房地產(chǎn)即將止跌企穩(wěn)

前段時(shí)間有個(gè)關(guān)于房子的大新聞，可能被大家忽視了：河南信陽(yáng)宣布全面推行“現(xiàn)房銷售”。

看似只是銷售方式的改變，但它引發(fā)的連鎖反應(yīng)，絕對(duì)關(guān)系著房?jī)r(jià)走勢(shì)、開(kāi)發(fā)商存活、二手房流通……一環(huán)扣一環(huán)！

我是2019年就提示大家后續(xù)買房面臨無(wú)法賺錢，2020年提示大家不要買學(xué)區(qū)房，2021年精準(zhǔn)提示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的珍大戶。今天這期內(nèi)容，來(lái)講講房地產(chǎn)的未來(lái)會(huì)是什么樣。

01

早在1994年，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，標(biāo)志著我國(guó)正式開(kāi)始實(shí)施商品房預(yù)售制度。從此一年開(kāi)始，源于香港“樓花”模式在大陸全面推行。

2005年，央行發(fā)布的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出，“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度”，并提出“改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。然而，毫無(wú)波瀾。

2014年，上海黃浦區(qū)五里橋一宗地塊的出讓預(yù)合同中首次提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年，深圳龍華一宗地塊要求必須在竣工且取得產(chǎn)證后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

自2016—2019年，那一輪房?jī)r(jià)劇烈上漲時(shí)期，包括南京、蘇州、杭州、中山和成都等幾個(gè)城市，在一些地塊的拍地端設(shè)置現(xiàn)房銷售的條件，以平抑土地市場(chǎng)過(guò)熱情緒。但這一階段的試點(diǎn)只能算是零星層面，并未廣泛推廣。

為什么會(huì)這樣呢？當(dāng)年學(xué)習(xí)香港，是錯(cuò)誤制度的開(kāi)始嗎？一切都有外界條件為原因。

90年代，城鎮(zhèn)人均住房面積不足10平米，一家好幾代人擠在一個(gè)小房子里。那時(shí)大家只求有房住就行，那要解決大家的住房問(wèn)題，就得蓋房子啊。但當(dāng)時(shí)的企業(yè)也很窮，銀行信貸體系也不完善，根本蓋不起那么多房子。

所以讓每一個(gè)普通的買房人來(lái)湊錢，而買房人的錢，有可能又是從周邊無(wú)數(shù)親友借來(lái)的。房企拿到錢后蓋房，預(yù)售制度背后，竟然其實(shí)是集資。那是特有年代的特有解決方案，旨在緩解房企資金壓力，從而讓更多企業(yè)入局生產(chǎn)房子，從而增加住房供給。

你看那些2016年之后零星搞現(xiàn)房售賣的地方，哪個(gè)不是富裕之地呢？

02

2020年，海南全面推行現(xiàn)房銷售制度，成為首個(gè)開(kāi)啟預(yù)售制度改革的省份。

2021年開(kāi)始，一些房企陸續(xù)出險(xiǎn)，房子爛尾、保交樓成為當(dāng)年的重點(diǎn)熱詞，現(xiàn)房逐漸得到購(gòu)房者的青睞。

2023年住房城建工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)有條件的進(jìn)行現(xiàn)房銷售，山東、四川、安徽等地紛紛響應(yīng)號(hào)召，河南以鄭州和開(kāi)封為試點(diǎn)，雄安新區(qū)全面取消預(yù)售制度，成為海南之后第二個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的地區(qū)。全國(guó)現(xiàn)房銷售占比開(kāi)始上升，2024年全國(guó)現(xiàn)房銷售占比達(dá)到27%。

如果說(shuō)90年代引入香港的賣樓花制度，是因?yàn)楫?dāng)年太窮太急，想要讓房地產(chǎn)快速發(fā)展起來(lái)，那么2020年之后的一系列風(fēng)險(xiǎn)，疊加人均住房面積也已經(jīng)超過(guò)45平方米，市場(chǎng)上的房子甚至已經(jīng)供大于求，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，恐怕已經(jīng)從快速發(fā)展期進(jìn)入到高度成熟期了。

這一時(shí)期，還需要著急嗎？不需要了。人們的要求也從“有房住”變成了“住得好”。

很多房企已經(jīng)很有錢了，企業(yè)的融資渠道也很多，讓他們慢下來(lái)，別太急功近利地?cái)U(kuò)張而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，就變得更重要了。所以，“期房”制度是時(shí)候可以退出歷史舞臺(tái)了。

2024年7月，二十屆三中全會(huì)提出“改革融資方式和預(yù)售制度”，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售進(jìn)入頂層設(shè)計(jì)階段。

2025年5月，河南信陽(yáng)率先出臺(tái)文件，成為全國(guó)首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的城市。2025年1—4月，全國(guó)現(xiàn)房銷售的比例已經(jīng)提升到32.5%。至此，趨勢(shì)已無(wú)可逆轉(zhuǎn)。

03

好，我們?cè)撜務(wù)勎磥?lái)了。

“現(xiàn)房銷售”，意味著房地產(chǎn)行業(yè)從拍到地后要過(guò)幾年才能把房拿出來(lái)賣，會(huì)導(dǎo)致一個(gè)必然的結(jié)果：市場(chǎng)上一段時(shí)間內(nèi)新房的供給減少。

聽(tīng)過(guò)課的朋友們馬上就能想到這背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理了：價(jià)格是由供給決定的，供給減少，價(jià)格上漲。

所以短期看，有利于穩(wěn)住現(xiàn)在市面上的房?jī)r(jià)。這也符合國(guó)家政策主基調(diào)，就是要“止跌回穩(wěn)”。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能看到成品、能看到商品質(zhì)量，則更加促進(jìn)行業(yè)向“造好房子”發(fā)展。

但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，恐怕就要遭罪嘍。得自己先掏錢蓋完房才能賣出去回籠資金，資金鏈容易緊張，扛不住就會(huì)被淘汰。

比如信陽(yáng)，為什么敢成為“第一個(gè)”全面實(shí)施現(xiàn)房銷售的城市？因?yàn)樾抨?yáng)地價(jià)才2000—3000元每平，再便宜的甚至1000塊，那么開(kāi)發(fā)商的囤地壓力就相對(duì)較小，資金風(fēng)險(xiǎn)就小。要是換到大城市，地價(jià)貴上天的地方，現(xiàn)房銷售就意味著開(kāi)發(fā)商資金壓力會(huì)非常大。

所以這注定是一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，有多少小開(kāi)發(fā)商恐怕要退出舞臺(tái)了。但重要嗎？不妨看看，現(xiàn)在的鋼鐵、水泥、光伏、汽車，有多少個(gè)行業(yè)都在實(shí)行去產(chǎn)能？對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，去產(chǎn)能又有什么意外呢？

現(xiàn)房銷售制度的更廣鋪開(kāi)，更像是一場(chǎng)房地產(chǎn)去產(chǎn)能計(jì)劃。但對(duì)大房企，尤其是對(duì)資金實(shí)力強(qiáng)的國(guó)企、央企來(lái)說(shuō)，能撐住長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)，意味著更高的市場(chǎng)份額。

14億人的存量房市，即便每年只是更新維護(hù)的需求，依然不是小量，反而是利好。況且未來(lái)是“好房子”的時(shí)代，好房子毛利率不應(yīng)該高一點(diǎn)嗎？

04

講到這，我怕受誤導(dǎo)的朋友會(huì)覺(jué)得：珍姐是不是說(shuō)房地產(chǎn)要好了，梭哈？我不是這個(gè)意思。

你要注意周期：請(qǐng)問(wèn)這個(gè)去庫(kù)存、優(yōu)勝劣汰，最終精品存留下來(lái)的周期要幾年之久啊？現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上絕對(duì)是利空房地產(chǎn)行業(yè)的政策，千萬(wàn)不要腦子發(fā)熱。

總結(jié)：這個(gè)制度有利于穩(wěn)房?jī)r(jià)，但對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)講壓力巨大。

那么問(wèn)題來(lái)了，對(duì)廣大的存量房又有哪些影響呢？想買房該如何是好？手上有二手房又該怎么做呢？

我的判斷是：未來(lái)一年很可能是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的時(shí)期。決策的關(guān)鍵仍然是你對(duì)價(jià)值的判斷。我在經(jīng)濟(jì)學(xué)系統(tǒng)課和圈子里都教過(guò)價(jià)值判斷的方法乃至全國(guó)各省市的發(fā)展前景展望。

如果你站在一個(gè)前景不錯(cuò)的城市，又看到該地的房?jī)r(jià)已經(jīng)擠完泡沫、回歸到價(jià)值區(qū)間了，你就可以放心地去決策了。