實得率約141%，軟新西“斷貨王”，等來隊友還是對手？

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在很長的一段時間里，灃東房價都是口誅筆伐般的存在，由于配套兌現，由于降價，由于投資客過多，提起灃東，更多的是遺憾，是失落。

這種處境的改變，出現在2024年，緊鄰高新的灃東融合區供地，保利云谷和著面世，憑借夸張的戶型，贈送面積，成為灃東多年難得一見的紅盤，也有了軟新西斷貨王的稱號。

（保利云谷和著實景）

保利之后，低價，卷戶型，成為融合區的標簽，灃東能不能止跌回穩，就看這里了。

保利之后，再進融合區的是高科&越秀，今年4月，西咸土拍，越秀地產&高科地產摘地94畝，折合地價1350萬元/畝，樓面地價8102元/㎡。

（高科越秀星匯云瀾位置示意）

從位置看，又是一個與高新軟件新城擦邊的位置，網紅盤綠地蘭亭公館斜對門，科技二路延伸天谷四路西側，和保利的處境相當，西側有村子未拆遷，游泳館，小學，初中或在建，或規劃中。

核心賣點也相似，和高新臉貼臉，享受灃東的房價和學校，夠不著高新的，不愿意住大寨路，西部大道的，來這里。

全員四室

就在最近，小區正式信息對外，取名高科越秀星匯云瀾，不出意外，也是建面約104-143㎡，實得率最大約141%的四代住宅，3.15米層高，且所有戶型全員四室，這你受得了。

（高科越秀星匯云瀾樓棟示意）

也可以理解為高科+越秀版的保利云谷和著，卷的依舊是高贈送，戶型幾乎一致的同時，越秀全部四室，和保利直接競爭的同時，也給了軟件新城二手房很大壓力。

（越秀104㎡與保利100㎡戶型對比）

壹

104㎡做四室，太卷了

建面約104㎡，做了少見四室，四葉草結構，實際各個房間面積不大，但偏向于實用，由于北側有連廊，主要的露臺都做到了南側。

看得出，露臺接近方向，外挑寬度不小，偏向于方形，南向小面積做錯層露臺，看似得房率更高，贈送面積更大，但后期面臨的南向寶貴采光，尤其是隱私的問題，需要格外注意 。

室內部分，按照灃東的建筑規范，陽臺，露臺部分都有不小的贈送面積，才能實現緊湊型四室。

（越秀125㎡與保利125㎡戶型對比）

貳

125㎡做四室，太寬了

相比建面約104㎡的入門中間戶，125㎡的邊戶，格局要好很多，雖然也是類四葉草布局，但餐廳面積，客廳寬度，主臥空間都要開闊很多，四室設計也更加實用。

過往同類結構，集中在建面143㎡三室里，比如綠城月映海棠，如今灃東規范放開，允許室內更大贈送面積，通過飄窗，陽臺結構，建面125㎡的四室，反而更開闊。

由于邊戶便利，錯層露臺的設計也更加合理，偶數層外挑陽臺更大，更長，更寬，奇數層東西向，北向的面積也更大，從實用新性上，偶數層更加，南向采光面無遮擋，客廳外拓空間觀感更佳。

（越秀139㎡與保利139㎡戶型對比）

叁

139㎡做四室，太秀了

最受關注的依舊是2T2戶的戶型，建面約139㎡的C型端廳，此前在保利云谷和著一期，二期都見過類似設計，屬于當下四代住宅，贈送面積拉到極限的做法。

由于三向有窗，臨窗位置都可以做到大面積的贈送，同時可以三向都做露臺，客廳的端廳設計，270°采光，也不用擔心上下樓遮擋，且奇偶數層都能享受陽臺露臺，以及臥室露臺。

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從保利云和和著、再到邦泰觀宸高新，曲江，這個結構會是今年四代住宅里最流行的，因此很多售樓部會看到幾乎一模一樣的戶型。

尤其是實得率超140%，實際面積約195㎡疊加，很多人能拒絕四代住宅，但很難拒絕贈送面積。

（高科越秀星匯云瀾效果圖）

和周邊三代住宅比，看完實景后，四代住宅確實更加上頭，小面積四室更加實用，加上花里胡哨的外立面，大門，會所，誰看不迷糊。

看到這里，很多人是不是覺得不對了，過往買房，不都是先看房價，再看地段，配套，學校，最后是戶型么，現在怎么反了。

這就如同相親一樣，這不是工作，家世，資金不占優勢，所以先看臉，有眼緣了，再說家庭情況，如今西安賣房，尤其是短板區域突圍，也是相同思路。

高科越秀

開發商本身，本土國企+廣州國企的組合，天眼查顯示，開發商西咸新區紫塬泊漢置業有限公司，紫薇占股51%，越秀占股49%。

（來源：天眼查）

兩家此前在秦漢合作開發紫薇越秀馨樾府，此次高科越秀星匯云瀾，紫薇投資占股，營銷，產品，物業為越秀主導。

作為廣東的市屬國企，一直有一座廣州，半城越秀的說法，越秀在大本營的表現也是相當不錯。

大家目前熟悉的越秀項目，主要在高新，分別是和鐵建在高新CID開發的西派天悅，樽樾，以及2025年魚化寨科技路上的鐵建越秀高新璞悅。

從樽樾和璞悅的產品看，還是不錯的，無論是前者的豪裝下沉會所，還是后者的海島風度假園區，還是看得出南方房企的實力。

（鐵建越秀高新璞悅實景）

星匯云瀾也是做了約50000㎡的海島風度假園林，實景效果可以參考高新璞悅。

相比招商，保利，金茂，綠城，中海，越秀在西安算是生面孔，但大佬們好日子過久了，難免疏于進步，也需要邦泰，越秀這些新面孔，攪動水花，帶來產品進步。

背靠高新

相比戶型的創新，國企牌子的背書，更需要關注的反而是灃東融合區的位置，從根源上講，和當年西灃路蹭高新，大寨路蹭高新，科技路蹭高新熱度沒有區別。

但不同的是，以上區域只是不熱，但本身是主城區，距離高新近是錦上添花，但對灃東融合區，距離高新近，則是雪中送炭。

（灃東融合區衛星圖實景）

從地圖實景看，所謂融合區，賣點主要是高新軟件新城，一方面是過萬的樓面價，一方面是齊全的產業園，學校，云巴，住宅區。

（灃東科創一小規劃示意）

而灃東區域，除了空地外，則是大面積未拆的城中村，僅有的配套是在建的科創第一小學，中學，由高新一中灃東中學幫扶，實際的城市面貌，道路，市政情況，并不算樂觀。

現狀很像前幾年很火的雁塔魚化工業園，本身區域內配套有限，區域面貌差，最大的賣點就是距離軟件新城近。

(紫薇西棠二手價格，來源：貝殼）

當年抱著這個預期買卓越坊，紫薇西棠的，也是抱著一腳油的距離，如今看一眼房價，雁塔就是雁塔，高新就是高新。

也有緊鄰軟件新城產品極好的案例，比如科技路金茂府，實際接受度非常隨緣，緊鄰高新的故事，更多局限在售樓部里。

另一個更重要的問題是軟件新城本身，規劃上是產業，高端住宅，城市配套云集，實際目前的現狀是二手房陸續破發，天地源，中海，中鐵建，保利，蘇寧，天谷等無一例外。

（高新絲路軟件城實景）

軟新賺錢高三花的現狀，也讓軟件新城區域內的道路，商業，公園等配套兌現緩慢，二手房跌跌不休。

曾經低于三萬不賣的夢想，如今天地源云水天境的二手房，已經給來到16000+門檻，這可是軟件新城的白菜心。

就好比你要依賴大哥，結果大哥現在青黃不接，要么你當大哥的血包，要么你代替大哥，以灃東目前的兌現能力，更偏向于誰呢？

這種需求，房價，區域短板現狀下，開發商能不卷嗎？戶型能不贈送嗎？實景園林能不漂亮嗎？

融合區目前最大的贏家反而是綠地蘭亭公館，曾經孤島般立在這里，如今周邊大開發，地價，房價雙漲，正是掩護綠地出貨賣房的好時機。

（綠地蘭亭公館二手價格，來源：貝殼）

難道是綠地業主，斷頭路的虧沒吃夠，還是不看好融合區未來發展，還是沒吃到軟件新城紅利？

對普通人來說，像看好西咸發展一樣，看好融合區未來，需要的是時間，時間，還是時間，再信一次灃東吧，萬一這回就爭氣了。

參考旁邊保利云谷和著16000-19000元/㎡的價格，你覺得高科越秀星匯云瀾多錢合適呢？

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作者：晴明

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