北京懷柔區(qū)率先“住房以舊換新”的試點(diǎn)了！

朋友們，北京樓市最近出了個(gè)大動(dòng)作！就在前幾天（7月14日），懷柔區(qū)率先搞起了“住房以舊換新”的試點(diǎn)，先試一年看看效果。這事兒說(shuō)白了，就是政府親自下場(chǎng)，掏錢買老百姓手里的“二手房”（特別是那些有點(diǎn)年頭的老房子），然后呢，業(yè)主拿著這個(gè)錢，再去買新房子，完成“舊房換新房”的升級(jí)。

你別說(shuō)，這招看著簡(jiǎn)單，政府可是奔著“一箭三雕”去的：

第一雕：保障房有著落了。政府收來(lái)的這些二手房，搖身一變就成了保障房，政府建保障房的任務(wù)這不就輕松完成一部分了嘛。

第二雕：新房庫(kù)存能降了。業(yè)主賣掉舊房拿到錢（其實(shí)是監(jiān)管著），轉(zhuǎn)頭就去買新房，這不正好幫開(kāi)發(fā)商清清庫(kù)存嘛。

第三雕：二手房源減少了。政府收走的房子，以后主要用來(lái)出租做保障房了，不再拿到市場(chǎng)上賣，市面上流通的二手房不就少了嗎？

所以啊，北京這次在懷柔試點(diǎn)的“以舊換新”，核心就是政府收房，真要在懷柔試成了，全北京推開(kāi)，那對(duì)眼下有點(diǎn)“涼涼”的北京樓市，絕對(duì)是個(gè)強(qiáng)心針！

那么，政府到底收什么樣的二手房呢？條件劃得挺清楚：

房齡不能太老：得有房產(chǎn)證，而且房子建成不能超過(guò)30年。為啥不收30年以上的？因?yàn)槟切├戏孔樱蟾怕室院笠叱鞘懈拢ú疬w改造）的路子，不適合長(zhǎng)期留著出租了。

面積別太大：建筑面積不超過(guò)120平米，太大可能就不在主要保障范圍內(nèi)了。

房子得“干凈”：不能有查封、抵押貸款啥的糾紛，賣之前這些都得處理干凈。

賣了舊房必須買新房：而且買的新房?jī)r(jià)格，必須得比政府收你舊房的價(jià)格高。這是為了防止有人套現(xiàn)走人。

戶口得遷走：收房前，房子里掛著的戶口必須都遷出去，避免后續(xù)麻煩。

為了保證這事兒能順利跑通，北京還特意定了幾條規(guī)矩：

錢不直接到手：政府收你房子的錢，不會(huì)直接打給你個(gè)人，而是進(jìn)一個(gè)“監(jiān)管賬戶”里放著。等你真去買了新房，這筆錢才從監(jiān)管賬戶直接劃給開(kāi)發(fā)商。說(shuō)白了，業(yè)主手里根本過(guò)不了這筆現(xiàn)金，政府就是確保這筆錢最后都流進(jìn)樓市、買了新房。

價(jià)格怎么定？公平評(píng)估！收房的價(jià)格主要看市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。操作也透明：業(yè)主從政府指定的評(píng)估公司庫(kù)里，隨機(jī)抽三家來(lái)給你房子估價(jià)。他們得看你房子年紀(jì)多大、面積多少、裝修咋樣、地段好不好這些因素。最后，去掉一個(gè)最高價(jià)和一個(gè)最低價(jià)，取中間那個(gè)價(jià)作為最終收購(gòu)價(jià)。

收來(lái)的房子去哪了？變保障房出租！政府從老百姓手里收來(lái)的這些二手房，以后就專門用作保障性租賃住房了。簡(jiǎn)單講，這些房子以后就不在買賣市場(chǎng)上流通了，直接變成政府手里的出租房。

政府收房，錢從哪來(lái)？這可是關(guān)鍵！

其實(shí)國(guó)家早就在文件里說(shuō)清楚了，資金主要就靠?jī)蓸樱阂粋€(gè)是地方上發(fā)的專項(xiàng)債，另一個(gè)就是央行提供的保障房專項(xiàng)貸款。錢袋子是有保障的。

總的來(lái)看，北京搞這個(gè)“收儲(chǔ)二手房”試點(diǎn)，意義挺大。它是在搭建一個(gè)“商品房市場(chǎng) + 政府保障房”兩條腿走路的住房新體系，這很可能就是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。我們估計(jì)，只要懷柔試點(diǎn)效果不錯(cuò)，這種收儲(chǔ)模式很可能會(huì)在北京更多區(qū)域鋪開(kāi)，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的二手房，通過(guò)這種方式變成保障房。

這么一來(lái)，北京未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，分化可能會(huì)更明顯：

那些比較老的二手房，價(jià)格可能越來(lái)越“保障房化”，趨于穩(wěn)定甚至下行；

而地段好、品質(zhì)高的新房子，價(jià)格會(huì)更貼近“市場(chǎng)化”，該漲漲。

同時(shí)，大家換房的速度估計(jì)也會(huì)加快。