剛需出手、置換加速：北京樓市新政激活“住更好”需求

北京“12·24”樓市新政出臺已滿月，市場在多重政策利好的推動下展現(xiàn)出初步回暖跡象。機構統(tǒng)計顯示，新政落地后的這一個月，新建商品房日均網(wǎng)簽量小幅增長，二手房交易量提升超過三成，種種跡象顯示購房需求正在被逐步“激活”。

不過，業(yè)內(nèi)人士認為，北京樓市面臨的結構性庫存壓力尚未完全緩解，當前樓市處于溫和修復通道；預計后續(xù)新房與二手市場將延續(xù)緩慢修復態(tài)勢，區(qū)域與項目分化格局仍將持續(xù)。

政策“添火”，新房成交溫和增長

中建·運河玖院售樓處。

政策利好為市場增添了動力。繼去年8月五環(huán)外優(yōu)化政策后，12月24日，北京發(fā)布樓市新政，包括非京籍五環(huán)內(nèi)購房社保年限降至2年、五環(huán)外降至1年；二孩及以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購1套；商業(yè)房貸不再區(qū)分首套二套利率，二套公積金首付比例降至25%；再加上12月30日落地的住房增值稅優(yōu)惠，多重政策紅利激活北京樓市。

中指研究院監(jiān)測顯示，新政落地一個月來（2025年12月25日-2026年1月24日），北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽96套，較新政前（2025年12月1日-24日）日均增長4.3%。

充足的房源也為成交作了貢獻。2025年12月北京核發(fā)9張住宅預售許可證，覆蓋朝陽區(qū)、石景山、通州等多個區(qū)域。加上11月以來累計核發(fā)的12張預售證，購房者有了更多選擇。

北京我愛我家新房相關負責人表示，近年來居民對居住品質(zhì)的要求持續(xù)提升，加之去年年末多個“好房子”項目集中入市，開發(fā)商促銷活動密集，以及房地產(chǎn)政策進一步優(yōu)化，多重因素使得積蓄已久的“住更好”需求集中釋放，帶動了歲末年初新房成交量增長。

從個案來看，部分熱點項目借力新政市場表現(xiàn)可圈可點。比如中建·運河玖院二期開盤后借新政利好，截至目前，開盤4個月累積網(wǎng)簽超過1000套，整盤去化超過2/3。

據(jù)中建·運河玖院相關負責人介紹，春節(jié)前90-126平方米戶型預計將售完，春節(jié)后主要銷售大戶型。除了新政助力外，中建·運河玖院日前架空層超前方案以及會所規(guī)劃亮相，持續(xù)引發(fā)市場關注，在北京市場走出“獨立行情”。

長安華曦府·金安在去年12月21日開盤，在新政助力下，首開30天網(wǎng)簽158套，實現(xiàn)網(wǎng)簽率38%，預計在2026開年榜單中將取得不俗名次。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，去年年底的政策依然延續(xù)漸進式推進節(jié)奏，目前市場處于溫和修復階段，而考慮到春節(jié)前房企促銷力度加大及政策效應持續(xù)釋放，短期市場活躍度有望維持。

二手房交易量增三成，剛需客戶出手意愿增強

新政滿月后，二手市場表現(xiàn)更為積極，交易量顯著提升。政策調(diào)整后1個月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺前（2025年11月24日至2025年12月23日）增長33%；同期市場活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長14%、18%。

北京鏈家團結湖東里店商圈經(jīng)理宋凱介紹，新政之后，不管是客戶的咨詢量、帶看量，還是成交量，都有一些回升。從團結湖東里店數(shù)據(jù)來看，1月1日到25日的線上咨詢量比去年12月同期上漲了約11%，線下帶看量也有類似增幅。“這個月我們已經(jīng)成交了7單。首次置業(yè)的客戶占比更高，有5個是首次買房，剛需客戶出手意愿更強了。”

“確實有客戶當月咨詢當月就成交的情況，決策周期有所縮短。這可能是因為客戶之前在其他片區(qū)關注過房源，來到我們片區(qū)后很快就能作出決定。從門店數(shù)據(jù)看，成交效率比之前提高了。”宋凱說，從賣家來看，有的是想改善一下面積或者位置等，比如從北京周邊往核心區(qū)置換等。成交的7套房子中就有5個業(yè)主是考慮換房，而且還有一個業(yè)主已經(jīng)買好了房子。

宋凱說，總體價格還是比較符合市場行情。賣一買一的置換型業(yè)主如果看上了合適的房源，可能會讓價多一些；如果對方比較堅持，空間就小一些。“從我們商圈的情況看，除個別個性化需求強的房源外，最近成交的都是性價比高的房源。”

“近期北京二手住宅掛牌量有所回落，一定程度表明業(yè)主預期逐步趨穩(wěn)，市場筑底信號初顯。”曹晶晶如是說。

對此，北京鏈家研究院認為，在三方面因素共同作用之下，市場表現(xiàn)有較為明顯的回暖。一是市場預期轉好，近期政策密集出臺，帶動市場景氣指數(shù)（房源中調(diào)漲比例）有所提升，市場預期轉好。二是政策出臺后集中簽約，此次政策屬長效政策，其作用會在更長時間內(nèi)逐步展現(xiàn)，但政策同樣具有加速看房、談判過程中促進交易的作用。三是季節(jié)性規(guī)律，進入一季度后市場通常存在自然回暖，且今年春節(jié)偏晚，使得交易高峰提前出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)：市場將溫和復蘇，分化持續(xù)

北京鏈家研究院認為，一季度往往是剛需類客戶更為活躍的階段。本年度也不例外，目前全市場交易更偏向于入門級住房，尤其是平原多點及副中心范圍內(nèi)2居住房，其市場熱度存在季節(jié)性提升。依據(jù)以往經(jīng)驗，春節(jié)假期后交易熱度仍將更偏向于此類地區(qū)及住房。

對于市場后續(xù)走勢，在北京鏈家研究院看來，春節(jié)后市場更有可能出現(xiàn)溫和的逐步提升狀態(tài)。首先是政策作用相對“緩釋”。由于住房交易屬于長周期高價值交易，客戶從產(chǎn)生興趣到實際交易通常需要一個季度以上時間，因此政策作用更有可能在更長周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)。其次，受節(jié)慶影響，今年春節(jié)相對較晚，因此交易有所前置，而高能級城市節(jié)后市場通常需要2-3周逐步啟動。綜合以上條件來看，節(jié)后市場更有可能出現(xiàn)溫和復蘇態(tài)勢。

曹晶晶認為，市場層面，新政對樓市活躍度形成一定支撐，但整體仍處于溫和修復通道。短期內(nèi)，北京樓市面臨的結構性庫存壓力尚未完全緩解，但在政策持續(xù)發(fā)力、優(yōu)質(zhì)地塊供應增加、購房綜合成本下行等因素支撐下，市場需求預期有望逐步改善。預計后續(xù)新房與二手市場將延續(xù)緩慢修復態(tài)勢，區(qū)域與項目分化格局仍將持續(xù)。

在政策層面，曹晶晶認為，當前北京調(diào)控政策仍存優(yōu)化空間，相較于多數(shù)二三線城市已大幅放寬限制，北上深等一線城市在購房資格、購房補助、信貸支持等方面仍有調(diào)整余地。預計后續(xù)政策環(huán)境將保持寬松，持續(xù)挖掘潛在購房需求。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利