你看中國丨2025年第二季度住宅市場概覽

標題：帶你看中國丨2025年第二季度住宅市場概覽

2025年二季度，中國住宅市場持續筑底調整。為“更大力度推動住宅市場止跌回穩” ，中央及監管部門繼續圍繞 “促需求” 、“去庫存”、 “新模式” 三個維度出臺相關支持性政策。在 “促需求” 方面，央行于二季度加大了貨幣政策調控強度。5月，央行在宣布下調存款準備金率0.5個百分點的同時，同步下調5年期以上貸款市場報價利率（LPR）10個基點至3.5%，并將個人住房公積金貸款利率降低25個基點以進一步減輕購房者置業壓力、促進購房需求加速釋放。調整后新發放商業性個人住房貸款加權平均利率及住房公積金貸款利率均降至歷史低位水平。在“去庫存”方面，今年以來，全國多地通過持續加大專項債券發行力度、優化住房“以舊換新”相關政策等方式加速收購閑置存量土地及存量商品房，在改善當地土地市場及住宅銷售市場供求關系上取得了一定的進展。在“新模式”方面，自“好房子”列入今年的政府工作報告后，相關配套政策不斷落位：5月1日，新版《住宅項目規范》落地實施，對“好房子”建設標準進行規范，從多個維度對新建住宅項目的建設、使用和維護提出更高要求。6月13日，國常會進一步明確要加速“構建房地產新模式”并強調“要扎實有力推進‘好房子’建設，納入城市更新機制加強工作統籌”，并表明將在規劃、土地、財政、金融等多個方面予以政策支持， 釋放了強烈的穩市場、穩預期信號。

房企投資拿地策略依舊審慎，全國整體住宅開發投資延續下行態勢。2025年上半年，全國房地產累計開發投資錄得4.7萬億元，同比下降11.2%；其中住宅開發投資錄得3.6萬億元，同比下降10.4%。2025年上半年，全國住宅累計新開工面積錄得2.2億平方米，同比下降19.6%；全國住宅累計施工面積錄得44.1億平方米，同比下降9.4%。同期，全國住宅累計竣工面積錄得1.6億平方米，同比下降15.5%。

2025年上半年，全國新建商品住宅銷售面積錄得3.8億平方米，同比下滑3.7%，較2024年上半年降幅明顯收窄。不同城市新房銷售表現分化明顯。其中，熱點城市新房銷售市場整體保持平穩修復。仲量聯行跟蹤的20個主要一、二線城市住宅成交數據顯示，2025年上半年，20個重點城市一手住宅成交面積共錄得5070萬平方米，環比上升3.4%。其中，4個一線城市一手住宅成交面積合計錄得1140萬平方米，較去年同期上升13.8%。16個二線城市一手住宅成交面積合計錄得3930萬平方米，較去年同期上升0.7%。

2025年二季度，各線城市新建商品住宅價格環比小幅回落。國家統計局數據顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。二手商品住宅方面，6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。

2025年上半年，在部分熱點城市新房銷售平穩修復的背景下，優質涉宅地塊供應節奏加快，部分一、二線城市土拍市場保持熱度。二季度，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心城市內多幅位處核心區位的優質地塊持續吸引眾多房企積極競拍。然而，大部分三、四線城市房企拿地意愿依舊不足，土拍市場持續低位運行。上半年，一線城市涉宅用地平均溢價率錄得11.6%；二線城市涉宅用地平均溢價率錄得13.6%；三四線城市涉宅用地平均溢價率僅錄得3.6%。

展望2025年下半年，鑒于外部環境依舊復雜嚴峻、宏觀不穩定因素依然繁多，7月30日召開的政治局會議已明確定調要在宏觀政策調控上“持續發力、適時發力”、并要求“落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。預計中央將繼續加大宏觀政策逆周期調節力度，通過進一步降準降息、加大財政支出、加快政府債券發行使用等一攬子政策支撐下半年中國經濟持續穩定增長。房地產政策方面，中央將持續圍繞“促需求”、“去庫存”、“新模式”三個維度加速出臺更多支持性政策。在促需求方面，多地政府將加速擴大城中村改造進程、結合房票安置的方式推動更多增量購房需求釋放，同時通過加速推進住房“以舊換新”等方式提高置換效率。其中，北京、上海、深圳等核心城市或結合市場情況進一步優化當前的限制性政策。在去庫存方面，預計各地政府將進一步完善專項債券收購存量土地和商品房的配套政策以加速收儲節奏、鞏固市場預期。在新模式方面，預計各地將在土地供給、融資端給予“好房子”建設工作更大支持，通過加速提升住房品質以促進更多積壓的改善型需求釋放。