宇宙第一房企黯然退市，短短三十年滄海桑田

文/云半間 顧左右

人這一輩子只要抓住一兩個風(fēng)口，也只有一兩個風(fēng)口可抓。

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤說，人生財富靠康波，一個完整的康波周期大約是 50-60年，正常的人生，只有碰到1個，特別幸運(yùn)的話，會趕上2個。

事實(shí)上，人不必天天想著賺錢，找到周期內(nèi)的行業(yè)好好工作，投資指數(shù)，就可以趁風(fēng)而上享受平均收益，其他時間可以享受生活。

財富并不跟人的憧憬成正比，而跟努力、洞察力和幸運(yùn)相關(guān)。

一個人的財富命運(yùn)，是大時代的縮影。

在二次大戰(zhàn)之前是鐵路、制造業(yè)、化石能源，現(xiàn)在正在開啟的是人工智能、生物科技、新能源等。無論是人工智能公司，還是使用人工智能提高效率的公司，還是賣鏟子的公司，都被時代照射得有了溢價。

周金濤的另一句名言是，人生就是一場康波。

他認(rèn)為，我們每個人這輩子遇到的最大機(jī)遇，來自所處的康波周期階段。一個人25歲到60歲的職業(yè)生涯，大約就是35年，正好能覆蓋一個康波周期中機(jī)會最集中的上升和繁榮階段。

假如我們在三國時代，只有兩種選擇，或者成為刀俎，或者，成為刀俎上的魚肉，所以說，形勢比人強(qiáng)。

如果我們在80年代進(jìn)入職場，那么，在中國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，會有兩個大周期產(chǎn)品，一是80年代進(jìn)入房地產(chǎn)為代表的基建和制造行業(yè)，二是2000年左右進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)公司，那么就完美地趕上了以信息技術(shù)革命為核心的第五次康波周期的上升期和繁榮期。

我們未必比別人優(yōu)秀或者努力，但人生和財富，都需要基本的洞察力。

那么，我們怎么看待未來的康波周期？怎么看待這些資產(chǎn)大類？

房地產(chǎn)，終于讓我們體會到痛苦

8月25日，房地產(chǎn)市場傳出有兩則大消息。

上海六個部門發(fā)布通知，明確放寬外環(huán)外套數(shù)限制、統(tǒng)一單身與家庭購房標(biāo)準(zhǔn)，同時同步優(yōu)化公積金政策、調(diào)整信貸政策、完善房產(chǎn)稅政策，多維度推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》自2025年8月26日起施行。

京滬兩座城市出臺的房地產(chǎn)政策越來越像。

8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)通知，明確符合條件家庭五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。通知自2025年8月9日起施行。

都是通知發(fā)布的第二天就開始實(shí)行，都是放開郊區(qū)，并不是像一些市場人士所設(shè)想的那樣，放開整座城市的限購。連放開的套數(shù)都基本一樣。

這兩座一線城市，成為中國房地產(chǎn)的最后的風(fēng)向標(biāo)，他們都曾想抑制人口流入，曾經(jīng)煩惱于房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)在都希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，但又不愿冒進(jìn)。

政策有作用，但不大。

據(jù)搜狐財經(jīng)，北京放松限購后的第一周成交，并未呈現(xiàn)出明顯變化，從8月11日至17日，北京新房成交套數(shù)為443套，二手房成交套數(shù)為3082套。

此前一周（8月4日至10日），北京新房成交402套，二手房成交2704套；再往前推一周（7月28日至8月3日），新房成交679套，二手房3052套。

這次上海如何？有個自媒體上海新房火箭哥的分析相對客觀。

對新上海人來說，社保要求沒有變化，這部分群體大多屬于首次置業(yè)或改善置業(yè)，同時購買多套新房的可能性很小，所以新政對新上海人的刺激力度并不大。

對于老上海人來說，在外環(huán)外與內(nèi)中環(huán)新房表現(xiàn)大相徑庭的背景下，反向考慮到外環(huán)外置業(yè)多套新房的可能性也不大。

新政主要利好的，還是原本外環(huán)外有新增置業(yè)需求但套數(shù)受限的部分改善客戶，在受益群體總量不大的情況下，用處不大。從此前外環(huán)外放松限購的效果來看，雖然降低了社保年限要求，并未出現(xiàn)明顯起色。

所以，上海目前的情況跟北京比較像。

就在同一天，8月25日上午9點(diǎn)，中國恒大集團(tuán)終于迎來退市。

8月12日晚間，恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，將在8月25日從港交所正式摘牌。公告顯示，8月8日，中國恒大收到港交所發(fā)出的信函，港交所的上市委員會已決定取消公司的上市地位。

關(guān)鍵是中國恒大本身的態(tài)度，“公司無意就上市委員會作出取消上市地位的決定申請復(fù)核”。這家曾經(jīng)中國最大的民營房地產(chǎn)企業(yè)，不想掙扎，沒有意見。

2009年11月，中國恒大在港交所上市，2017年10月，市值達(dá)到4144億港元的峰值；2025年8月22日，中國恒大最后一個交易日，最后一單股票交易成交價定格于0.163港元，市值21.5億港元，背負(fù)幾千億港幣的巨債。

宇宙第一房企，黯然退場。

從上面這張圖來看，恒大從2021年開始，已經(jīng)停止了心跳。現(xiàn)在，30多萬的散戶徹底死心。

一個行業(yè)的上行，表征之一是行業(yè)的杠桿上升，當(dāng)一個行業(yè)標(biāo)志性企業(yè)杠桿無法運(yùn)行時，往往意味著行業(yè)神話的破滅。

痛苦會傳導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的上下游不僅僅是建筑、建材、家裝、家具、電器等行業(yè)，還有上億擁有房地產(chǎn)的家庭。

房產(chǎn)毫無疑問是中國居民最重要的資產(chǎn)構(gòu)成部分，這是中國私人被鼓勵擁有資產(chǎn)之后，國人最大宗的產(chǎn)品，是傳統(tǒng)土地文明、經(jīng)濟(jì)周期與金融變現(xiàn)能力結(jié)合在一起的必然之選。

據(jù)廣發(fā)銀行與西南財經(jīng)大學(xué)共同發(fā)布的《2018年中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國居民有接近80%的財富投資于房地產(chǎn)，美國、日本居民部門資產(chǎn)總房地產(chǎn)的占比分別僅為25.1%（2021年）和18.3%（2020年）。

房地產(chǎn)價格的風(fēng)吹草動，對家庭財富影響巨大，尤其對于高杠桿房貸的普通家庭，資產(chǎn)在縮水，而負(fù)債沒有變。

據(jù)華爾街 日報報道，在房地產(chǎn)價格的巔峰時刻2021年，我國房地產(chǎn)總市值約400萬億元，截至2025年中，下跌30%，蒸發(fā)120萬億，相當(dāng)于2023年全國GDP總量，相當(dāng)于從2022年到2024年同期新增存款（48.8萬億元）的2.5倍。

從2022到2024年，居民新增存款達(dá)48.8萬億（年均超16萬億），覆蓋房產(chǎn)損失的三分之一。

在2025年6月，瑞銀發(fā)布了一篇《中國住房調(diào)查》報告。

調(diào)查時間為2025年3月28日至4月21日，覆蓋2500名年齡在21歲到64歲的受訪者，其中47%的受訪者表示其房產(chǎn)現(xiàn)價低于買入價，僅30%高于買入價。

房地產(chǎn)康波周期過去了，不管外部如何，哪怕房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，都要做好萬全的準(zhǔn)備。

進(jìn)入市場，有明確信號

從1998年到2021年，是一個完整的房地產(chǎn)投資周期，可以視為50年代到80年代出生的人的第一次康波財富。

一項(xiàng)重要資產(chǎn)發(fā)動之初，往往擁有三項(xiàng)特征：政策鼓勵，社會資金進(jìn)入，財富神話。

房地產(chǎn)三項(xiàng)兼?zhèn)洹?/strong>

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1978年，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅6.7平方米，2008年的28平方米，2018年進(jìn)一步增至39平方米。 ?

從政策上看，鄧小平1978年發(fā)表講話，提出要出售公房、提租補(bǔ)貼、加快住房建設(shè)等改革措施。

但政策有暖風(fēng)鼓勵離真正發(fā)動很遠(yuǎn)，直到20年后，1998年3月19日，朱镕基在回答記者問及住房制度改革時，明確表示：“住房的建設(shè)，將要成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。我們準(zhǔn)備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”

此后，一系列“房改”措施出臺，1998年7月3日，國務(wù)院正式下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這個通知成就了真正意義上的中國房地產(chǎn)市場。

分房體制被打破，房地產(chǎn)作為交易品種，有了市場。

社會資金蜂涌而入，1988年股份化改造后，王石在深圳成立了萬科集團(tuán)；1992年，王健林在大連成立了萬達(dá)集團(tuán)；1996年，許家印在廣州創(chuàng)立了恒大集團(tuán)。房地產(chǎn)萌芽時期，大約有2萬家開發(fā)商。

接下來，圍繞房地產(chǎn)的財富神話層出不窮，溫州炒房團(tuán)在全國巡回，動輒獲利幾千萬、上億。

相比股市，房地產(chǎn)一度在市場波動中的抗壓性顯而易見。與股市一遇到監(jiān)管就大漲大跌不同，中國樓市過去30年的規(guī)律是：

越調(diào)控越漲，越漲越調(diào)控。

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，

2004年樓市同比上漲18.7%；

2007年A股牛市，樓市同比上漲16.9%；

2008年金融危機(jī)降臨，樓市同比只下跌了1.9%；

2009年出臺大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺，樓市同比大漲22.4%，創(chuàng)下歷史新高；

投資股市痛苦得多。2023年8月17日，第一財經(jīng)發(fā)布張斌等人的研究報告《房地產(chǎn)“高度金融化”背后——房地產(chǎn)新模式下的兩個解決方案》，里面提到，根據(jù)中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）數(shù)據(jù)，2010-2018年期間只有前10%的最高收入組家庭平均才能獲得證券類投資的正回報，其他收入組的證券類投資都是負(fù)回報。

與此同時，我國家庭金融資產(chǎn)構(gòu)成中嚴(yán)重缺乏收益率穩(wěn)定的養(yǎng)老保險類金融資產(chǎn)，這類資產(chǎn)只占到全部金融資產(chǎn)的11%，遠(yuǎn)低于30%左右的世界平均水平，這強(qiáng)化了居民部門買房保值的動機(jī)。

中國首個商品房小區(qū)是廣州東湖新村。

1979年10月廣州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進(jìn)香港寶江發(fā)展有限公司投資3600萬元港幣，當(dāng)時大約是1080萬人民幣，建造6萬平米的住宅樓。

東湖新村1981年建成，對香港售價為港幣2500元~2600元/平米，對內(nèi)售價700元/平方米。

2006年東湖新村房價上漲到4000元一平米，2014年上漲到6323元一平米。

按照貝殼找房網(wǎng)站數(shù)據(jù)，目前東湖新村的均價達(dá)到46350元/平米，目前有16套房源掛牌。

（來源：貝殼找房）

也就是說在1981到2025年間，歷經(jīng)44年東湖新村房價上漲6521.42857%，足足65倍以上的漲幅，相當(dāng)于每年上漲148.214%。

這就是暴富神話，神話出爐，又能抗壓，企業(yè)和投資者的杠桿越來越高，那么，房地產(chǎn)的康波什么時候結(jié)束？什么時候撤出？

康波結(jié)束，享受也結(jié)束了

進(jìn)入有信號，撤出也有信號。

打頭的還是政策，2016年提房住不炒，一直到2021年房地產(chǎn)銷售面積還在創(chuàng)出新高，但信號已經(jīng)非常明顯。

2020年，在社會對房地產(chǎn)“投機(jī)”的聲討中，“三條紅線”政策出爐，這是收緊杠桿的緊箍咒。第二年恰逢特殊時期，數(shù)重壓力之下，估計2021年將成為未來幾十年難以觸及的房地產(chǎn)高點(diǎn)。

實(shí)際上，房價指數(shù)2018年已經(jīng)向下，但感受不明確。事后來看，無論是銷售額還是房地產(chǎn)投資，2021年都是頂峰。

根據(jù)粵開證券羅志恒的研報，2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整。按可比口徑計算，2024年商品房銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)投資、房企到位資金分別降至2021年高點(diǎn)的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%，但待售面積增加了47.6%。

敏感資金撤出，社會資金不再瘋狂，社會上流傳的不是造富神話，而是毀富的故事。

2025年年中，何廣智在脫口秀說，自己花錢租房，朋友梁海源在樓上，同樣的戶型低了2000元，最終為了彌補(bǔ)心理的失衡退房降。

這樣的故事會引發(fā)廣泛的共鳴，降價是房地產(chǎn)最好的勸退書。單偉建說，房地產(chǎn)沒有剛需，在房地產(chǎn)價格下行時，再剛的需也會變成繞指柔。

我身邊的小朋友們是新上海人，他們大多不買房，享受房租下跌的快樂，但他們同時也在承受經(jīng)濟(jì)收縮的痛苦。

曾經(jīng)堅不可摧的北上廣深永遠(yuǎn)漲的信念被一點(diǎn)點(diǎn)打破，樓市的堅冰融化到了中心。

根據(jù)萬得的中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，2025年7月四大一線樓市的情況分別是：

北京環(huán)比6月下跌1.5%，同比去年下跌6.0%

上海環(huán)比6月下跌1.7%，同比去年下跌7.8%

廣州環(huán)比6月下跌1.2%，同比去年下跌10.8%

深圳環(huán)比6月下跌1.1%，同比去年下跌4.7%。

如果從歷史高點(diǎn)來看，深圳累計跌幅超過40%，下跌速度并沒有放緩。

房價下跌，使得四大一線的租金回報率上升了，目前上海和廣州的租金回報率分別上升至1.85%和1.87%，高于中國十年期國債收益率，但遠(yuǎn)低于各地最低按揭利率（約3.1%）和全球無風(fēng)險收益率（十年期美債收益率4.2%）。

在當(dāng)下的四大一線城市租房，而不是買房，反而成了最高性價比的行為。

經(jīng)歷了40年的樓市大周期洗禮后，我們得出一個常識，核心城市不僅會跌，下跌的幅度絲毫不比其他城市少。

政策、資金、故事，一個不少。這也是北京、上海的新政如此讓人關(guān)注的原因，這是樓市最厚的冰層。

新的周期在哪里？

幾乎與房地產(chǎn)下行同時，金融資產(chǎn)貢獻(xiàn)激增，根據(jù)今年6月光大理財發(fā)布的中國資產(chǎn)管理報告，2018年金融資產(chǎn)增量大幅上升，2021年達(dá)到54.6%。

2024年金融資產(chǎn)對財富增長的貢獻(xiàn)率飆升至104%（房產(chǎn)為-4%），存款、基金、股票成為新蓄水池。

2022到2024年居民新增存款達(dá)48.8萬億（年均超16萬億），覆蓋房產(chǎn)損失的三分之一。

高盛最近的報告稱，未來資金可能繼續(xù)大騰挪。

據(jù)高盛報告，中國家庭預(yù)計持有55萬億元"超額存款"，僅22%配置在股票基金上，潛在資金流入超10萬億元。

從金融資產(chǎn)的角度看，2021年也是退出房地產(chǎn)的好年份。

當(dāng)然，如果你沒有杠桿，在核心區(qū)域有房，愿意持有到2030年以后，你可能會看到，房租收入與債券和理財產(chǎn)品一樣，成為家庭資產(chǎn)中的重要配置品種。

人們說到房地產(chǎn)不再那么激動，聲調(diào)不再高亢，也不再沮喪。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）