房企投資局部升溫，誰(shuí)在“加倉(cāng)”？

房企投資正表現(xiàn)出一個(gè)重要的變化。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，投資百?gòu)?qiáng)前七月拿地金額同比增33%，中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)和保利發(fā)展拿地金額位列前三，新增土地價(jià)值均超500億元。

與之相對(duì)應(yīng)的是，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企拿地建面同比卻下降1.2%。

這意味著，房企拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。

今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土拍熱度不減，上海、深圳和蘇州等城市樓面價(jià)紀(jì)錄均被刷新。

隨著各地城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)，2025年下半年或?qū)⒂瓉?lái)更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊還將成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

土地市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出“點(diǎn)狀高熱”的特征。

尤其是一線城市，上海、深圳多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率高達(dá)20%以上，帶動(dòng)一線城市溢價(jià)率大幅攀升至25.7%。

比如上海六批次熱度最高的虹口區(qū)北外灘地塊，經(jīng)過(guò)143輪競(jìng)價(jià)后，綠城以64.7億元競(jìng)得，而46.33%的溢價(jià)率，也是近年來(lái)上海溢價(jià)率最高的一宗宅地。

再來(lái)看深圳，南山前海宅地T201-0232經(jīng)過(guò)158輪鏖戰(zhàn)，最終被招商蛇口以21.6億元，溢價(jià)率高達(dá)86%，創(chuàng)下深圳2024年取消15%溢價(jià)上限后的新高，同時(shí)，樓面價(jià)8.4萬(wàn)元/平方米也刷新了深圳最高單價(jià)紀(jì)錄。

房企拿地金額的變化，也可以看出拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。

1-7月，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面累計(jì)分別為13295億元，6828億元和5802萬(wàn)平方米，貨值、金額同比增長(zhǎng)17%和33%，只有新增面積同比下降1.2%。

值得注意的是，1-7月新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企新增貨值、總價(jià)和建面榜前三均為中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)和保利發(fā)展。

其中，中海地產(chǎn)和綠城中國(guó)前7月新增貨值均超千億元，分別以1315.5億元、111.6億元排在第一和第二位，保利發(fā)展排在第三位，新增土儲(chǔ)貨值為943億元。

從房企拿地金額來(lái)看，1-7月中海地產(chǎn)以658億元排在第一位，綠城中國(guó)緊隨其后，以602億元排在第二位，保利發(fā)展以512.2位居第三位。

拿地金額TOP10房企仍以央國(guó)企為主力，民企僅濱江集團(tuán)一家，拿地金額以352.6億元排在百?gòu)?qiáng)第8位。

頭部房企聚焦核心城市大力補(bǔ)倉(cāng)，而民企也開(kāi)始加碼“搶地”，比如7月北京、上海、杭州、南京等城市均出現(xiàn)民企高溢價(jià)拿地的情況。

市場(chǎng)點(diǎn)狀高熱背后，也反映出房企在核心城市補(bǔ)倉(cāng)意愿仍然強(qiáng)烈。

但從兩個(gè)方面可以看出，當(dāng)前房企雖然有意加倉(cāng)，但整體仍然保持謹(jǐn)慎和理性。

一方面，銷(xiāo)售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，部分房企投資能力“喪失”，且面對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊之下顯得“心有余而力不足”。

另一方面，拿地金額TOP100企業(yè)中，7月僅有三成房企拿地。

典型企業(yè)投資與整體表現(xiàn)略有背離。

CRIC監(jiān)測(cè)的30家企業(yè)7月拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長(zhǎng)超過(guò)五成。與去年月均投資相比增長(zhǎng)5%。

雖然月度投資金額保持在年內(nèi)低位，但仍好于去年，在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部的企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。

其中，中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)在上海、杭州等城市積極拿地，單月拿地超過(guò)150億，而招商蛇口也在上海、深圳等一線城市落子，單月拿地接近70億。

但一個(gè)共同的趨勢(shì)是，當(dāng)前企業(yè)拿地始終聚焦在核心城市核心地段。

中央政治局會(huì)議和中央城市工作會(huì)議均明確“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，隨著各地城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)，以及在房地產(chǎn)供給側(cè)管理進(jìn)一步優(yōu)化，2025年下半年有望迎來(lái)更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的成交還將保持高熱。

房企投資對(duì)于城市的選擇已形成共識(shí)，資源向高能級(jí)城市集中，郊區(qū)乃至低能級(jí)土地市場(chǎng)將繼續(xù)遇冷。

、城投托底已成為當(dāng)前重要的拿地格局，而央國(guó)企在土地市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，幾乎“包場(chǎng)”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分止跌回穩(wěn)的城市中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

轉(zhuǎn)自：丁祖昱評(píng)樓市