二十多年房地產市場野蠻生長給國家與人民帶來什么？

作者：歐廷君

(國內著名實戰專家歐廷君近照)

2025年初，住建部用歷時兩年時間，完成這份長達280頁的報告，其全國房屋空置率高達21.3%，意味著約有1.2億套住房處于閑置狀態。這一數字遠超國際公認的標準比例5%，中國房地產業結構嚴重失衡問題極為突出。

住建部住房發展司司長王明在新聞發布會上表示："我們必須正視當前房地產市場供需失衡的嚴峻現實。"一二線城市住房空置率平均為16.5%，三四線城市則高達26.4%。尤其是中西北部地區，空置率甚至超過30%。這不僅意味著大量資源浪費和對億萬百姓帶來不少苦痛，而且直接橫亙著中國經濟的持續健康發展。

明者無不認為，房地產的嚴重過剩跟多年地方土地財政形成的虛假繁榮有直接關聯，他們是資源浪費的重要推手。有數據顯示，2015年至2023年，中國土地出讓金收入占地方財政收入比平均超過40%。為追求GDP增長和財政收入，不少地方政府過度推動房地產開發，甚至在人口持續流出的地區仍大量批地建房。
用國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮軍的話說：“土地財政模式促使地方政府將房地產作為經濟增長的主要引擎，造成供給與實際需求嚴重脫節。”

據國家統計局數據披露，2023年中國出生人口首次跌破900萬，為891萬人，死亡人口則達到1109萬人，人口自然增長率為-0.15%。2024年這一趨勢進一步加劇，全年人口凈減少約180萬人。與此同時，家庭規模不斷縮小，全國平均家庭人口從2010年的3.1人降至2024年的2.62人。中國人民大學人口與發展研究中心主任翟振武指出："人口負增長與家庭小型化使得住房總需求增速明顯放緩，部分地區甚至出現絕對減少。"

國際權威人士無不認為，房價虛高是人口下降的關鍵因素。截至2024年底，全國一線城市平均房價收入比為18.7，二線城市為12.5，三四線城市為8.3。這就意味著在三四線城市的普通家庭，不吃不喝也需要10年的時間，才能購買一套住房。高房價與居民實際收入與購買力之間的差距，直接抑制了有效需求釋放。

再看多年來的購房者是誰？在全國范圍內，現約有38%的城鎮住房為投資性購房，其中近四成長期閑置。在部分熱點城市，投資購房比例甚至超過50%。住房商品化本應滿足人民居住需求，卻在一定程度上異化為投資工具，導致大量的住房脫離居住功能。

縱觀二十多年來各地在推進城鎮化過程中，有關部門及各地卻簡單地照搬復雜西方城鎮化發展模式，忽略國情民意，導致我國房地產市場嚴重過剩。再加上某些利益集團的刻意誤導，任意吹高城市特別虛高的房價而存在巨大的泡沫風險，給當前國民經濟的發展與億萬百姓帶來前所未有的生存壓力，讓不少購房家庭飽含著數不清的辛酸。

曾記否，大家應該聽過拔苗助長的寓言故事吧，然而，在現實決策與工作和生活中，不少人卻忘記了古圣先杰的警示。因為社會任何事物的發展都是有規律的，如刻意違背社會發展規律與市場游戲，不僅要受相應的市場懲罰，而且還要付出沉重的代價。恒大事件與碧桂園自稱無力償還巨額貸款就是當今世上創造的典型案例。

其實，拔苗助長告訴我們“欲速則不達”的基本常識，反觀我國房地產市場的發展方式，某些利益集團抓住不少中國女性認為城市沒有房子那能結婚、買房就能輕松暴富等似是而非的觀念，號召百姓“花未來的錢，圓今天的夢”。

可是，這些觀念的倡導“看上去挺美”，但卻嚴重透支了三代人的錢包。嚴重推毀了年輕人的未來。在這種缺乏國情民意的演變下，中國用20年左右的時間，將城鎮化水平從40%提高到65%，走完了西方發達國家100年的發展歷程。違反了城鎮化發展規律，現將讓國家和人民付出巨大的代價。

而今，導致中國房地產野蠻生長主要與產業政策和不少中國養寵物、打牌、跳廣場舞的男女對房子的執念和崇拜有直接關聯。稍懂常識的人應該知道，房子本是用來居住的，不是什么高科技。但不少人在這種欠理性的投機思維左右下，將購房當做發財致富的工具，使住房屬性迅速演變成金融屬性，炒房客廣泛盛行，現那有心思來提振中國制造業、高科技與民族品牌的發展！

“陽盛轉陰,陰極升陽。”而今，中國房地產野蠻生長的泡沫終因根基不牢而枯萎。億萬百姓也在這場市場演變中逐漸清醒，高位借貸買多套房子的，現已成為燙手的山芋，不僅不能幫助自己發家致富，反而成為壓在自己身上和家庭的沉重包袱，終生成為銀行等利益集團的打工人。看中國城市用鋼筋混凝土堆砌的高樓大廈，背后卻演繹著中國多少家庭的悲催故事……

作者系全球品牌、創新、人才、企業家概念科學闡述第一人。國內財經、品牌、管理著名實戰專家、企業經營戰略顧問、亞洲經營智庫首席研究員、湖南安邦農業研究院(與湖南農業大學共同創建)專家顧問、研究員、中經專家智庫特約專家、首席研究員。數家權威媒體專欄作家，2012年至今，分別在國際頂流雜志網站及國內權威媒體就我國區域經濟、產業、品牌、人才、創新、企業經營管理等社科類發表理論/評論文章二百余篇。

擅長領域：城鄉區域規劃、定位與品牌塑造、品牌科學發展研究、鄉村振興潛在人文、產業特色開發與匠心錘煉、民族產業、企業品牌經營戰略創新創意管理與運作指導工作。國內多家權威媒體專欄作家，通過調查研究與實踐總結所發表的許多文章觀點與建議，得到黨和國家領導人及眾多著名權威專家的贊評。