泗涇板塊的信仰被捶塌了！保值戰狠狠地打輸了

九亭和泗涇都是徐家匯、漕河涇下游的外溢板塊，對于該買九亭還是泗涇，歷來爭論不休。

今天我們從保值的角度來考量，買九亭和買泗涇究竟哪個更保值？

從2022年到今年，誰跌得更少？誰跌得更多？誰的信仰被捶塌了？為什么會出現這個結果？

通過統計現在九亭和泗涇主要小區相對2022年高峰期成交價的跌幅，我們發現了一些很讓人驚訝的數據！

先來看看九亭，板塊平均跌幅是28.83%：

在如今各大板塊動輒30%-40%的跌幅中，九亭還是比較抗跌的。

泗涇跟九亭不一樣，由于是一個動遷基地，板塊并非全部都是商品房。

而且商品房和動遷房跌幅不一樣，所以我們分開統計，泗涇的動遷房跌幅如下：

37.88%！泗涇的動遷房跌幅竟然這么大，遠遠高于九亭！

再看泗涇的商品房跌幅：

34%！泗涇的次新商品房跌幅也高于九亭！這個板塊的信仰被捶塌了。

雖然買泗涇的新房是賺錢的，但是買二手房卻虧大了。

2022年泗涇很多商品房小區要么沒交房、要么還沒辦產證或在限售中，成交案例不多。

但是通過融創壹號公館 、同濟晶萃、保利翡麗公館部分二手房7.17-7.29萬元/m2的成交可以推出：

在2022年的巔峰期泗涇的次新商品房成交都在7萬元/m2以上，對比現在5萬元/m2及以下的成交價都跌慘了。

也就是說，不管是動遷房還是次新商品房，泗涇的跌幅都比九亭大，沒有九亭保值，這是為什么？

9號線是一條置業鄙視鏈，全靠購買力外溢在支撐，泗涇處在市區外溢和松江本地外溢的最末端，肯定是最不抗跌的。

對于市區客來說，外溢最遠就是到達泗涇；

而松江新城是以本地客為主，對于他們來說泗涇同樣是外溢的末端板塊。

所以泗涇的地位很尷尬。

九亭永遠是泗涇的上游板塊，房價變得更便宜了，率先吸走了市區徐家匯、漕河涇外溢出來的購買力。

泗涇相對九亭的最大優勢是商品房房齡新，但是隨著九亭的房價性價比更高，這個優勢減弱了。

以前九亭的商品房很貴，而且新房可選余地小（且要加裝包），大家被逼迫到泗涇買新房。

比如九城湖濱國際、綠庭尚城、象嶼虹橋悅府等之前賣6.7萬元/m2左右，實際掛牌都在7萬多。

九亭著名的新房洋江唐頓公館一直惜售，當時捆綁加裝包后實際成交要6.5-7.1萬元/m2。

并且這個項目拿地早、是大兩房（95m2）和大三房（135m2）的設計，匹配不了剛需小三房的需求。

奧林匹克花園前兩年也出過新房，盡管產權縮水、戶型古董、還無電梯；

但開發商也是一度惜售，茶水費要大幾十萬，綜合購買成本都比泗涇的新房高。

怎么辦呢？于是大家只能從9號線繼續往下坐，到泗涇買不到5萬元/m2便宜的新房去。

在以前積分遍地的時代，泗涇新房也觸發過積分。搶不到新房的被迫去買7萬的高價次新房。

但是現在行情不一樣了，市場都在回調，九亭以前的高價商品房都便宜了，可以留住剛需了。

統計目前的九亭次新商品房成交價發現，成交均價只有4.24萬元/m2了，比泗涇新房便宜很多：

尤其是九亭的標桿小區貝尚灣、九城湖濱國際性價比越來越高了，成交均價才5.2、4.6萬元/m2。

目前泗涇在售的新房招商時代潮派、中國鐵建花語天境單價在4.7-5.4萬元/m2。

差不多同樣的單價，是住在九亭的標桿小區還是住在泗涇的新房，很多人都有不同的看法。

九亭畢竟是松江最好的地段，離市區比泗涇近一些，煙火氣也更濃一些。

別看9號線兩個板塊只差一站，但這一站來回就要小20分鐘，開車將近半小時：

這一站地鐵走了6公里多，地鐵一上路面給人的感覺是從市區邊緣到了郊區。

滬松公路泗涇段的高架還沒造成，從泗涇到九亭紅綠燈太多，早晚高峰很堵車。

泗涇和九亭的中間存在工業區和農田割裂帶，兩地的城市化還是有差距的，開發邏輯不同。

九亭處在城鄉結合部的邊緣，是上海城市化能夠到達的最后一站。

一條高架之隔，從九亭就進入了七寶，一般進入七寶就是默認進城了。

也就是說，九亭能夠發展起來是因為上海市區的直接擴大，城市化把它包了進去。

但是泗涇是從郊區動遷基地發展而來的，市區的城市化鋪展不到這么遠，也輻射不了它。

所以兩地的地段、配套天然存在差距。

九亭居住區開發最早、配套最先成熟。滬亭北路、九亭大街沿街商店鱗次櫛比，很有煙火氣息，生活很方便。

九亭金地廣場、九亭大街

但是泗涇的北部次新居住區商業店鋪非常少，出門買包煙都難。

泗涇的招商花園城商業體還在建，尚未開業。

泗涇始終處在市區9號線外溢的最末端，購買力被性價比更高、地段和配套更好的九亭截胡了。

泗涇跌幅這么大，也在于板塊本身內部的幾個特別原因。

新房和動遷房沖擊大、產品鏈條不完善、市場不夠健康，是泗涇沒有九亭抗跌的重要因素。

泗涇的新房供應不間斷，把二手次新房的價格打了下去，區域內次新產品面臨嚴重的同質化競爭。

近10年泗涇供應了超過1.4萬套新房，是洞涇和佘山的2倍、九亭的3.7倍，體量太大了。

隨著新房供應的增加，二手房越來越賣不上價了，逐漸跟新房價格趨同。

大虹橋、臨港也是這個道理，以前新房供應少、大家都拼積分或人才資格。

但是后來新房井噴，大虹橋的積分神話破滅了，臨港的二手房也腰斬了。

反觀九亭，商品房開發早，地皮早就用完了，很難再出新房，對二手房沒有打壓。

泗涇的動遷房體量大、跌幅也大，拖累了次新市場的價格。

泗涇是松江的動遷基地，修建了大量的動遷房，這些房子成交價比次新房低很多。

經統計，松江泗涇動遷的成交均價僅2.64萬元/m2：

動遷戶們拿房沒有成本，多少錢出都是賺的。

一些動遷戶想把手里的動遷房出掉，買回市區。

因此這些動遷房跌起來是沒有下限的，跌得太猛會把泗涇的次新房價格也拉下去。

比如動遷房賣2萬多，次新房還賣7萬，那肯定是不合理的，二者需要保持一個合適的價差。

江橋也是一個動遷基地，商品房和動遷房混雜在一塊，次新房價格也是受到了很大的影響。

九亭就不一樣，動遷房非常少，北九亭幾乎是統一的次新商品房，城市界面也很統一。

南九亭雖然有一部分農民房，但不可交易，不會打壓九亭商品房的價格。

九亭的濱河住宅

南九亭的農民自建房

泗涇作為一個單純的外溢板塊，非常缺乏高端改善客群，置換鏈條不完整，市場沒那么健康。

這幾年泗涇的商品房開發如雨后春筍般冒出，但大多是以100m2左右的剛需小三房為主。

開發商也明白，這個地方就適合打造500-600萬的產品來吸引市區的剛需客購買。

但是這些剛需人群一旦攢到錢就會逃離泗涇，本地居民有錢后也會離開，置換到更好的地段。

泗涇沒辦法把有錢人留下來，只能吸引剛需群體，置換鏈條是斷的，市場不夠健康。

反觀九亭，商品房開發的門類很齊全，既有高層也有聯排和獨棟別墅，能吸收市區不同層次的置業需求。

貝尚灣、英倫風尚、新虹橋首府、中大九里德、匯賢閣、朗庭上郡苑、上海詩林、九亭明珠苑、復地愛倫坡等都是別墅+高層或洋房的搭配。

不管是300萬、500萬還是1500-2500萬的預算客群，九亭都能承接住，市場比泗涇更加健康。

相比九亭，泗涇的位置更遠一些，受到近郊板塊的分流更嚴重一些。泗涇既要面臨九亭的截流，還要承受洞涇、吳涇等新興開發區域的分流，次新優勢很容易被稀釋，因而難保值。

泗涇近郊+地鐵+剛需小三房的優勢在上海很容易被復制。

跟泗涇差不多近郊位置的洞涇、吳涇，都在和泗涇競爭。

12號線西延伸線的洞涇正在開發大量的新房，以同樣漕河涇外溢+更便宜的價格，分流了泗涇。

比如洞涇開發的保利西郊和煦洋房才4.48萬元/m2，同樣是地鐵+次新概念，很好賣，分走了一部分去往泗涇的購買力：

保利西郊和煦

洞涇是松江新城北拓的一個重要陣地，伴隨著新地鐵線的建設，正在開發多個新房項目。

嘉利椿廷、興云間、恒都云璟、華發海上都薈等都在分流泗涇的次新客群。

泗涇、洞涇都是九亭的下游板塊，前面兩者互相競爭，對彼此的踩踏很大，而對九亭的影響卻沒那么大。

同樣作為徐家匯的下游外溢板塊，新建線路23號線沿線的吳涇也在分流泗涇的次新優勢。

從泗涇和吳涇到上海西南CAZ的距離幾乎是一樣的，新房定價也是一樣的。

從泗涇到徐家匯乘坐9號線是9站的距離，直線18.7公里；

而從吳涇紫龍路到徐匯濱江邊緣（龍啟路）乘坐未來的23號線是11站的距離，直線14公里。

吳涇新房定價5.2萬元/m2（象嶼招商公園1872），與泗涇非常趨同。

但是吳涇的定位肯定要比泗涇高一些，未來潛力和房價上限也會高一些。

吳涇有大零號灣造血功能，不僅可以吸收徐家匯、徐濱的外溢，還能從內部產生購買力。

現在是濱江發展時代，泗涇地理位置太過內陸，一些重要的規劃都照射不到它，只能靠外溢。

隨著漕河涇產業向徐匯濱江輪動，購買力在悄悄發生轉移，對泗涇多少都有一些影響。

此外，同樣作為漕河涇下游的外溢，15號線沿線性價比很高的商品房和動遷房也在分流泗涇。

15號線雙柏路站旁2007年的商品房愛廬世紀新苑成交才3.7萬元/m2，動遷房君蓮新城廣潤苑、君蓮新城中城苑成交都是4.3萬元/m2左右；

15號線曙建路站周邊的祥生瑞和苑、中冶錦城、中春三水苑成交也是4.3萬元/m2，性價比非常高。

15號線沿線的君蓮、23號線沿線的吳涇都是上海2035的主城區，定位都比郊區的泗涇高，未來發展潛力不一樣。

綜合來看，泗涇跌幅比九亭大，印證了上海樓市"地段為王"的底層邏輯，與核心資源的距離，決定資產的安全邊際。

九亭以永遠的上游優勢、更高的商品房性價比、更好的地段、更短的通勤距離、更成熟的生活配套、更純粹的居住生態表現出了更好的保值屬性。

不過九亭的商品房房齡越走越高，出于更加次新的考慮多坐一站地鐵買到泗涇也未嘗不是好選擇。

泗涇的次新房以前很貴，現在也跌出了性價比，泡沫被擠掉了，購買相對更安全了。

九亭、泗涇各有各的優勢，不同的客群有不同的需求，具體置業建議歡迎咨詢環線或到線下沙龍。