最魔幻拆遷現場：拆一半，晾了9年…

同志們，你們印象中拆遷戶都什么樣兒？

白背心、大褲衩、腳踩拖鞋，腰間別了一串鑰匙——明晃晃亮瞎雙眼，冷森森讓人膽寒。

之所以能有這么個刻板印象，那全是因為沒見過當拆遷戶當出糟心事兒的。

有小伙伴不服：“怎么當拆遷戶還能糟心？”

能！深圳南山有一批準拆遷戶就能！

迫切的危房現實與改造嘗試屢次失敗，讓大伙兒一言難盡。

話說，在深圳南山，前海-高新區-南油的金三角地帶，桂廟路與常興路交匯處，矗立著一片被時間遺忘的角落。

這是一場持續了9年且仍在延期的拆遷現場——中興之家3號樓遺址。

隔壁，它的兄弟2號樓，被清空圍擋也已整整7年。

兩棟樓共享一個刺眼的標簽：D級危房，也就是拆一個也得拆它那種。

這里是南山區荔苑中興片區，一個由中興之家、荔苑小區（南區）、荔芳村、光大村、怡苑閣和常興花園六個小區拼成的老舊住宅組團。

總共34棟樓，2536套物業，現容積率約2.3，起初多為工廠和企業的員工集體宿舍。

樓下是煙火升騰的網紅美食街，樓上是比大多數食客年齡還大的海砂危樓。

這里面最引人注目的，還得說是中興之家的2號樓和3號樓。

2號樓2018年就被鑒定為D級危房，房屋清空后，業主們拿到了由第三方墊付的租金補助。

但是，這個2號樓定性多年但依然“存活”：

盡管目前人去樓空，外墻墻磚出現大面積脫落，從樓下往樓上看，一些陽臺要么長出了藤蔓植物，要么出現發霉跡象。

樓體周邊設置了隔離設施，刷著“嚴禁停車，行人勿近”、“此棟樓房危險”…這類標語。

而不遠處的3號樓早在2015年就被南山區住建局監測為D級危房，轉年1月就拆了。

讓人萬萬沒想到的是，如今距離3號樓被拆已經9年了，卻看不到一丁點兒施工重建的跡象。

眼前這個局面別說咱隔著千里之外沒想到，當地準拆遷戶也沒想到。

拆掉的樓沒影兒，新蓋的樓也沒影兒；

至于還沒拆的那棟危樓，那就更加尷尬了：

搬出的業主有家難回，附近的住戶也擔心安全隱患。

雖然什么時候能重建咱們不得而知，但是可以確認的是，南山街道辦已經明確：

目前符合深圳城市更新條例且只能通過拆除重建來解決問題的小區中，中興之家榜上有名。

結果呢？后來政策風向突變，棚改資金池收緊，項目推進戛然而止。

疊加地方政府財政承壓，棚改模式從大水漫灌轉向精準滴漏。

這樣一來，如果不是“迫在眉睫”或者“示范意義”項目，好多都會被戰略性擱置。

再后來想走舊改，拉著開發商入場。

開發商來了一瞅：

喲吼？根據深圳老舊住宅區進行拆除重建類城市更新相關規定，新規限高80米、限容積率≤3.1？除此之外，還得墊付一大筆危房過渡費？

掰著手指頭算算賬，這玩意兒24K純賠本啊，告辭！不送！

就這樣，業主們是盼星星、盼月亮，盼到現在心里是拔涼拔涼…

這個項目的拆改工作在當地關注度非常高，不少深圳的同行、業主對這個小區并不陌生。

但是有一說一，在全國其它地區的媒體上似乎真的鮮少被提及。

今天咱們把這個事兒拿出來說，很大程度上是因為筆者看到了城市更新走到深水區遇到了一些不得不面對的問題——

過往依賴的拆遷路徑與回報模型已越來越不適用。

首先，城市化進程換擋時期，政策傾斜優先級至關重要。

從政策和規劃調整的角度看，深圳近年來始終在強化舊改監管——

譬如要求配套保障房、公共設施，嚴控開發強度…

這些，客觀上導致大規模拆改在經濟回報層面上的可行性有所降低。

片區統籌同樣給出了難題，南山區當前重點發展西麗、前海等產業強勢區域。

這意味著，資源傾斜性在一定程度上導致非核心區舊改優先級下降。

相關片區舊改的推進力度也就可想而知了。

其次，一些老舊片區的改造價值值得商榷。

從小環境上看，荔苑中興片區存在著大量上世紀八九年代建設的單位福利房、集資房，且房源存量太大，需要協調的實在太多了。

可能有小伙伴要問：“那單拆那兩棟定了性的危樓不就完事兒了嗎？”

只是理論上可行，但操作起來不容易。

你想，兩棟老樓全拆了才能饒出多大地塊？空出來的地能蓋什么玩意兒？

即便蓋豪宅，受地塊面積所限，貨值能上去嗎？周邊場景沖突受得了嗎？

這都是現實問題。

如果是完完全全的原拆原建，那開發商又圖個啥呢？

第三，開發商與業主利益訴求需要極限平衡。

從開發商的視角來看，前提拆遷、安置成本不菲，后期回籠資金還帶有一定不確定性；

加之目前不少開發商自身資金鏈條緊張，面積和人群基數這么大，萬一被要求配建其它設施，利潤空間又得被吃掉一塊。

所以，現在開發商對大型舊改項目更是慎之又慎。

另一方面，業主訴求差異也是一個不可回避的問題，有業主希望高價補償現金，有業主要求原拆原建…

一人一把號，各吹各的調，便很難達到深圳舊改要求的“雙95%”同意率。

尤其是這個荔苑中興片區，你讓2536戶業主中意見一致度干到95%，那真比西天取經還難呢。

況且，目前已經有部分希望自籌拆遷重建的業主正在吐槽這個事兒。

除此之外，深圳南山荔苑中興片區改造的這件事，也讓人看到了另外一個無可回避的現實：

落地層面仍需更多支持！

今年3月9日，住房和城鄉建設部部長倪虹明確表示，“把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍”。

到了7月，廣東省住建廳發布《關于推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》，鼓勵老小區業主自籌自建。

這項文件本質上承認了市場主體退潮的現實，并試圖通過制度創新，將更新責任和動力部分返還給產權人，以撬動存量危舊住房解困。

換言之，傳統的拆遷路徑可行性持續走低，自主更新從邊緣選項被推至舞臺中央。

所謂 “自主更新” ，就是指由產權人自主出資，以消除安全隱患、改善居住條件為目的，對單棟或全部住宅樓申請拆除重建。

被鑒定為B、C、D級危房、嚴重損壞房、非成套住宅、磚木結構房屋等，都可以被納入自主更新范圍。

譬如說荔苑中興片區一些樓幢被認定為D級危房，其實就屬于最優先指向的目標群體。

但是，錢從哪兒來始終是最現實又最繞不開的話題。

就像一些業主說的“只要能改，自主更新我也認了”，但這條路真這么好走嗎？

咱們接著往下看。

這里面一個是能力問題，一個是意愿問題。

的確，政策工具箱確實提供了比較全面的融資路徑——

貸款、財政補助、稅費減免、居民自籌…

甚至由于一些片區本就處于核心城市的核心區域，自身價值比較高，理論上具備較強的抵押融資能力。

但從現實視角來看，具體的貸款額度、利率、期限以及財政補助比例、金額…

這些關鍵細節在執行階段很可能出現一些技術性難題——

說穿了，主要還是業主內部經濟條件差異巨大。

就比如說，按面積算還是按評估價來，如何讓低收入、高齡業主既有出資意愿又有出資能力？

這些都是特別現實的挑戰。

從意愿上說，超高同意率門檻也是一項地獄級挑戰，加之業主年齡、經濟狀況、產權性質、價值預期、風險承受能力千差萬別，客觀上更加容易導致利益訴求高度分化——

有的急盼原拆原建，有的想搭便車改善，有人擔心出資壓力，還有的對自建質量、后續管理存疑…

再加上業主群體缺乏房地產開發、工程管理、法律財務等專業知識，另外一些無比現實的問題也就隨之而來了：

譬如如何組建業主組織并保障其公信力和執行力？ 譬如如何選擇設計、施工、監理單位？ 譬如如何監管工程所需的巨額資金？ 譬如如何平衡效率與民主決策？

說句大實話，要是沒點兒專業經驗和上級協調，大伙兒恐怕連釘子戶都搞不定。

這個時候，地方單位的不可或缺也就體現出來了！

第一，地方可以擔當組織動員者。

前期可以輔助宣講相關政策、中期可以搭建溝通平臺，后期甚至還能協助成立合法合規的業主組織。

這個角色對于坐地單位來說，實在是太合適不過了。

地方政府部門在老百姓心里的公信力，是其它組織無法相提并論的。

第二，做規則細節的制定者。

譬如明確操作流程、申請條件、審批路徑、技術標準以及驗收規范等，更加有章可循。

還有一些細節，譬如重建建筑高度、容積率等問題，在安全前提下能否適當突破原有限制？

這確實需要在制度與執行層面具體問題具體分析，做出精準裁定。

第三，可以充當資源協調者。

坐地單位出面完成相關工作，優勢不言而喻。

最直接的資源就是金融機構的貸款與市級層面可能的財政補貼。

從利率到放款額度，從補貼額度到到賬效率，老百姓的心安可謂實實在在。

當然，除此之外在面對危房可能存在的安全隱患方面，相關坐地單位還可以掌握應急處置權。

這樣做的好處，是可以最大程度上規避安全隱患，對各方安全與切身利益負責。

深圳南山中興之家舊房改造所面臨的問題，其實是步入城市更新深水區的縮影。

我們真正關心的，也遠不止某一棟樓或某一個片區的解困。

更重要的是，要探索一條可持續、可借鑒、又能兼顧效率與公平的存量發展思路。

未來即便沒有那么多拆遷暴富的神話，即便沒有那么刺激的千萬富翁流水線…

我們依舊希望，城市更新工作能讓越來越多的人滿意。

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