上海開始“收房”！老破小突然變香？政府接盤，釋放樓市重大信號

最近上海樓市炸出個新鮮事——政府居然直接收二手房了！身邊好多朋友都在嘀咕：“我家那套老破小會不會被盯上？收了之后房價能漲嗎？年輕人租房是不是更劃算？” 畢竟這種操作以前沒見過，難怪大家好奇得不行。今天就來扒扒清楚，上海這波操作到底啥意思，對我們普通人有啥影響。

今年2月初，上海率先搞試點，讓政府出面收二手住房，改成保障性租賃住房。第一批先在浦東、靜安、徐匯三個區試，這一下就把上海保障房的路子給改了——以前主要靠新建，現在變成“收存量二手房+市場化運營”的新模式。

為啥這么干？上海住建部門說，主要是為了滿足新市民、年輕人、剛畢業的大學生還有各種人才的租房需求。把二手房收過來，統一改造成保租房，再以比較低的價格租給這些人。整個流程是區里的國企當房東，銀行給錢支持，政府管規則和風險，想搞成多方都劃算的局面。

那什么樣的房子會被收？三個區的標準其實差不多：小戶型、房齡偏老、地段好、總價不高、產權干凈。比如浦東優先挑內環以內、2000年以前蓋的、70平都不到、總價不超400萬的房子——這種房租售比高，租的人多，收過來剛好。靜安也喜歡小戶型、低價、產權清楚的，重點放在產業園、商圈和地鐵口附近。徐匯則是讓保障房公司統一收、統一裝修，再投到市場當保租房。

收房的錢從哪來？主要是財政撥款、區屬國企自己的錢，再加上銀行貸款支持，不是憑空變出來的。

再說說為啥先選這三個區？數據說話：過去一年，上海符合“內環內、70平以下、400萬以內、2000年前建成”的房源，只占全市二手房成交的6.9%，但浦東、靜安、徐匯三個區就占了一半左右——房源剛好合適，這是試點的一個原因。

另一個原因是需求旺。上海總人口超2400萬，浦東就接近580萬，外來人口超230萬，是全市人口最多的區；徐匯、靜安人口也分別超110萬、90萬，三個區加起來快占上海總人口的三分之一。而且這三個區是金融、科創、互聯網、文創產業最集中的地方，崗位多、人多，租房需求特別大，房價也高。政府在這收房，收過來就能租出去，模式才能長期走得通。

還有，這些老小區本來流動性就差，賣得慢、房齡又老，政府收購能幫這些房源加快去化，還能推動老舊小區更新，一舉兩得。

這試點雖然細節還在觀察，但核心邏輯很清楚：不是要炒房價，是給市場托底、盤活流動性。政府收購不會大改整體需求，更多是優化供給結構，同時讓合理需求釋放出來。

過去兩年上海二手房掛牌量一直高，好多房子賣不動，想置換改善的家庭卡殼在“賣不掉舊的買不了新的”。現在三個區的保障房公司按公開標準收特定二手房，相當于給老破小多了個穩定買家。原來的房東順利賣房拿錢，就能去買新房或改善房；年輕人也能以更低成本住進市區好地段的保租房，這不就把交易鏈條打通了？比直接發購房補貼效率高多了，效果也準。

政策核心是局部調整供需，提升流動性，重點在“穩”和“活”，不是拉漲房價。未來市區那些老小戶型，很難只靠普通剛需接盤了，一部分會長期轉成租賃房源。對暫時買不起房但租得起的年輕人來說，租房會更理性現實，一部分剛需購房需求也會被分流。對手里有老破小、家里人口多要置換的業主來說，現在出手可能是個合適時機。

參考其他城市以舊換新的經驗，只要收購規模到幾千上萬套，短期內成交量會明顯拉動，但對房價的影響更多是止跌企穩，很難大漲。

上海“十四五”期間就明確說要用保租房解決新市民、青年人的住房問題。這次把保租房放在浦東、靜安、徐匯核心地段，說明城市想用更平衡的租購結構留住人才、支撐產業。有保租房兜底，未來先租后買、甚至長期租房都會很正常。

未來房地產市場會慢慢分層：適合長期租房的穩定租房，有條件買房的正常買房，各得其所，有點像香港公屋的思路。

那這次政策對上海房價有啥影響？短期來看，有國企收購托底，業主恐慌性甩賣會少，房價大幅跳水的風險降低；地段好、租金高的老小戶型，會優先被消化。局部區域供需會變，但全市來看收購規模還有限，更多是穩預期、穩信心。說白了，這輪政策核心是服務流動性、兜底風險，現在的體量還改不了樓市大趨勢。要是未來全國大范圍大規模推廣，效果才會更明顯。

上海這次試點也是給下一個五年探路。接下來五年，全國各地房地產政策都會明顯向保障房傾斜，政府收購二手房會越來越常見，這也是“十五五”規劃里明確的方向。

當下所有樓市政策的主線都是盤活存量、防范風險、穩定市場——不只是上海，全國都是這個邏輯。

參考資料：

1. 上海住建委官網：上海保障性租賃住房收購試點工作通報

2. 央視財經：上海二手房收儲改保租房模式解析

3. 中國房地產報：上海保障房建設從“新建”到“存量盤活”的轉變