北京限購(gòu)破冰，滬深箭在弦上！但樓市回暖的最大障礙，是我們自己

北京新政后這幾天，五環(huán)外的多個(gè)樓盤(pán)迎來(lái)了明顯的客流增長(zhǎng)，有樓盤(pán)單日到訪客戶(hù)超百組。

雖然新政出臺(tái)的首個(gè)周末，樓市成交未出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，但企穩(wěn)跡象明顯。

與此同時(shí)，上海和深圳的開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者正焦急等待政策接力。

那么，滬深政策工具箱會(huì)如何釋放？一線城市新一輪的政策放松會(huì)推動(dòng)樓市企穩(wěn)回升嗎？

01 滬深的焦慮與期待

當(dāng)北京新政給樓市“添把火”時(shí)，滬深樓市也在迫切等待。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策風(fēng)向已明朗，滬深跟進(jìn)只是時(shí)間問(wèn)題。

8月寶安和龍華區(qū)將有新盤(pán)扎堆入市。一家深圳本地房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果近期有樓市政策的新消息，公司準(zhǔn)備再推一些新房源，希望可以追上一波銷(xiāo)售“小高潮”。

“深圳需要的是攤牌，不是擠牙膏?！币晃簧钲跇I(yè)內(nèi)人士表示，政策工具箱里還有三張關(guān)鍵底牌：

限購(gòu)“體面退場(chǎng)”，核心區(qū)社保要求縮至半年，非核心區(qū)徹底放開(kāi)；

稅費(fèi)“割肉讓利”，降低未滿(mǎn)2年住房的5%增值稅；

降房貸利率，推動(dòng)商業(yè)貸款利率向2.6%的公積金利率靠攏。

此外，深圳3月推出的房票制度或成潛在發(fā)力點(diǎn)。通過(guò)將拆遷補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為定向購(gòu)房代金券，既能加速城中村改造，又能引導(dǎo)資金精準(zhǔn)流入商品房庫(kù)存。

嵩山論市專(zhuān)家認(rèn)為，北上深政策邏輯的趨同性非常明顯。此次北京五環(huán)外松綁，可能促使上海、深圳進(jìn)一步優(yōu)化遠(yuǎn)郊區(qū)域限購(gòu)政策，例如上海外環(huán)外、深圳關(guān)外等板塊。

但是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也存在差異性，上海、深圳的庫(kù)存壓力小于北京，2025年上半年上海新房去化周期18個(gè)月，深圳16個(gè)月。

不排除，上海和深圳可能不會(huì)直接取消限購(gòu)，而是通過(guò)差異化信貸政策來(lái)刺激市場(chǎng)。例如，深圳已試點(diǎn)“多子女家庭可購(gòu)第三套住房”，上?；蚋M(jìn)類(lèi)似政策。

02 更可能是結(jié)構(gòu)性行情

北京打響的“第一槍”具有標(biāo)志性意義。作為全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的城市之一，北京此次突破性放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)，體現(xiàn)政策從“堵”轉(zhuǎn)向“疏”的調(diào)控哲學(xué)。

這種“核心區(qū)嚴(yán)控、外圍松綁”的差異化策略，為其他一線城市提供了參考模板。

“政策只能托底，無(wú)法逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)?！币晃蝗痰禺a(chǎn)首席分析稱(chēng)，全國(guó)樓市仍處于去庫(kù)存和居民去杠桿周期，中長(zhǎng)期壓力未消。

更現(xiàn)實(shí)的可能是結(jié)構(gòu)性行情：北京新政后，北五環(huán)海淀、昌平等板塊成交有望月度同環(huán)比躍升幾十個(gè)百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)郊區(qū)域仍將承壓。

嵩山論市專(zhuān)家同時(shí)認(rèn)為，北京五環(huán)外新城的熱點(diǎn)區(qū)域（如昌平回龍觀、大興黃村）可能因政策紅利實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)改善，但房山、門(mén)頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)去化周期仍超24個(gè)月，房?jī)r(jià)或繼續(xù)同比下探。

03 政策東風(fēng)與購(gòu)買(mǎi)力的博弈

深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年新市民首次置業(yè)占比從72%降至58%，顯示支付能力下降。同時(shí)，深圳現(xiàn)房庫(kù)存占比高達(dá)30%，部分項(xiàng)目面臨“降價(jià)也難賣(mài)”的窘境。

即便上海和深圳如預(yù)期般跟進(jìn)政策松綁，其最終能撬動(dòng)多少真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，仍需打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

北京的“樣板效應(yīng)”雖在短期內(nèi)點(diǎn)燃了市場(chǎng)預(yù)期，五環(huán)外樓盤(pán)到訪量激增、企穩(wěn)跡象初顯，但成交尚未迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，這恰恰揭示了政策傳導(dǎo)的復(fù)雜性與時(shí)滯性。

政策可以重塑預(yù)期、降低門(mén)檻，卻無(wú)法直接創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)力。居民收入預(yù)期、就業(yè)穩(wěn)定性以及對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的判斷，才是決定需求能否實(shí)質(zhì)性釋放的深層引擎。

當(dāng)北京五環(huán)外限購(gòu)的“秋褲”被甩掉，上海外環(huán)、深圳遠(yuǎn)郊的限購(gòu)“遮羞布”還能捂多久？市場(chǎng)在等一個(gè)答案。

而政策東風(fēng)與購(gòu)買(mǎi)力寒流的這場(chǎng)博弈，終需時(shí)間裁決。