損29.8億元形成鮮明對比。

但表面向好的數據背后，公司仍面臨深層挑戰。2024年年報顯示，大悅城全年營收357.9億元，同比下降2.70%；歸母凈利潤虧損29.8億元，較2023年的-14.7億元進一步擴大。

虧損源于多重因素：營收收縮伴隨毛利率下滑至21.76%、資產減值損失高達18.99億元、信用減值損失3.82億元，以及處置項目投資收益銳減。

2025年一季度，大悅城實現營業收入51.1億元，同比增長32.2%，但歸母凈利潤虧損卻擴大至2.6億元。

與此同時，其開發業務持續承壓。2025年一季度銷售額僅45.5億元，同比下滑45%，呈現“量價齊跌”態勢。銷售面積減少33.2%，銷售均價下跌17.7%至25419元/方。

大悅城地產的資產負債表透露出持續壓力。截至2024年底，公司有息負債余額666.1億元，雖同比下降9.4%，但凈負債率攀升至97.1%，剔除預收的資產負債率達72.9%。

融資成本成為少數亮點之一。公司綜合融資成本同比下降0.55個百分點至4.06%。現金短債比為1.51倍，短債壓力有所緩解，但整體杠桿壓力依然存在。

購物中心業務成為重要穩定器。截至2024年底，大悅城商業項目全國布局44個，其中在營項目36個，總商業面積375萬方。2025年公司還計劃新開業2個商業項目。

華夏大悅城商業REIT的上市，標志著公司輕資產戰略加速落地。這一轉型能否成功，將決定公司穿越行業周期的能力。

停牌背后的猜想

市場各方對大悅城地產突然停牌的原因展開多維度分析。最樂觀的猜測指向潛在的資產重組或戰略投資。

回溯2013年，中糧集團曾向當時名為僑福建設的平臺注入142億港元資產，注入11個核心商業項目，打造出今日的大悅城地產。

如今，隨著房地產發展新模式推進，央企地產平臺整合可能加速。停牌可能涉及重大資產重組或戰略引資。

另一種可能是公司面臨突發風險事件。房地產行業持續承壓，2025年上半年50強房企累計銷售面積同比下跌25%，且第二季度跌幅還在擴大。

雖然300城住宅用地成交面積同比增長4%，顯示投資端有所修復，但土拍溢價率從4月的11%一路下滑至6月的6%。行業整體仍處于“L型曲折性弱復蘇”態勢。

第三種猜測涉及公司資本運作。大悅城在商業地產領域持續擴張，全國布局44個商業項目（重資產30個+輕資產14個），在營項目36個，總商業面積375萬平方米。

大悅城可能計劃進一步借助REITs等工具盤活存量資產。自2024年成功發行華夏大悅城REIT后，更多商業項目的證券化運作具有可能性。

從更宏觀視角看，此次停牌正值房地產政策關鍵期。國常會要求“推動房地產市場止跌回穩”，央行下調5年期LPR至3.50%，政策環境持續改善。

無論最終公告內容如何，作為中國商業地產運營的標桿企業，大悅城的每一步動作都預示著行業轉型的可能路徑。

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