南通昔日“第一神盤”跌落神壇

開發區昔日“第一神盤”中興蘭溪薈，近日多套法拍房溢價成交激起市場漣漪，也引發市場對其現狀的重新審視。

No.1

法拍熱度：溢價成交下的市場躁動

第一套，位于小區98幢506室（該樓層總層數為27層），建筑面積142.46㎡，市場評估價約124萬，起拍價約87萬，折算起拍單價僅約6117元/㎡。

這套法拍房吸引到8人報名，經過34輪競價，最終以總價約116萬、單價約8135元/㎡落槌，溢價率約33%。這場拍賣近370人設置提醒，超萬次圍觀，足見其市場關注度。

第二套，98幢205室，建筑面積102.26㎡，市場評估價約86萬，起拍價約60萬，吸引到5人報名，經過8輪競價，最終以總價約65萬、單價約6317元/㎡落槌。

第三套，98幢202室，建筑面積102.26㎡，市場評估價約86萬，起拍價約60萬，吸引到4人報名，經過6輪競價，最終以總價約63萬、單價約6199元/㎡落槌。

根據拍賣公告，上述不動產買受人自取得不動產權證之日起（不動產登記日期為2021年8月），滿五年后方可轉讓登記。

根據執行裁定書，上述不動產被法拍原因為建設工程分包合同糾紛，同批被查封的還包括149個車位及另外9套住宅。

No.2

神盤往事：烈火烹油下的狂熱與倒掛

提到南通的“倒掛神盤”，可能很多人首先想到的就是中興蘭溪薈。

將時鐘撥回2019年。彼時南通樓市正值高點，開發區能達板塊新房價格普遍高企于1.8萬-1.9萬/㎡，最高甚至突破2萬大關。

在此背景下，中興蘭溪薈以高層均價僅11990元/㎡的姿態入市，瞬間形成高達約7000元/㎡的價格倒掛，被冠以“南通第一神盤”之名。

巨大的套利預期點燃了市場狂熱。即便開發商設置了高達80萬的驗資門檻，并強制捆綁車位及儲藏室銷售，不到600套房源仍然吸引了超6000組購房者蜂擁而至。

銀行門前排起長龍，甚至有人攜帶棉被通宵守候。狂熱隊伍中，炒房客、跟風者與部分剛需客混雜，共同寫下這場非理性的搶房盛宴。

▲中興蘭溪薈排隊鎖資現場丨圖源網絡

No.3

現實困境：光環褪色與破發窘境

然而，昔日盛況難掩今日尷尬。搶房盛景猶在眼前，“一代神盤”如今境遇如何？

二手房平臺信息顯示，目前中興蘭溪薈共有102套房源掛牌（含別墅），整體掛牌均價約1.9萬/㎡，但別墅產品顯著拉高其均價水平，實際上大量高層掛牌價已跌至萬元以下。

今年上半年小區共成交16套二手房。其中，僅包含高層成交的月份數據顯示：2月成交2套高層，均價約0.97萬/㎡；3月成交2套高層，均價約1.03萬/㎡。

這意味著，目前中興蘭溪薈高層實際成交價在1萬/㎡左右，對比當年11990元/㎡的開盤價已“破發”。

若再計入當年捆綁車位、儲藏室的額外成本以及資金成本，購房者的實際持有成本更高，“紙上富貴”早已蒸發殆盡。

No.4

冷峻反思：泡沫消散后的市場真容

中興蘭溪薈此次法拍房溢價成交，更多是特定標的、相對低廉的起拍價引發的短期市場博弈結果，疊加部分買家對限售期滿后市場好轉的預期，這并不能掩蓋項目整體二手房市場表現低迷的現實。

查詢發現，去年5月，同樣位于98幢、同樣建筑面積為142.46㎡的另一套法拍房，成交價約141萬成交。時隔一年，相似房源（上述98幢506室）成交價“縮水”約25萬，也印證了市場下行的壓力。

中興蘭溪薈從“神壇”跌落的故事，是特定市場周期下價格倒掛催生非理性繁榮，最終在潮水退去后價值回歸的典型案例。

法拍房的局部溢價，難以照亮項目整體價值“縮水”的黯淡現實。其興衰軌跡揭示了脫離實際價值支撐的“倒掛神話”的脆弱性，以及流動性限制（五年限售）在市場下行期對資產價格的巨大壓制作用。

昔日帶著棉被排隊搶購的投資者，如今不得不直面“破發”的苦澀，這無疑為市場參與者上了一堂生動的風險教育課。