太陽宮0627地塊能賣多少錢？

酒仙橋、朱房村、黃杉木店、樹村地塊之后，在北京的開發商當下最關心的“下一塊好地”是誰？答案惟二：一是比鄰長安街永安里地塊，二是東北四環以內的太陽宮0627地塊。

永安里地塊地處長安街，影響因素相對復雜，并非單靠價格和資金就能決定。太陽宮0627地塊就簡單得多，定好價，算好賬就可以。7月30日，北京市發布2025年第六輪供地名單，太陽宮0627地塊名列其中。這樣優質的地塊，預計免不了又是一場廝殺。

那么，問題來了，太陽宮0627地塊能賣多少錢？

從16.5萬/平方米到18萬/平方米，不同開發商測算出的價格不盡相同。攸克君的看法更樂觀一些：太陽宮027地塊未來的售價至少可以賣到18萬元/平方米以上，甚至可以達到20萬元/平方米。

測算新房價格最重要的因素之一是同區域的二手房。貝殼數據顯示，目前，太陽公元南區二手房平均單價約14.6萬元/平方米，北區約14.4萬元/平方米，紅璽臺約14.9萬元/平方米。也就是說，同區域次新商品房平均單價在15萬元/平方米左右，而且戶型越大，單價反而越高。

這兩個項目都已經有10~15年的房齡，雖然至今仍堪稱價格堅挺，但從產品因素看，與當下的新豪宅項目有明顯代差。所以，攸克君覺得，在這樣的基礎上，以當下“好房子”的大背景和開發商在頂豪項目產品上的投入力度，做出一個高品質的新項目，單價比次新二手房貴上3~5萬元/平方米，是完全合理的，也是市場可以接受的。

太陽宮在東北四環以內，三條軌道交通、城市界面成熟，又有人大附中朝陽學校……這一系列區域優勢條件已為市場熟知，無需贅述。更重要的是，太陽宮上一次商品房供地還要追溯到22年9月30日開盤的中建玖合府。此間區域內已經多年沒有新增商品房用地供應。無論從所處位置，還是供地節奏，太陽宮0627地塊都有足夠的稀缺性。

在這樣的條件下，本區域內積攢需求不必多言，太陽宮版塊因其東北四環以內的稀缺位置，實質上需求遠遠不局限于本區域內，而是輻射覆蓋到整個東北四環沿線區域。這個區域，恰恰是如今北京樓市需求積攢最為“厚實”的區域，也是北京財富人群集中居住、生活的區域。最近一年來熱銷的豪宅項目北京宸園、中海萬吉玖序等，其實都是這個邏輯。

這種邏輯在酒仙橋能夠講得通，在城市界面質量、城市功能成熟度更好的太陽宮區域就更沒有問題。

太陽宮0627地塊面積不大。這意味著拿地時即便樓面單價不低，總價也不會太高。這還意味著地塊內的空間相對有限，住宅部分的規劃建面實際只有約4.3萬平方米，做大戶型豪宅的情況下，房源總量也不會太多。這些條件綜合在一起，這個地塊真正適合做的項目類型是：標桿項目，以高品質拉高價格上限，追求高溢價率。

當下中國樓市城市之間分化嚴重，有實力的開發商紛紛將投資收攏到上海、北京這樣的核心城市。資產價格周期切換后，房地產敘事被重構，“品質”替代“升值”成為首要因素。升值存在于思想之中，但品質存在于視線之中，一家開發商專業能力如何，市場需要眼見為實，而能讓市場眼見為實的最好做法，就是拿出一個實實在在能夠證明自身專業能力和產品品質的項目，并且賣好。這就是標桿項目的意義。

北京宸園、中海萬吉玖序、建發海晏等項目，在不同程度上都承擔了這樣的職能。太陽宮0627地塊，也適合做一個這樣的標桿項目，建好房，賣好價，口碑和良好品牌形象會迅速樹立起來，這就是標桿項目對“快速打開局面”所能起到的重要作用。如果說區位條件及其稀缺性，二手房價確保的是“下限”，那么，“標桿品質”拉升的就是“上限”。

這個“上限”能被拉得多高，還取決于另一個重要因素：開發商如何理解當下北京頂豪市場的客戶需求和支付能力。

攸克君去深度調研過若干頂豪項目，發現一個規律：近半年來賣得好的頂豪，客戶中很大比例都是出現在已有的頂豪社區，相當比例還出現在比較新的頂豪社區。換句話說，他們可能三四年前，甚至兩三年前斥巨資買了頂豪，近半年再次購買了新的頂豪產品，新購也好，置換也罷，總之間隔時間超乎一般理解以外。

實際上，這與頂豪產品的迅速迭代有關。如今，兩三年時間構成的頂豪代差已經十分明顯。例如層高，兩三年前，3.3米層高已是上限，但現在3.3~3.5米已經是很多頂豪項目的層高標配。更不用得房率、戶型設計，室內裝修、廚電配置，甚至地庫，也都與兩三年前不可同日而語。

在這樣的情況下，頂豪的產品水平，就有激發這部分財富人群購房需求的作用。直白而言就是，本來沒有買房的意愿，但是看了新項目的品質足夠好，配置足夠高，超出了這一群體對于高品質生活的既有認知，他們往往會產生新的購房需求，也就是“因為好，再買一套，甚至兩套”。

如果到了3000萬+量級的客戶，錢已經不是問題，重要的是“足夠好”，他們愿意為“好”和高品質買單。這就是供給側引領需求變化的道理。

因此，在太陽宮0627地塊上，攸克君覺得也是同樣的邏輯，溢價要從“產品足夠好”上下功夫，產品做得足夠好，超出預期的好，高溢價就不是太大問題，甚至流速也未必會慢。

16~18萬元/平方米的單價，對應的除了當下條件，還有這樣來自供給側的預期。當然，這對開發商的專業能力確實是一大考驗，畢竟“足夠好”沒有上限，甚至也沒有既定標準，這是一場關于認知、審美能力，甚至是想象力的大考驗。

太陽宮0627地塊具備做出這樣項目的條件，也恰處在這樣的時間窗口。在一定程度上，它還會關系到整個北京樓市的“上限”。當下上海樓市，20萬元/平方米以上的頂級豪宅頻頻熱銷，這種價格水平的項目在上海早已不是個案。相比之下，北京城市能級、財富人群積淀不輸上海，甚至還強過上海，但“上限”卻與上海不可比，所缺乏的，恰恰是以更高品質拉升上限并最終得到市場認可的標桿項目。太陽宮0627地塊恰恰具備這樣的條件。

一旦這樣的上限打開，那么北京樓市整體空間將會擴大，不同層級的市場都會從中受益。除了信心與預期之外，還會形成一種做好產品的正反饋機制，最終帶來的是樓市整體水平的提升，也惠及購房者，并在供給和需求之間逐漸形成良性循環。

這才是太陽宮0627地塊的真正價值所在。

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