北京限購破冰，滬深箭在弦上！但樓市回暖的最大障礙，是我們自己

北京新政后這幾天，五環外的多個樓盤迎來了明顯的客流增長，有樓盤單日到訪客戶超百組。

雖然新政出臺的首個周末，樓市成交未出現爆發式增長，但企穩跡象明顯。

與此同時，上海和深圳的開發商及購房者正焦急等待政策接力。

那么，滬深政策工具箱會如何釋放？一線城市新一輪的政策放松會推動樓市企穩回升嗎？

01 滬深的焦慮與期待

當北京新政給樓市“添把火”時，滬深樓市也在迫切等待。業內認為，政策風向已明朗，滬深跟進只是時間問題。

8月寶安和龍華區將有新盤扎堆入市。一家深圳本地房企的營銷負責人接受證券時報記者采訪時表示，如果近期有樓市政策的新消息，公司準備再推一些新房源，希望可以追上一波銷售“小高潮”。

“深圳需要的是攤牌，不是擠牙膏。”一位深圳業內人士表示，政策工具箱里還有三張關鍵底牌：

限購“體面退場”，核心區社保要求縮至半年，非核心區徹底放開；

稅費“割肉讓利”，降低未滿2年住房的5%增值稅；

降房貸利率，推動商業貸款利率向2.6%的公積金利率靠攏。

此外，深圳3月推出的房票制度或成潛在發力點。通過將拆遷補償轉化為定向購房代金券，既能加速城中村改造，又能引導資金精準流入商品房庫存。

嵩山論市專家認為，北上深政策邏輯的趨同性非常明顯。此次北京五環外松綁，可能促使上海、深圳進一步優化遠郊區域限購政策，例如上海外環外、深圳關外等板塊。

但是市場結構也存在差異性，上海、深圳的庫存壓力小于北京，2025年上半年上海新房去化周期18個月，深圳16個月。

不排除，上海和深圳可能不會直接取消限購，而是通過差異化信貸政策來刺激市場。例如，深圳已試點“多子女家庭可購第三套住房”，上海或跟進類似政策。

02 更可能是結構性行情

北京打響的“第一槍”具有標志性意義。作為全國調控最嚴的城市之一，北京此次突破性放開五環外限購，體現政策從“堵”轉向“疏”的調控哲學。

這種“核心區嚴控、外圍松綁”的差異化策略，為其他一線城市提供了參考模板。

“政策只能托底，無法逆轉趨勢。”一位券商地產首席分析稱，全國樓市仍處于去庫存和居民去杠桿周期，中長期壓力未消。

更現實的可能是結構性行情：北京新政后，北五環海淀、昌平等板塊成交有望月度同環比躍升幾十個百分點，但遠郊區域仍將承壓。

嵩山論市專家同時認為，北京五環外新城的熱點區域（如昌平回龍觀、大興黃村）可能因政策紅利實現量價改善，但房山、門頭溝等遠郊區去化周期仍超24個月，房價或繼續同比下探。

03 政策東風與購買力的博弈

深圳住建局數據顯示，近三年新市民首次置業占比從72%降至58%，顯示支付能力下降。同時，深圳現房庫存占比高達30%，部分項目面臨“降價也難賣”的窘境。

即便上海和深圳如預期般跟進政策松綁，其最終能撬動多少真實購買力，仍需打上一個問號。

北京的“樣板效應”雖在短期內點燃了市場預期，五環外樓盤到訪量激增、企穩跡象初顯，但成交尚未迎來爆發式增長，這恰恰揭示了政策傳導的復雜性與時滯性。

政策可以重塑預期、降低門檻，卻無法直接創造購買力。居民收入預期、就業穩定性以及對房價長期走勢的判斷，才是決定需求能否實質性釋放的深層引擎。

當北京五環外限購的“秋褲”被甩掉，上海外環、深圳遠郊的限購“遮羞布”還能捂多久？市場在等一個答案。

而政策東風與購買力寒流的這場博弈，終需時間裁決。