反轉(zhuǎn)，臻瓏府封陽臺要強(qiáng)拆？這才是致命原因

最近，黃埔臻瓏府封陽臺被發(fā)強(qiáng)拆公告的事情，刷屏了一波。

說實(shí)話，本人作為臻瓏府業(yè)主，這個“新聞”已經(jīng)看了快兩年了，各個角度的解讀也都看到第N番了。

不過，今天我還是想講一個很多人都沒注意到的角度，就是高使用率陽臺的問題。

臻瓏府，2021年開盤，當(dāng)時是全廣州第一批100%使用率產(chǎn)品，主要特色就是戶型出現(xiàn)了花池和飄窗衣柜。

尤其是陽臺贈送花池，讓陽臺贈送面積超過了1/2。

所以，建面約78平三房戶型，陽臺面積都接近10個方。

對比同時期入市的星航，98平陽臺都沒有臻瓏府78平的那么大，就是因?yàn)殛柵_沒有用上花池這招。

所以，關(guān)鍵點(diǎn)，就是這個“陽臺贈送面積超1/2”。

按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T 50353-2013 第3.1.5條規(guī)定：

封閉陽臺按照外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算；未封閉陽臺按照圍護(hù)設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的一半計算。

翻譯成人話就是，封閉陽臺全部計入面積，敞開式陽臺一半計入面積，另一半可以算贈送。

但臻瓏府的陽臺，贈送面積超過了一半，這就有點(diǎn)灰色地帶的意味了。

為了讓花池“合理化”，臻瓏府的陽臺天花板，是修了一個類似于花池形狀的東西：

而且，一開始的封窗指引，物業(yè)遮遮掩掩不肯給業(yè)主看：

當(dāng)時我家的裝修施工單上，也沒有封窗這一項：

也有其他業(yè)主跟我說，小區(qū)很多鄰居的封窗施工單上，其實(shí)都沒有物業(yè)蓋章簽字。

大家又不妨想一想，100%使用率戶型已經(jīng)如此謹(jǐn)慎，那到120%以上使用率的呢？

動輒25-30%陽臺率、和“敞開式陽臺一半面積計容”這個規(guī)則怎么兼容？

還有陽改房，買的時候是房間，實(shí)際交付是陽臺，需要業(yè)主自己封窗，這個又要怎么計算呢？

當(dāng)然，部分項目可以申請規(guī)劃條件豁免、綠件三星建筑等方法來突破規(guī)則，但實(shí)際上報、審批非常嚴(yán)格。

萬一中間流程卡住了，后續(xù)竣工、驗(yàn)收都是雷，真的要整改和補(bǔ)地價，對開發(fā)商來說不會是一筆小數(shù)目。

所以，廣州叫停了120%使用率，某程度上也是發(fā)現(xiàn)這個審批問題不好解決。

其實(shí)，官方早在去年就發(fā)過11則強(qiáng)拆公告，當(dāng)時也說讓業(yè)主在15天內(nèi)拆除。

但事實(shí)上，到今天為止，沒有任何一戶的封窗部分都是沒有被拆除的。

從去年到現(xiàn)在，兩年時間，我們小區(qū)的鄰居也一直在發(fā)起行政復(fù)議、行政裁決，但一直沒有具體結(jié)果。

我的鄰居也說，實(shí)際上拆除玻璃的安全風(fēng)險也不小：

歸根到底，目前《廣州市房屋安全管理規(guī)定》已失效，新版的《廣州市房屋使用安全管理條例》還在草案階段，尚未正式實(shí)施。

所以，現(xiàn)階段廣州住宅封陽臺，暫時還沒有一個具體、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

拆不拆，怎么拆，會不會和其他法例有沖突，難以界定。

就我們小區(qū)自己的業(yè)主，對封窗行為都有不同的看法：

唯一可以肯定的是，拆陽臺欄桿封窗比在欄桿內(nèi)封窗，確實(shí)風(fēng)險性要高得多，現(xiàn)在是一抓一個準(zhǔn)。

不過，廣州有這么多拆欄桿封窗的小區(qū)，臻瓏府絕不會是唯一一個，他們是怎么過關(guān)且安然無恙的呢？現(xiàn)在臻瓏府拆了，其他小區(qū)要不要也拆？

臻瓏府的問題是，碰巧被抓住了當(dāng)作一個典型，又加上了高使用率陽臺的問題，被卡住在中間。